Срочный выкуп недвижимости

Срочный выкуп – это услуга, предоставляемая некоторыми инвестиционными компаниями, а также агентствами недвижимости. В кратчайшие сроки, обычно не более трех-четырех дней, они выкупают недвижимость у собственников с целью ее дальнейшей перепродажи. 

Какие особенности имеет эта сфера деятельности? На какие объекты она распространяется и что под собой подразумевает?

Что такое срочный выкуп квартир

Выкуп квартир на вторичном рынке по своей специфике немного напоминает всем известный срочный выкуп авто, но уже касаемо недвижимости. Если описывать этот процесс в двух словах, то выходит, что компания или некое юридическое лицо приобретает квартиру в ускоренном темпе, а затем перепродает ее с наценкой. 

Однако на самом деле все обстоит не так просто, как может показаться. Во-первых, недвижимость выкупается не по полной стоимости, а с определенной скидкой. Насколько большой будет эта скидка, зависит от множества факторов: состояния квартиры, связанных с ней юридических нюансов и т.д.

По статистике, в среднем процесс продаж квартиры занимает от двух с половиной до трех месяцев. Такой срок нельзя назвать срочной продажей, поэтому за возможность очень быстро, за пару дней, заключить сделку продавцу придется чем-то пожертвовать. По усредненным данным это 10-20% рыночной стоимости объекта продажи. 

Какое жилье продается срочно и по сниженной цене

Как правило, жилье под выкуп от собственника – это такое, которое он стремится продать как можно быстрее. В обычной ситуации продавец более степенно подходит к будущей сделке: по мере своих возможностей анализирует рынок, знакомится с прогнозами цен на недвижимость в будущем, обязательно сравнивает стоимость похожих на свою квартир. Исходя из этого, он назначает конечную цену.

Большинство обывателей понимают, что срок поиска покупателя обратно пропорционален дороговизне квартиры. Иными словами, чтобы продать жилье подороже, покупателей придется искать подольше. Срочность же почти всегда подразумевает скидку, и зачастую довольно большую.

Итак, продажа квартиры путем срочного выкупа – это в некотором роде вынужденная, крайняя мера, на которую продавец идет по каким-то своим соображениям. В большинстве случаев это острая нужда в некой, достаточно крупной сумме денег.

К мотивам, которые чаще всего подвигают людей на экстренную продажу недвижимости, относятся:

1. 1

   Альтернативная сделка. Это вариант сделки с недвижимостью, в которой есть не два, как обычно, а больше участников. Например, человек хочет продать свою квартиру, купить новую и уже нашел покупателя. В такой ситуации предстоит подписать сразу два договора купли-продажи, и подписание обычно проходит одновременно. Участники называются звеньями цепи альтернативной сделки. Если одно звено выпадет, вся цепочка рискует порваться. Выпадает оно нередко по причине задержки продажи своей квартиры. Второй продавец не будет ждать неизвестно какое время и откажется от участия в этом процессе. Поэтому, если поиск покупателей затягивается, собственнику квартиры не остается ничего другого, как обратиться к срочному выкупу, хоть и с определенными финансовыми потерями.
2. 2

   Трейд-ин. Трейд-ин – это покупка первичной квартиры, оплата которой частично или полностью осуществляется в счет уже имеющегося у покупателя жилья. Продажа и покупка происходят одновременно. Эту услугу сегодня предлагают многие крупные строительные компании. Хотя трейд-ин и не является традиционным срочным выкупом в прямом понимании, однако фактически ему соответствует, ведь зачастую принадлежащая покупателю квартира оценивается не слишком высоко.
3. 3

   Квартира, которую не хочется упустить. Эта ситуация похожа на альтернативную сделку с тем отличием, что одновременное подписание двух договоров не происходит. Например, человек нашел объявление о продаже квартиры, о которой мечтал всю жизнь. Сходится все: и локация, и цена, даже вид из окон. Но для немедленной покупки денег у него нет, а к ипотеке он по каким-то причинам обратиться не может или не хочет. Чтобы приобрести вожделенную квартиру ему остается только продать свою. Хорошо, если он внесет за нее задаток и договорится с продавцом подождать пару-тройку месяцев. Однако если вариант действительно очень хорош, не каждый согласится на промедление. Срочный выкуп – это едва ли не единственный способ решить данный вопрос.
4. 4

   Выкуп квартиры в ипотеке. Ипотека – это долгосрочное долговое обязательство, исполнению которого может помешать не только недобросовестность заемщика, но некоторые не зависящие от него обстоятельства: потеря работы, изменение экономической ситуации в стране и т.д. Существуют разные способы облегчения долговой нагрузки, вроде реструктуризации и рефинансирования, но они не всегда могут помочь. Если заемщик не справляется со своими обязательствами, в один не очень прекрасный момент банк просто заберет у него залоговую квартиру и продаст ее на торгах. С вычетом всех сопутствующих расходов заемщик получит буквально смехотворную компенсацию, а то и вовсе ничего. На торгах изъятая недвижимость обычно продается не выше рыночной стоимости, а то и ниже, ведь банк также не хочет затягивать процесс продажи. Поэтому в сложной ситуации жилье лучше продать компании, занимающейся такими выкупами, вместе с долгом. Денег получится выручить немного, но все же заметно больше, чем после торгов.
5. 5

   Долги. К ним относятся различные потребительские кредиты или ссуды, взятые у физических или юридических лиц. К выкупу обычно прибегают, когда нет никакой возможности рассчитаться с долгами, а сроки их погашения поджимают. Дальше задолженность, с пеней и процентами, будет только расти. К сожалению, иногда срочная продажа жилья – это единственный выход расплатиться, ведь кредиторы не будут ждать, пока должник найдет покупателя, готового купить его за полную стоимость.
6. 6

   Личные причины. Их может быть множество, но к наиболее серьезным относятся две: проблемы со здоровьем, требующие дорогостоящего лечения, и смена места жительства. Экстренно продают недвижимость люди, когда им или их близким предстоит недешевая операция либо другой вид лечения, при которых счет идет на дни, а то и часы.

При смене места жительства к выкупу обращаются люди, переезжающие за границу, имеющие открытую визу и каким-то образом ограниченные в сроках. Также к личным обстоятельствам можно отнести такие, при которых человек нашел, куда выгодно вложить деньги, но сделать это нужно немедленно.

Во всех вышеперечисленных ситуациях продавцы, решившиеся передать свою недвижимость под выкуп, отдают себе отчет, что они теряют в деньгах, но считают полученный в итоге результат более выгодным.

Существуют и другие причины, когда срочный выкуп – единственный вариант продать недвижимость. Обычно они сопряжены с некоторыми юридическими аспектами или проблемами правового характера, при которых обычные покупатели не рискнут ввязываться в сделку. 

Продать такое жилье по рыночной цене практически невозможно, ведь оно связано с риском оспаривания права собственности и аннулирования сделки. К подобным ситуациям относятся:

1. 1

   Собственник под следствием. Некоторые виды правонарушений при вынесении обвинительного приговора подразумевают конфискацию имущества. Сохранить хоть какую-то его часть обвиняемый может только путем срочной продажи, ведь подарить его, находясь под следствием, он уже не имеет права. Еще одна ситуация – обвинение в финансовых махинациях, где в ходе разбирательства суд может изъять у виновника имущество, продать его и выплатить компенсацию пострадавшему.
2. 2

   Собственник недееспособен. Это прямое нарушение закона, но все же иногда случается. Риск оспаривания такой сделки очень высок – опекунам или родственникам ничего не стоит обратиться в суд, предоставив доказательства, что на момент продажи владелец не осознавал, что делает.
3. 3

   Планируется банкротство. Когда человека признают банкротом, все его имущество будет включено в конкурсную массу, направленную на погашение долгов. Продать квартиру можно и до запуска процедуры банкротства, однако это вряд ли что-то даст. Дело в том, что все сделки за три года, предшествующие этой процедуре, аннулируются. Таким образом, договор покупки может быть отменен, а квартира возвращена в общую конкурсную массу.
4. 4

   Недавнее наследство. В шестимесячный срок все наследники должны заявить о своем праве. Он может игнорироваться, если кто-то из них докажет, что не знал о факте возникновения наследства. Полгода со дня смерти наследодателя, в течение которых больше никто, кроме продавца, не заявил о своих правах, не гарантирует, что такие заявки не поступят позже. У неучтенного наследника есть три года на подачу иска с момента получения соответствующих сведений. Максимальный срок исковой давности – это 10 лет со дня кончины наследодателя, после которого любые имущественные претензии исключены.
5. 5

   Не выделены доли детям. Так бывает, когда квартира покупается за маткапитал, но доли, вопреки требованиям закона, детям не выделяются. Кроме того, что квартиру, приобретенную с участием этих средств, тяжело продать в принципе, есть вероятность, что дети по достижению совершеннолетия пойдут в суд отстаивать свои права.

Похожих причин, по которым владельцы стремятся недорого, но быстро продать недвижимость, много. Заключая сделки, рискуют все: и компания, занимающаяся выкупом, и тем более человек, который потом купит эту квартиру. Поэтому сотрудничество с собственниками, готовыми на срочный выкуп, должно начинаться с прямого вопроса: почему? Разумеется, ответ на него должен быть абсолютно конкретным и максимально подробным.

Кто занимается выкупом жилья

Выкупить квартиру по сниженной цене можно любому лицу: как физическому, так и юридическому. Экстренный выкуп – это разновидность бизнеса, которая требует некоторых специфических знаний и умения хорошо ориентироваться в рынке недвижимости. Чаще всего им занимаются:

Застройщики. Когда строительная компания выкупает квартиру, она может делать это по двум схемам: трейд-ин и в сотрудничестве с аффилированными фирмами, специализирующимися на таком выкупе. В первом случае старая и новая квартиры продаются и покупаются одновременно. Во втором застройщик в собственную рекламу включает и рекламу компаний по выкупу.

Агентства недвижимости. Вариантов, как происходит выкуп квартиры агентством недвижимости, довольно много, но наиболее распространенный – это выкуп при альтернативной сделке. Провести ее без участия посредников, риэлторов или агентов, очень тяжело. Если агентство курирует сделку, и случается так, что продажа первой квартиры, срывается, а договоренности оказываются под угрозой, оно может помочь и быстро выкупить жилье. Помимо этого, агентства располагают большими базами данным покупателей и продавцов – так им удастся быстро перепродать объект с наценкой.

Частные лица и специализированные компании. Принцип работы и одних, и других похож: они создают собственные сайты или публикуют соответствующие объявления на порталах недвижимости.

Найти компанию, готовую быстро выкупить квартиру, совсем несложно – сегодня это довольно распространенная деятельность. Людям, которые хотят продать жилье в кратчайшие сроки и готовы на некоторые уступки, выгоднее обращаться к ним, а не публиковать объявление с пометкой «срочно». Во-первых, в итоге выйдет получить плюс-минус одинаковую сумму. В-вторых, самостоятельный поиск покупателей может оказаться совсем не быстрым.

Процедура выкупа

Процедура срочного выкупа практически ничем не отличается от рядовой сделки купли-продажи, за исключением сроков. Ее основные этапы сводятся к следующим:

1. 1

   Владелец квартиры предлагает агентству, инвестиционной компании или частнику выкупить ее.
2. 2

   Агент/инвестор/физическое лицо называет свою цену.
3. 3

   Если продавцу она подходит, они назначают время, чтобы осмотреть квартиру.
4. 4

   Стороны обсуждают нюансы будущей сделки: квартира продается пустой или нет, какими будут размер аванса и форма расчетов, сроки выселения из квартиры и снятия жильцов с регистрации.
5. 5

   Покупатель проверяет документы на недвижимость, предоставленные продавцом.
6. 6

   Стороны составляют соглашение покупки и подписывают его.
7. 7

   Происходит регистрация сделки.

Конечный срок, за который будут пройдены все этапы сделки, зависит от многих сопутствующих обстоятельств: покупатель вкладывает собственные деньги или привлеченные, как быстро владелец снимется с регистрации, насколько квартира отягощена юридически. Например, для продажи ипотечного жилья понадобится согласие банка, а это также займет некоторое время. 

Таким образом, выкуп обычно длится от двух до десяти дней. Заверениям, что на всю процедуру уйдет один день, верить не стоит – это физически невозможно.

Критерии выбора объекта выкупа

Критерии, по которым выбирается или отвергается квартира для выкупа, зависит от того, каким образом покупатель собирается получить прибыль. Самые распространенные варианты – это флиппинг и инвестиции. 

Флипперы покупают жилье в плохом состоянии, приводят его в порядок и потом перепродают по более высокой цене. В этом случае большое значение имеют расположение квартиры, окружающая инфраструктура, транспортная доступность – все те сопутствующие факторы, которые повысят востребованность недвижимости и автоматически ее цену.

Инвесторы предпочитают выкуп квартир в новостройках по переуступке, но и от вторичных объектов не отказываются. Так поступают с целью получения прибыли в будущем, но не от перепродажи квартиры сразу же, а немного позже, когда ее цена вырастет. Обычно стоимость жилья сразу же увеличивается, как только дом сдается в эксплуатацию, и в последующие годы продолжает расти. Инвестор может и вовсе не продавать квартиру, а получать доход от сдачи ее в аренду.

Инфраструктура и транспорт для инвесторов также важны, но здесь внимание обращается и на класс дома, и даже на репутацию застройщика.

Проверка квартиры при выкупе

При выкупе проверяются как прямо относящиеся к квартире характеристики, так и некоторые сопутствующие. Перед покупкой агентство или инвестор анализирует: 

1. 1

   Ликвидность. Под ней подразумевается процент выгоды, который может быть получен после перепродажи. Более того, даже теоретически с продажей не должно возникать проблем. Поэтому выбираются самые востребованные варианты: квартиры небольшой площади, с невысокой рыночной стоимостью, в популярном районе.
2. 2

   Сравнительная стоимость. Здесь большое значение имеет соотношение цены похожих объектов по городу, а также их концентрация в том или ином районе. Например, есть две высоколиквидные квартиры, которые, по своим характеристикам пользуются большим спросом. Стоят они одинаково и находятся в разных районах. Однако в первом всего две такие квартиры, а во втором – более ста. Логично, что быстрее продастся более редкий для своей локации вариант.
3. 3

   Права владельца на квартиру. Если они вызывают сомнение, серьезное агентство вряд ли свяжется с выкупом такой недвижимости.
4. 4

   Семейное положение. Для продажи квартиры требуется согласие всех собственников, а супруга/супруги – тем более, если жилье совместное.
5. 5

   Перепланировку. Если она не узаконена, выкуп может состояться, но по еще более низкой цене. Эту разницу инвестор включит в собственные расходы, которые ему придется понести для решения вопроса с узакониванием.
6. 6

   Наличие банкротства. Как уже упоминалось, сделка купли-продажи может быть аннулирована, если произошла меньше, чем за три года до процедуры.
7. 7

   Долги по квартире. С задолженностью по коммунальным услугам, как и с ипотекой, квартиру выкупят, однако не дадут за нее слишком дорого.

Проверяется даже нотариус, заверивший правоустанавливающий документ, например, дарственную, свидетельство о наследстве и т.д. Это особенно важно, если нотариальная регистрация происходила в другом населенном пункте – агентству необходимо убедиться, существует ли вообще такой нотариус.

Сколько можно заработать на выкупе квартир

Доходность выкупленной квартиры, рассчитывается, исходя из соотношения расходов на приобретения и стоимости, за которую инвестор планирует ее впоследствии продать. Расходы включают:

• цену недвижимости;
• оплату сопутствующих расходов по регистрации сделки: аренда банковской ячейки, пошлина, регистрация и т.д.;
• проценты по ипотеке, если выкупается залоговое жилье, и страховку;
• проверку юридической чистоты квартиры;
• оплату нотариальный услуг, сопровождающих некоторые виды сделок, например, альтернативные;
• срочную регистрацию за деньги, ведь в обычном порядке и бесплатно она занимает от 7 до 9 дней;
• ремонт, если квартира в не идеальном состоянии;
• оплату коммунальных услуг в период между выкупом и перепродажей;
• рекламу при продаже;
• налоги.

В каждом индивидуальном случае средняя уценка выкупаемой квартиры в 10-20% может меняться в ту ли иную сторону. Кроме этого, некоторые расходы берет на себя и продавец.

По очень примерным подсчетам получается, что, если квартира будет куплена, скажем, на 15% дешевле, прибыль инвестора или агентства окажется не такой и большой. Однако реальность показывает, что большинство квартир в срочном порядке выкупается еще дешевле – со скидкой в 20-25, а то и 30%. Искать варианты, где собственник готов уступить только 10%, невыгодно.

Если бы деятельность по выкупу квартир приносила по полтора-два миллиона прибыли с каждого объекта, как это может быть при покупке на те же 10% дешевле, она не стала бы такой распространенной. В реальности же большая часть недвижимости выкупается за три четверти цены, что с лихвой покрывает все будущие расходы инвестора.

Тем не менее, не все агентства практикуют грабительские выкупы, чаще всего этим грешат частники или мелкие компании. Агентства же компенсируют сравнительно небольшую прибыль с одного объекта их числом, а также крупной клиентской базой.