Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Дело в том, что спорные вопросы такого рода не могут решаться полюбовно или на усмотрение местного арбитражного суда. Для решений относительно исковой давности нужна подробная регулирующая база, установленная соответствующими законами. По статистике минимум 5% всех сделок касаемо недвижимости со временем оспариваются в суде. По искам могут быть вынесены как положительные вердикты, так и отрицательные, подразумевающие отказ в их удовлетворении. Довольно часто последний вариант обусловлен истечением срока исковой давности по конкретной сделке. 

Что такое срок исковой давности по недвижимости?

Юридически срок исковой давности по покупке недвижимости – это отрезок времени, на протяжении которого сделка может быть аннулирована путем обращения в суд. Иными словами, если права одной из сторон в процессе заключения сделки были нарушены, она может восстановить их, но на это дается строго ограниченный временной промежуток.

По закону срок исковой давности по сделке купли продажи недвижимости составляет три года. В суд можно обратиться и позже, но в таком случае ответчик вправе заявить об истечении срока давности и признании первых договоренностей законными.

При заключении договора купли-продажи, если выяснились некоторые несостыковки или нарушения, именно этот отрезок времени выделяется для того, чтобы оспорить или аннулировать договор в одной из судебных инстанций.

Как Верховный Суд решает спорные вопросы по исковой давности?

Определение срока давности по ДКП квартиры, на первый взгляд, выглядит достаточно простым, но в реальности встречается очень много разных спорных ситуаций, разрешить которые под силу только Верховному Суду.

Раньше все исковые сроки отсчитывались исключительно от даты подписания договора, независимо от индивидуального условия. Нередко это приводило к фактически несправедливым судебным вердиктам, отклоняющим иск по причине истечения срока давности.

Чтобы объяснить этот юридический парадокс наглядно, нужно смоделировать типичную спорную ситуацию. Например, человек приобрел квартиру, жил в ней на протяжении трех лет, а затем появилась третья заинтересованная сторона, которая имеет абсолютно законное право собственности на это жилье или на долю в нем. По закону покупатель обязан передать недвижимое имущество новому владельцу.

Что выходит в результате? Покупатель остается без квартиры, а также без денег, которые продавец возвращать ему не собирается. Первый имеет законное право подать в суд встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным с тем, чтобы стребовать с продавца уплаченную ранее сумму и, возможно, даже некий процент компенсации.

Однако суд отказывает ему в удовлетворении иска, поскольку срок его давности на момент обращения уже истек. В конечном итоге продавец имеет деньги, новые собственники – жилье, а покупатель – ни того, ни другого.

К сожалению, подобные лазейки в букве закона стали в свое время очень популярными среди мошенников. При, казалось бы, благополучном заключении ДКП через три-три с половиной года ожидания объявлялись «наследники», и покупатель вынужден был оставить жилище без надежды вернуть свои деньги. Даже относительно одной квартиры такая схема могла повторяться неоднократно, пока квартира не попадала в списки «неблагонадежных».

Именно эту проблему и был призван решить Верховный Суд. Внимательно проанализировав все имеющиеся статьи ГК, было принято решение изменить точку отсчета срока исковой давности по подобным делам. Теперь этот промежуток начинается с того момента, когда покупатель узнал о том, что договор покупки был заключен с нарушениями, то есть, с момента вынесения судебного решения о признании сделки купли-продажи недействительной. Таким образом, лишаясь прав на жилье, он имеет дополнительных три года, чтобы подать встречный иск о возврате средств, уплаченных продавцу.

Важным является момент относительно оставленного за квартиру залога. Если он был официально оформлен в качестве задатка, то эта сумма вернется покупателю, а если передан в качестве аванса – автоматически становится собственностью продавца в момент передачи и возврату не подлежит.

Подобным образом дело обстоит, когда речь идет о другой заинтересованной стороне. Например, один из наследников квартиры не знал, что является наследником и не был упомянут в договоре. Ему стало известно об этом через три года. Это еще более тупиковая ситуация для суда: с одной стороны, срок исковой давности истек, с другой – наследник имеет полное право требовать его продления. Единственно верным решением в этой ситуации является обязать его предоставить доказательства незнания и конкретную дату, когда он был проинформирован, с участием свидетелей. На практике доказать подобное очень тяжело, хотя в наличии все основания для удовлетворения иска.

Можно ли продлить или восстановить срок исковой давности при покупке квартиры?

Продление сроков давности по покупке или продаже недвижимости специальными статьями законов не регламентируется. Существует только одно ограничение – общее время исковой давности при любом варианте его продления или восстановления не должно превышать 10 лет. Каждый отдельно взятый случай обращения в суд по поводу увеличения этого срока рассматривается в индивидуальном порядке, и решение по нему выносится с учетом всех весомых доказательств, представленных истцом.

К обстоятельствам, учитывая которые, срок исковой давности может быть продлен, относятся:

• Продолжительная болезнь лица, которое желает восстановить время исковой давности, которая не позволяла ему вовремя обратиться в суд: кома, потеря речевых и двигательных функций и тому подобное.
• Нахождение истца в специальных учреждениях, покинуть которые по собственному желанию невозможно: срочная служба в армии, отбывание наказания в местах лишения свободы, принудительное лечение в наркологической или психиатрической клинике. Срок давности для таких лиц начинает отсчитываться с момента выхода из подобного учреждения или официального врачебного установления дееспособности.
• Длительное пребывание истца за пределами Российской Федерации без факта пересечения ее государственной границы.
• Наследники, интересы которых не были учтены при основном распределении наследства. В этом случае такой наследник в течение трех лет после официального признания его статуса может подать иск в суд.

Учитывая эти особенности, следует внимательно изучать документы при заключении договора купли-продажи, особенно если квартира или дом были обретены собственником путем наследования или имеют нескольких собственников с соответствующими долями. Таким образом, окончательно считать себя полноправным владельцем, которому не угрожают нежелательный судебные иски, можно только через десять лет.

Какие соглашения оспариваются в суде?

Чуть меньший срок предоставляется для сделок, которые называются оспоримыми, – один год. Наряду с другим видом соглашения, которое на юридическом языке именуется ничтожной сделкой, срок исковой давности в некоторых случаях вообще может быть упразднен, поскольку заключение таких договоров само по себе противоречит действующему законодательству.

Выделяют два типа подобных соглашений: оспоримые и ничтожные.

Ничтожная сделка

Этот юридический термин применяется к таким соглашениям, которые сами по себе, изначально не имеют законной силы. Так бывает, когда они заключаются с грубейшими нарушениями действующего законодательства. 

В отличие от оспоримых сделок, срок исковой давности для которых составляет один год, ничтожные дают время в три года с возможностью продления до 10 лет. Ничтожным соглашение может быть признано в таких случаях:

• когда сделка заведомо заключена с нарушением или игнорированием прав третьих заинтересованных лиц;
• если договор заключен по поддельным, недействительным документам или же лицом, которое утратило право распоряжения недвижимой собственностью;
• если сделка купли-продажи была заключена с лицами, официально признанными недееспособными на момент подписания договора;
• если сделка была проведена фиктивным образом без фактического перехода собственности от одного владельца к другому (так, например, бывает в случаях, когда некто пытается скрыть наличие у него имущества, которое может быть описано судебными приставами или органами налоговой инспекции);
• когда заведомо заключается один тип договора, но в реальности осуществляется другой: например, договор дарения при фактическом осуществлении договора купли-продажи с целью скрыть доходы;
• когда предметом сделки является то недвижимое имущество, любые операции по которому запрещены или ограничены законом: продажа обремененной или находящейся под арестом квартиры, продажа жилья должником или банкротом и т.д.

Срок исковой давности по таким соглашениям начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Если хотя бы одно из перечисленных условий имело место при оформлении договоренностей, суд признает такой договор недействительным.

Оспоримая сделка

Оспоримыми называются те виды договоренностей, который имеют веские основания для оспаривания в судебном порядке, при этом заключены на законных основаниях. Обратиться с иском могут как участники этих договоренностей, так и третьи заинтересованные стороны, а также представители государственных органов, например, опеки и попечительства. Суд признает операцию по недвижимости недействительной в следующих ситуациях:

• когда соглашение было подписано под физическим и психологическим давлением: угрозы, шантаж, насилие – в этом случае срок исковой давности начинает отсчитываться с момента исчезновения угрожающих факторов. Кроме этого, действия такого рода являются уголовно наказуемыми и требуют незамедлительного обращения в органы правопорядка;
• если сделка была заключена со временно недееспособным лицом (находящимся под воздействием наркотиков, в состоянии сильного алкогольного опьянения и прочее). В суде должны быть представлены соответствующие доказательства, что эта сторона не отдавала себе отчета в собственных действиях на момент подписания договора;
• если продавец квартиры владеет ею по праву наследования, но при оформлении сделки не были учтены права других законных наследников;
• когда одной из сторон соглашения самостоятельно, без участия опекунов или других представителей, выступает лицо в возрасте от 14 до 18 лет;
• если соглашение заведомо заключалось с применением обмана или умолчания о некоторых характеристиках недвижимости. В такой ситуации может потребоваться доказательство, что виновная сторона точно знала о замалчиваемых фактах и намеренно вводила другую сторону в заблуждение;
• когда недвижимость является совместной собственностью супругов, и при ее продаже не было получено согласие второго из них;
• если сделка, по сути, является кабальной, то есть, заключенной одной из сторон, пребывающей в затруднительном состоянии, на крайне невыгодных для нее условиях;
• если во время заключения договора купли-продажи были нарушены права несовершеннолетних лиц. Существует особенно много ограничений, когда недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала – в этом случае несовершеннолетний имеет право на долю в квартире или доме, и совершать любые операции подобного рода можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Срок исковой давности по оспариваемым сделкам составляет один год с момента получения информации истца о нарушении его прав. Такое соглашение может быть оспорено и признано недействительным, однако это не означает, что суд обязательно удовлетворит исковые требования. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, учитываются предоставленные сторонами доказательства или их отсутствие.

Яркий тому пример – введение в заблуждение во время подписания договора. Если продавец, против которого подали иск, сможет доказать, что и сам не знал о неточностях или ошибках в договоре, такой иск удовлетворен не будет, поскольку фактически пострадавшими являются обе стороны.

На практике наибольший процент оспоримых сделок, по которым люди обращаются в судебные инстанции, касается претензий относительно совместного имущества супругов и мошеннических действий со стороны одного из участников сделки. В отношении последних нужно также обратиться в органы правопорядка для возбуждения уголовного дела.

Какие документы нужны для восстановления срока давности договора купли-продажи?

Если оказалось, что срок давности по сделке купли-продажи закончился, но существует острая необходимость ее аннулирования, можно попытаться восстановить его, обратившись в суд с заявлением такого рода. При этом нужно обязательно предоставить очень весомые доказательства, почему более раннее обращение в судебную инстанцию было невозможно. Желательно подкрепить эти доказательства свидетельскими показаниями.

Обязательными для предоставления являются некоторые документы, официально заверенные должностными лицами учреждений и организаций:

• справка из медицинского учреждения о том, что истец находился на длительном лечении с указанием срока этого лечения;
• врачебное заключение о том, что находящийся в другом населенном пункте близкий родственник истца нуждается в постоянном уходе;
• справка из военкомата о прохождении обязательной срочной службы;
• документы, подтверждающие отбывания срока истцом в местах лишения свободы;
• свидетельства, что истец интересовался местонахождением ответчика;
• документы, свидетельствующие о длительной зарубежной командировке и об отсутствии пересечения границы за этот период.

Это только примерный список документов, которые могут потребоваться для продления и восстановления срока давности. На самом деле уважительных причин, по которым истец не обращался в суд на протяжении трех лет, может быть гораздо больше, но каждая из них требует обязательного документального подтверждения.

Как подается заявление о восстановлении срока давности?

Заявление о восстановлении или продлении срока исковой давности следует подавать в судебную канцелярию. Оно предоставляется одновременно с самим исковым заявлением и приложенными к нему доказательствами невозможности обратиться в суд раньше.

Текст заявления составляется в произвольной форме с требованиями к оформлению такого рода документов: указанием организации, на чье имя пишется заявление, собственными инициалами, адресом проживания и регистрации, паспортными данными. При личном посещении канцелярии следует иметь при себе два экземпляра этого документа – один остается в суде, а второй возвращается заявителю со штампом и пометкой о принятии.

Также можно подать заявление на сайте Государственных и муниципальных услуг. Для этого нужно предварительно отсканировать оригиналы всех сопутствующих документов и прикрепить их к заявлению в таком виде. В течение двух месяцев суд должен вынести решение по этому ходатайству.

Можно ли приостановить исковой срок?

В некоторых случаях срок исковой давности по соглашениям с недвижимостью может быть приостановлен на некоторое время, а затем продлен снова. К основным причинам такой паузы относятся:

• чрезвычайные происшествия, характер и значимость которых рассматриваются в индивидуальном порядке;
• предъявление документов о предстоящем прохождении срочной службы в армии;
• законодательный акт, который выступал регулятором подобных правовых отношений, утрачивает юридическую силу или подвергается значительным изменениям.

Также срок давности приостанавливается, когда ответчик признает выдвинутые к нему претензии и принимает действия относительно их решения. Если в результате претензия остается неудовлетворенной, а законные основания для иска сохраняются, срок исковой давности начинает отсчитываться снова.

Многие спорные ситуации возникают из-за ошибок в оформлении документов или недостаточной информированности сторон, а откровенно обманные действия в процентном соотношении встречаются заметно реже. 

Покупатель, не имеющий достаточного опыта такого рода сделок, с большой долей вероятности может не заметить факта наличия обременения на квартире или не разобраться с правами наследования и совместной собственности. По этой причине специалисты настоятельно рекомендуют не заключать сделок купли-продажи жилья самостоятельно и обратиться в агентство недвижимости, а формирование договора поручить опытному юристу.