Понятие и виды недвижимости – это довольно широкое представление. Ежедневно совершаются сотни сделок с недвижимым имуществом: начиная от купли-продажи квартир и заканчивая сложными операциями с земельными участками. Свести все недвижимые объекты в единый список невозможно, поэтому и существуют несколько разных ее классификаций.
Типы недвижимости и ее классификация
На вопрос, какая бывает недвижимость, напрашивается один простой ответ – любая, которую нельзя переместить с места на место, привязанная к конкретной географической точке, нерушимая. Однако на самом деле все гораздо сложнее. По самой общей классификации к недвижимости относятся:
- природные объекты:
- участки земли;
- недра;
- водоемы;
- леса и насаждения;
- созданные человеком:
- искусственные конструкции и сооружения;
- здания;
- объекты, подлежащие госрегистрации и являющиеся недвижимостью по закону: морские и речные суда, воздушный транспорт.
Перечисленные основные типы недвижимости – это самая обобщенная классификация. Эти объекты, в свою очередь, также делятся на разные подтипы и подвиды.
Природная недвижимость
Виды природной недвижимости в России представлены многими объектами, но на рынке недвижимости чаще всего фигурирует только одна ее разновидность – земельный участок. Покупать и продавать такие объекты можно совершенно свободно, если они находятся в частной собственности и ничем не обременены.
Земельный участок – это определенная часть земной поверхности, имеющая четкие, законодательно закрепленные границы. Земля – объект, который подлежит обязательному кадастровому учету. Только после постановки участка на него, собственник может распоряжаться приобретением в полной мере.
Важно помнить, что земельный участок – это именно часть поверхности, и право собственности владельца не распространяется на то, что находится ниже. Иными словами, недра – полезные ископаемые – владельцу участка не принадлежат. Ими может распоряжаться только государство.
Это не касается еще двух природных объектов недвижимости: водоемов и лесов. Поскольку они расположены на поверхности, то являются частью конкретного земельного участка и могут принадлежать определенному собственнику, не обязательно государству.
Классификация недвижимости по ее связи с землей
Свойства искусственных объектов недвижимости быть прочно или непрочно связанными с земной поверхностью – еще один вид классификации. Выделяют капитальные и некапитальные строения.
Капитальное здание – это такое, которое имеет фундамент и цельную конструкцию. Переместить его с места на место без разрушения или значительного повреждения нельзя. Фундамент, независимо от вида, является основным связующим звеном строения с земной поверхностью. В других случаях определением капитальности служит только невозможность демонтировать объект без вреда для него. К капитальной недвижимости относятся:
- здания;
- сооружения;
- объекты незавершенного строительства;
- парковки и машиноместа;
- линейные объекты: железнодорожные пути, линии электропередач, разные виды инженерных коммуникаций.
Капитальные объекты подлежат обязательной государственной регистрации.
Некапитальные же регистрировать в Росреестре не нужно, однако от этого они не перестают быть недвижимостью. К ним относятся:
- обслуживающие объекты: киоски, палатки, телефонные кабинки и т.д.;
- быстро монтируемые конструкции;
- производственные сооружения, которые легко собираются и разбираются;
- развлекательные объекты: аттракционы, оборудование спортивных и детских площадок;
- любые постройки на своем участке, не имеющие фундамента.
Отличить капитальное строение от некапитального проще именно на примере построек на участке. Если, к примеру, гараж, сарай или баня не имеют фундамента, они некапитальные, и наоборот. Кроме этого, некапитальные объекты налогом не облагаются.
Вид объекта недвижимости: жилой дом и нежилое помещение
Следующая классификация того, какие бывают объекты недвижимости, касается их назначения. Выделяют жилую и нежилую недвижимость. К первой относятся:
- квартиры;
- комнаты в общежитиях и коммуналках;
- отдельные частные дома;
- коттеджи;
- блокированные дома;
- доли имущества;
- объекты социального назначения: детские, дома престарелых, пансионаты и т.д.
Главное требование, которое выдвигается к жилой недвижимости – это ее пригодность для круглогодичного проживания. Более того, она должна быть обеспечена всеми необходимыми коммуникациями, иметь вспомогательные помещения, являться капитальной. Для строительства жилых объектов подходят не все земельные участки, а только имеющие соответствующее назначение. Так, например, на землях сельхозугодий соорудить капитальный дом нельзя.
Перечень нежилых помещений гораздо больше. К ним относятся:
- социальные объекты: школы, поликлиники, ВУЗы и т.д.;
- коммерческая недвижимость: офисы, магазины, предприятия общепита, гостиницы и т.д.;
- производственные объекты;
- склады;
- линейные капитальные объекты: автомобильные и железные дороги, трубопроводы и т.д.;
- сооружения специального назначения, например, церкви;
- административные здания;
- апартаменты.
Капитальность – не единственный показатель принадлежности недвижимости к жилому или нежилому сегменту. Определенный статус объект получает еще на стадии проектирования. Иными словами, застройщик не может получить разрешение на строительство, скажем, коммерческого здания, а затем объявить его жилым. К возведению объектов нежилого фонда предъявляются не такие высокие требования, поскольку считается, что постоянно проживать в них никто не будет.
Статусы недвижимости по готовности и сегменту
Типы недвижимости также классифицируются и по готовности. Бывают строящиеся, готовые и нуждающиеся в реконструкции объекты. Под готовностью подразумевается возможность эксплуатировать здание.
Строящимися объекты считаются с момента старта работ и до официального их ввода в эксплуатацию. Даже если дом полностью готов, но специальная комиссия еще не приняла вынесла решение на его счет, он будет иметь статус строящегося. На рынке жилой недвижимости ее первичным сегментом юридически считается именно незаконченное строительство.
После окончания работ и ввода здания в эксплуатацию оно получает статус готового. Одновременно с этим дом обретает и собственника: застройщика, девелопера или бывшего дольщика. Таким образом, готовые объекты переходят во вторичный сегмент рынка. С ними можно осуществлять операции купли-продажи на обычных условиях, а также совершать другие действия: дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д.
Требующее реконструкции здание – это такое, в котором необходимо заменить части основной конструкции либо заметно изменить его параметры: увеличить высоту, расширить площадь и т.д. Не нужно путать такую недвижимость с ветхой и подлежащей сносу – возможность проведения реконструкции для таких объектов определяется отдельной комиссией. Если она признает, что реконструкция невозможна или нецелесообразна, такой статус недвижимость не получит.
Формы собственности недвижимости
Виды недвижимости и объекты недвижимости определяются также и их формами собственности. Недвижимость бывает:
Индивидуальной. К этой категории относятся все объекты, жилые и нежилые, которые находятся в собственности одного человека – физического лица. Во всех документах, касающихся недвижимости: правоустанавливающих и правоподтверждающих, фигурируют только его паспортные данные. В некоторых случаях индивидуальная собственность может быть совместной, когда, например, жилье покупается в браке.
Коммерческой. К такой недвижимости относится та, которая предназначена для получения прибыли. Ее собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Коммерческие объекты не относятся к жилому фонду, так что сдаваемая владельцев в наем квартира не принадлежит к этой категории. Коммерческая направленность выражается или в использовании помещения или здания для бизнеса, скажем, в качестве магазина, или для инвестиций – покупки с последующей перепродажей или реконструкции с той же продажей.
Муниципальной. Такие объекты находятся в собственности местных, городских или сельских, властей. Они же и распоряжаются этим имуществом с учетом мнения и интересов населения вверенной им территории. К объектам муниципальной собственности относятся школы, детские сады, поликлиники и т.д. Частные учреждения такого рода муниципальными не являются.
Государственной. Это более широкое понятие, нежели муниципальная собственность. Все то, что не относится к юрисдикции местных властей, не является коммерческим или индивидуальным имуществом, – государственная собственность. Среди самых важных:
- объекты оборонного назначения;
- недра;
- дороги федерального уровня;
- недвижимость, служащая для обеспечения функционирования органов власти;
- природные парки и заповедники;
- государственные университеты.
Такие формы собственности, как индивидуальная и коммерческая могут переходить в муниципальную и государственную, и наоборот. В первом случае это называется национализацией, безвозмездной или с определенным выкупом. Во втором – приватизацией, при которой муниципальное или государственное имущество передается в руки физических или юридических лиц за определенную плату или без нее.
В самом общем смысле владельцем государственного имущества является народ РФ. Управление им осуществляется органами исполнительной власти.