Виды ипотеки: особенности ипотечных кредитов в России

Ипотекой называют обеспеченный кредит. По его условиям заемщик получает денежные средства, в качестве залога дает кредитору свой актив и обязуется вернуть взятые деньги в срок и с процентами за пользование кредитом. Чем отличаются ипотечные кредиты между собой и какие ипотеки бывают в России – читайте в материале.

Виды ипотеки 

Ипотека обычно выдается в отношении недвижимого имущества: квартиры, частного дома. В России граждане берут ипотеку только на жилые помещения. Они становятся залогом перед банком. Кредитор сохранит залоговый актив, пока заемщик не выплатит полную сумму кредита. Но бывают и другие ипотеки. В других странах ипотека, к примеру, может выдаваться для финансирования обучения, бракосочетания, ремонта квартиры. 

Особенности процентной ставки

Обычно при обсуждении вопроса «какие виды ипотеки бывают в России» менеджеры банков обходят вопрос процентной ставки. А между тем, от него напрямую зависит, какую сумму клиент окажется должен банку. 

По процентной ставке ипотечные кредиты делятся на:

• ипотеку с фиксированной ставкой;
• ипотеку с регулируемой ставкой.

В первом случае за использование тела кредита заемщик должен одну и ту же сумму. Например, сумма 1 млн руб., процентная ставка – 5%. Значит клиент ежемесячно должен заплатить 50000 руб. процентов и погасить часть кредита. Чем меньше срок использования, тем меньше процентов вы заплатите: за полгода – 300 тыс. руб., а за год – 600 тыс. руб. Разница очевидна. Фиксированная ставка по ипотеке выгодна тем, кто без труда способен погасить ее за короткий срок.

Регулируемая процентная ставка изменяется в течение срока действия ссуды. Корректировки вносятся раз в год, полгода, квартал. Самая популярная схема – 5/1 РПС. В этом случае первые пять лет ставка остается постоянной, а на оставшийся срок будет корректироваться раз в год. Корректировки зависит от колебания процентных ставок Центробанка. Чаще всего россияне оформляют ипотеку с корректируемой ставкой. Есть ли недостатки у ипотеки? Недостаток в том, что в условиях экономического кризиса обслуживание кредита становится затратным. Основной риск для клиента – внезапный рост процентных ставок. 

Объект кредитования

Виды ипотеки на жилье по объекту кредитования бывают:

• для постройки дома на участке под индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• для покупки квартиры в новостройке;
• для приобретения квартиры на рынке вторичной недвижимости.

Ипотека под ИСЖ характеризуется особыми требованиями к участку под строительство. Выделяет участки местный муниципалитет. По документам (выписке из ЕГРН) участок должен относится к земле населенного пункта и разрешен к использованию для ИЖС. Строить на нем можно здание не выше 3 этажей. Площадь дома законом не ограничена.

Большинство программ рассчитаны на то, что люди купят жилье в новостройке. Поэтому для новой квартиры не нужны какие-то особые разрешения. Процентная ставка будет ниже, чем если купить квартиру во вторичном жилом фонде.

Льготная ипотека 7%

Ответ на вопрос «какие ипотечные программы существуют», нужно начинать с государственной льготной ипотеки. Ее действие продлили до июля 2022 года. Программа предназначена для поддержки семей с 2-3 детьми. 

Основные условия программы:

• фиксированная ставка 7% на весь срок кредитования;
• обязательно внесение первоначального взноса;
• минимальный размер первоначального взноса – 35-40% от стоимости квартиры;
• предмет кредитования – жилье в новостройке;
• максимальная сумма кредита – 3 млн руб. 

Срок кредитования может быть 3 года или больше. Программа создана для молодых семей, у которых достаточно большие расходы на детей и средние доходы. Поэтому банки заключают соглашения и на 5 лет, и на 10. Все зависит от документов, предоставленных заемщиком. Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Особых требований к возрасту заемщиков нет. Они должны быть россиянами и показать достаточную платежеспособность. Но банкам не запрещено выдвигать к заемщикам свои требования, не противоречащие законодательству. 

Недостаток льготной государственной ипотеки кроется в максимальной сумме. Допустим, вы нашли квартиру на 3 млн руб. Но банки, как правило, не дают максимальную сумму, ограничиваясь 80-85%. Это значит, что молодая семья может получить от банка около 2,5 млн руб. В 2021 году им не хватит этой суммы для покупки 2-х комнатной квартиры в областных центрах, не говоря о столице. Поэтому спрос на льготную ипотеку по 7% падает. 

Семейная ипотека 

Какие еще есть виды ипотеки на жилье? Популярностью пользуется «Семейная ипотека». Она будет действовать до конца 2023 года. 

Условия «Семейной ипотеки»:

1. 1

   Предназначена для семей с детьми. 
2. 2

   Ставка – не более 6%. 
3. 3

   Максимальная сумма этого вида ипотеки для жилья – 1 2 млн руб. 

Раньше ее выдавали только для покупки жилья в новостройке. Позже расширили. По действующим условиям, ипотеку могут дать семье с одним ребенком, если тот родился до января 2018 года, а также семьям с 2-3 детьми. 

Дальневосточная ипотека 

Дальний Восток переработал условия «Семейной ипотеки» и упростил их для местных жителей. Процентная ставка стала не выше 5%. Покупать квартиры разрешено у застройщиков и частных лиц. Ее могут оформить семьи молодых дальневосточников в возрасте до 35 лет. Сумма ипотеки – до 6 млн руб. Срок кредитования – до 20 лет. 

Обратите внимание, что Дальневосточная ипотека предназначена именно для жителей. Т.е. в купленной квартире придется прописаться. Купить квартиру на льготных условиях и жить в другом регионе не получится.

Сельская ипотека 

Чтобы привлечь специалистов в регионы, государство запускает программы, нацеленные на конкретные группы населения. Сельская ипотека предназначена для тех, кто живет в сельской местности или небольших городах с населением до 30 тысяч человек. Действует программа до конца 2022 года.

Ее условия:

1. 1

   Объект ипотеки – квартира на первичном или вторичном рынке, а также участок под ИЖС. 
2. 2

   Максимальный размер кредита – 3 млн руб.
3. 3

   Первоначальный взнос – 15%.

На Дальнем Востоке увеличили максимальный размер до 5 млн руб. Оформить этот вид ипотеки можно на 20-25 лет. 

Кредитование застройщиков 

Банк может быть учредителем строительной компании, тогда ипотека от застройщика будет даваться под очень выгодные проценты. В некоторых случаях ставка составляет 0%. Но такие кредиты дают на 1-2-3 года, пока длится строительство. Синонимическое название – оплата квартиры в рассрочку. Если у покупателя высокий уровень дохода, то такая покупка может быть более выгодной, чем классическая ипотека, которая существует в стране.

Военная ипотека 

Для военнослужащих действует накопительно-ипотечная система жилищного кредитования. Работает это так: военнослужащий становится участником НИС. За годы службы на его счету накапливается определенная сумма, на которую можно купить квартиру. Процентная ставка зависит от банка. Может быть от 4% до 10%. Первичный взнос – не меньше 10%. Срок – 1-25 лет. Максимальная сумма – чуть больше 3 млн. руб. 

Военнослужащие пользуются программой неохотно. Причина кроется в неидеальных условиях. Ипотеку может оформить военный, пока служит по контракту. Не все знают, где будут жить после окончания контракта, поэтому не спешат купить квартиру. А после ипотека доступна только военному пенсионеру с выслугой 20 лет. Учитывая возраст пенсионера, банки сокращают срок кредитования и повышают проценты, чтобы быстрее вернуть выданные средства. Поэтому процент обращений за военной ипотекой не превышает 10-15%.

Медицинская ипотека 

Чтобы поддержать молодых медработников, в мае 2020 года банк «Дом.РФ» запустил медицинскую ипотеку. По ее условиям максимальная сумма кредита – 30 млн руб. Оформляется на срок до 30 лет. Сумма первоначального взноса – 10%. Процентная ставка составляет 7,6%.

Мировые тренды ипотеки в 2021 году 

Ипотека – такой же финансовый продукт, как кредит на автомобиль или холодильник. Если спрос на продукт отсутствует, то его снимают с продажи или изменяют так, чтобы он вновь понравился покупателю. Так бывает и с ипотекой. Поэтому банки вынуждены предлагать разные варианты ипотечного кредитования. 

Новые типы ипотечных кредитов:

1. 1

   Кредит без первичного взноса. В условиях роста цен на недвижимость банки ничем не рискуют, если уменьшат или отменят первоначальный взнос. Недвижимость дорожает, поэтому продав квартиру, банк всегда вернет выданные средства. Выгода клиента состоит в том, что он покупает квартиру, без необходимости копить на первоначальный взнос. Он использует имеющуюся сумму и будет гасить ссуду равными частями. 
2. 2

   Ипотека как вид кредита с отсрочкой первичного взноса. Заемщику дается отсрочка длительностью до 6 месяцев. Этот способ удобен семьям, у которых есть недвижимость, но они планируют улучшить жилищные условия. Благодаря отсрочке клиент въезжает в новую квартиру, продает старую и из вырученных средств вносит первоначальный взнос. 

Банки предлагают разные виды ипотеки. Кто-то классические, а кто-то внедряет новые типы ипотеки для жилья. Главное – прочитать условия всех банков, чтобы выбрать лучшее предложение.

Кроме государственных ипотечных программ, в России действуют различные региональные или программы, которые инициируют банки и крупные компании. Такие как Сбербанк, РЖД и другие. 

Крупные компании создают программы для поддержки инициативных и талантливых молодых сотрудников. Это один из способов удержать их от желания сменить место работы после того, как у сотрудника появится достаточно профессионального опыта, чтобы искать более выгодную зарплату и условия труда. Также крупные работодатели запускают и другие программы поддержки своих специалистов.