Что значит альтернативная продажа квартиры?

Значительный процент граждан, желающих приобрести новое жилье взамен старого, не располагает нужными средствами для одномоментной его покупки. В большинстве случаев на оплату новой квартиры используются деньги, вырученные от продажи старой. Иногда эти две операции осуществляются одновременно и называются альтернативной сделкой с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка?

Продажа квартиры может быть свободной и альтернативной. Под первым определением принято понимать обычный договор-купли продажи, подписанный двумя сторонами – продавцом и покупателем. Оформление таких договоренностей, если речь идет о необремененном объекте, а с имущественными правами на него все в порядке, не представляет никаких сложностей. Более того, обычное, свободное, соглашение даже не обязательно регистрировать у нотариуса – закон позволяет договору вступить в силу только на основании подписей сторон.

Альтернативный вариант договора – это уже как минимум трехсторонняя сделка купли-продажи недвижимости. Сторонами выступают:

• человек, просто желающий купить квартиру;
• лицо, продающее жилье и одновременно покупающее другое;
• продавец объекта, который второе лицо желает приобрести взамен своего проданного.

Эта схема альтернативного договора купли-продажи считается самой простой. Иногда случается и так, что вместо реализуемой недвижимости продавец имеет возможность и хочет купить не одну, а две или несколько квартир. В такой ситуации образуется то, что риэлторы называют цепочкой – сделкой, в которой присутствуют четыре и больше участников. 

Итак, при стандартной альтернативной продаже одновременно оформляются и подписываются два договора. Согласно им, человек, инициировавший такую сделку, выступает и покупателем, и продавцом – то есть, реализуя один объект, сразу же приобретает другой.

Основная сложность цепочки заключается в том, что таких одновременных договоров будет уже не два, а больше. Здесь на первое место выходит основной риск альтернативных сделок – вероятность отказа одной из сторон от ее заключения. В таких обстоятельствах вся цепочка может быть разрушена, и, как следствие, процедуру альтернативной продажи придется начинать заново.

Запомните! В отличие от простой продажи, альтернативный договор обязательно заверяется у нотариуса. Для участников сделки в таком правиле есть и свои преимущества – участие специалиста будет гарантировать юридическую чистоту всех объектов, а также правильный порядок оформления договора.

Виды альтернативных продаж

Нередко особенности разных альтернативных сделок с недвижимостью касаются стоимости продаваемых и покупаемых объектов, а также их количества. Основываясь на этих показателях, можно выделить три основные разновидности альтерната: 

1. 1

   Равноценный обмен. Этот вид сделок подразумевает, что стоимость продаваемой и покупаемой квартир равна, но на практике такое случается довольно редко. Если же договор оказывается равноценным, то инициатор сделки фактически никак не контактирует с денежными средствами – через банковскую ячейку или аккредитив они поступают от первого покупателя второму продавцу.
2. 2

   Неравноценный обмен. В этом случае может быть два варианта: продавец одной квартиры покупает другую, более дорогую, с доплатой, или приобретает более дешевую, оставляя разницу себе и получая ее на руки. Такие варианты развития событий встречаются чаще всего, хотя и сопряжены с некоторыми сложностями в порядке взаиморасчетов.
3. 3

   Съезд или разъезд. Эта разновидность альтерната связана уже не с разницей в стоимости объектов сделки, а их количеством. Имеется в виду, что лицо, инициирующее альтернативную сделку, может взамен одной проданной квартиры купить несколько, как правило, поменьше и подешевле – это будет называться разъездом, или по сути сменить несколько небольших объектов на один – такая операция именуется съездом. Нередко инициаторами выступают сразу несколько собственников одного объекта – например, наследники или совладельцы. Такая альтернатива при покупке квартиры не считается легкой и чаще всего происходит в виде цепочки сделок.

Обратите внимание! Перечисленные разновидности альтернативных договоров являются скорее разговорным определением отдельных сделок. В законодательстве понятие альтерната как такового не закреплено. Среди всех сделок, регулируемых нормативными актами, наиболее приближены к ним соглашения мены с несколькими участниками.

Плюсы и минусы альтернативной покупки недвижимости

Преимущества и недостатки альтернативы при покупке квартиры будут разными для каждой из сторон-участников сделки. Проще всего проиллюстрировать их на примере трехстороннего договора.

Так, для лица, заинтересованного только в приобретении жилья, может быть выгодно поискать именно те варианты, которые подразумевают альтернат. Дело в том, что по причине сжатых сроков продавцы таких объектов нередко просят за них реальную рыночную цену или вовсе продают по минимально возможной стоимости.

Для людей, инициирующих процесс альтернативного соглашения, оно дает возможность сразу же заселиться в новое жилье. В противном случае после продажи своей квартиры им придется тратиться на аренду, прежде чем отыщется подходящий вариант для покупки.

Для продавца плюсы альтерната прямо противоположны тем, которые актуальны для первого покупателя. Иными словами, поскольку самым заинтересованным в скорейшем заключении сделки является ее инициатор, продавцу нет необходимости значительно уступать в цене – как правило, продавцы-покупатели готовы приобретать предлагаемые объекты без торга.

Недостатки альтернативного типа сделки опять же связаны с большим числом участников. Отказ одного из них обязательно влечет за собой как минимум задержки в оформлении договора, как максимум – обрушение всей цепочки.

Например, первый покупатель может остаться без приглянувшейся ему квартиры, если покупатель-продавец не найдет устраивающий его вариант, который можно будет приобрести вследствие подобного договора.

 Инициатор рискует потерять покупателя, если третье лицо – продавец – по каким-то причинам передумает. А тот, в свою очередь, может столкнуться с длительным оформлением документов, вызванным большим числом участников. Если его цель – как можно скорее получить вырученные за квартиру деньги, то альтернативная сделка в этом смысле – довольно рискованное предприятие.

Не забывайте! Центральное звено альтернативного соглашения – продавец-покупатель – зависит одновременно от двух оставшихся сторон, и это только в том случае, если сделка – трехсторонняя. Если любой из участников меняет свое решение, это влияет на всех, но сильнее всего отражается именно на инициаторе.

Как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Проведение альтернативной сделки включает несколько обязательных этапов. Основными из них являются:

Поиск покупателя и продавца

Искать покупателя при альтернативном типе соглашения нужно так же, как и при обычной сделке – путем подачи объявлений или с помощью агента по недвижимости. Для инициатора альтерната этот шаг должен быть первым этапом.

Очень важно, чтобы к моменту, когда искомый вариант квартиры будет найден, уже имелся потенциальный покупатель. Если поступить наоборот, есть риск, что продавец – третья сторона – не станет дожидаться соблюдения всех условий альтернативного договора и продаст недвижимость в прямом порядке другому покупателю.

Проверить квартиру

Этот этап очень важен для обоих покупателей – основного и того, который настоял на альтернативной сделке. Обе квартиры, если в соглашении участвуют три стороны, должны быть юридически чисты.

Подтвердить такую чистоту могут следующие документы:

• выписка из ЕГРН, которая нужна для подтверждения, что продавец является законным владельцем объекта и имеет право осуществлять с ним такие операции;
• справка из домовой книги – она очень важна, поскольку содержит информацию обо всех людях, прописанных по данному адресу, в том числе, несовершеннолетних или иждивенцах, чье право на регистрацию впоследствии может быть восстановлено в судебном порядке;
• паспорт БТИ с упоминанием основных технических параметров недвижимости;
• договор кредитования, если двойная сделка купли-продажи касается квартиры с ипотекой.

Определить порядок оплаты

Наиболее популярные виды взаиморасчетов при альтернативных сделках – это аккредитив или банковская ячейка. Если сотрудникам финансовой организации подробно обрисовать ситуацию, они помогут выбрать наиболее подходящий вариант. 

Нередко сомнения вызывают соглашения, в которых предусмотрена доплата. На самом деле в них нет ничего сложного. На примере банковских ячеек расчет выглядит следующим образом. Арендуется одновременно две ячейки, одна из которых служит для хранения средств, полученных от покупателя и впоследствии переходящих к второму продавцу. 

Ячейка номер два предназначена для суммы доплаты, которую третья сторона получит после подписания договора. Таким образом, инициатор сделки к первой ячейке доступа не имеет совсем, поскольку деньги от продажи сразу уходят на оплату покупки. 

Составление предварительного договора

В простых сделках с недвижимостью предварительный договор не является обязательным, хотя иногда его заключают, чтобы документально закрепить процедуру передачи задатка и другие вопросы. Для альтернативного соглашения этот документ считается очень желательным.

Регистрировать предварительный договор у нотариуса необязательно. Главное, чтобы в нем содержались основные моменты будущей сделки и стояли подписи всех ее сторон.

Подписание договора купли-продажи

В альтернативной сделке при участии трех сторон фигурируют два отдельных договора, подписываемые одновременно в присутствии одного нотариуса. Возможностей упростить этот процесс и свести оба соглашения в одно нельзя – по каждому объекту недвижимости оформляется отдельный документ.

Составление договора лучше поручить юристу, поскольку специфика альтерната содержит немало подводных камней. Также шаблон соглашения может предоставить выбранный нотариус. В дальнейшем значительно облегчит регистрацию соглашения.

Зарегистрировать сделку

Регистрировать сделку о переходе права собственности в Росреестре должны все стороны-участники. Документы, устанавливающие новых собственников, готовятся на протяжении десяти дней. Если этим вопросом занимается нотариус, срок регистрации может быть сокращен до трехдневного.

Важно! Альтернативная сделка, как любой другой вид соглашения, облагается налогом на прибыль в размере 13% от указанной в договоре стоимости. Продавец освобождается от его уплаты, если владеет недвижимостью не менее пяти, а в некоторых случаях – трех лет.

Основные риски альтерната 

Основные риски, с которыми сталкиваются стороны при альтернативной продаже квартиры, сводятся к следующим:

• длительное время заключения, значительно превышающее срок для простых сделок;
• вероятность отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств;
• параллельная регистрация двух сделок в Росреестре, по одной из которых в такой регистрации может быть отказано из-за проблем с документами и т.д.;
• невозможность выписать из квартиры лиц, имеющих право на проживание в ней;
• вероятность приобрести квартиру, в которой живет арендатор, и ждать окончания срока договора аренды;
• несогласованность действий участников, из-за которой могут возникать длительные проволочки или отказ одной из сторон от оформления сделки.

Отдельно следует упомянуть особенности некоторых альтернатов, касающиеся приобретения с доплатой. Такой доплатой может служить или кредит, или, например, материнский капитал.  

В первом случае озаботиться одобрением ипотеки нужно заранее, чтобы не затягивать оформление сделки. Во втором – от продавца потребуется письменное обязательство предоставить несовершеннолетнему жилплощадь. Проблемность этих обстоятельств заключается в том, что не все продавцы согласятся взвалить на себя дополнительные сложности и могут отказаться от альтернативной сделки как таковой.