Виды стоимости недвижимости

Покупателям и продавцам встречаются разные типы стоимости недвижимости. С рыночной они сталкиваются в процессе купли-продажи. С остальными видами – при общении с государственными органами. Например, для оплаты налога на недвижимость и штрафов, связанных с ее нецелевым использованием, берется кадастровая стоимость. Юридическим лицам встречается инвестиционная, ликвидационная и другие виды стоимости недвижимости. 

Для чего нужна оценка квартир

Очевидно, что для того, чтобы продать или купить жилье, важна цена объекта. Но она также требуется государству, если оно планирует взыскать с гражданина налог на доход или наложить штраф. Поэтому появляются разные виды цен и, соответственно, разные методы расчета. 

Какие бывают виды стоимости

Все термины, связанные со стоимостью, можно разделить на две большие группы и условно назвать:

официальными, т.е. такими, которые регламентируются государством;

народными, т.е. теми, которые применяются, но не регулируются нормативными актами.

Теоретические основы оценки объектов недвижимости (и действия оценщика) определяет действующий Федеральный стандарт оценки (ФСО II). Он утвержден Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 года. Пунктом 12 данный документ предусматривает три вида стоимости:

• рыночная;
• равновесная;
• инвестиционная.

Дальше используется размытая формулировка "иные виды стоимости" жилой недвижимости. Ее вводят для того, чтобы при внесении изменений в законодательство и появления нового типа цен не переписывать и не вносить изменения в уже принятые законы.

Виды стоимости, применяемые в оценке недвижимости, различны не только в терминах, но и в их понимании. Например, продавцу кажется, что он продает квартиру по рыночной цене. Накануне он посмотрел объявления о продаже похожих объектов и понял, сколько будет просить. Но если задать вопрос о том, будет ли эта квартира стоить «завтра» столько же, сколько «сегодня», или получится ли продать дороже (или купить дешевле), то станет понятно, что речь идет не о рыночной, а о продажной цене. Она связана с уровнем ожиданий продавцов. 

Термин «продажная цена» не регламентируется ФСО II и не используется оценщиками, но он существует. Поэтому народных терминов в ценоообразовании на рынке недвижимости не меньше, а даже больше, чем официальных. 

Понятие рыночной стоимости недвижимости

Рыночную стоимость имущества можно определить, как предполагаемую сумму, за которую продавец может передать актив желающему покупателю, при условии, что ни одна из сторон не действует под принуждением. 

ФСО II вводит такие характерные признаки рыночной оценки недвижимости:

• никто не пытается отчуждать объект оценки;
• каждая из сторон действует в собственных интересах и осведомлена о предмете сделки, т.е. продавец понимает, что именно продает, а покупатель согласен это купить за озвученную сумму;
• цена сделки разумна (если нет, то ее можно оспорить в суде и признать продажу незаконной);
• оплата происходит в денежной форме (если нет, то тогда речь идет об обмене, дарении и других путях смены собственника).

Перечисленные признаки характерны и для продажной, и для рыночной цены. Просто для продавца речь идет об одной квартире, а оценщик для того, чтобы написать заключение о рыночной цене, должен проанализировать 5-7 сделок, состоявшихся в конкретном временном промежутке. Для работы он использует узаконенные методы оценки стоимости объектов жилой недвижимости.

Что такое методы оценки

Единого метода оценки рыночной стоимости недвижимости нет. Используемые сводятся к двум факторам:

• оценка стоимости изготовления товара;
• сравнение (сопоставление) продаж.

Метод сравнения продаж

Способ, который используют чаще всего, называется методом сравнения продаж. Люди понимают его лучше других методов и сталкиваются с ним чаще. Для сравнения берутся недавние сделки, прошедшие по таким же объектам (по количеству комнат, площади, удобствам и т.д.)

Как работает и применяется:

1. 1

   Для начала определяются критерии, которые должны быть одинаковыми. Начать анализ оценщики могут с города, перейти к району, учесть этажность домов, затем площадь, планировку квартиры, количество комнат и т. д. Могут также учитывать год строительства дома, тип здания (панельное, кирпичное), а внутри квартиры – год проведения косметического и капитального ремонтов.
2. 2

   Определившись с критериями, решают сколько квартир нужно взять для анализа.
3. 3

   Проводят расчет. Чаще всего применяют среднее арифметическое (складывают стоимость всех взятых объектов и делят на их количество).
4. 4

   Корректируют цену.
5. 5

   Составляют заключение (акт). Подписывают и отсылают заказчику.

Оценку всегда делает агентство или агент, получивший квалификацию оценщика и лицензию на осуществление деятельности. Критерии для оценки определяет не он, а государство. Они вводятся отраслевыми положениями об оценке объектов жилого строительства. Если речь идет об объектах, существующих в единственном экземпляре (стадион, торговый центр), то для их оценивания разрабатывают специальные методики. Не один из критериев или принципов оценки жилой недвижимости не придумывается самостоятельно. 

Корректировка цены при использовании сравнительного метода оценки недвижимости нужна для того, чтобы учесть различия между взятыми квартирами. Например, для сравнения взяли две одинаковых однокомнатных квартиры в одном и том же доме с одинаковой площадью. Но окна одной из них выходят на северную часть здания, а другой на южную. Это незначительно, но повлияет на цену. Квартиры с окнами на север продаются хуже, так как в них реже бывает солнце, температура внутри холоднее и т.д. Если в одной квартире сделали теплые полы, а в другой нет, то это тоже нужно учесть при определении итоговой суммы.

Затратный метод оценки стоимости

Этот метод сводится к сравниванию понесенных затрат. Логичнее всего применять его к частным домам и другим видам строительства, которое ведется с нуля. Продавцу и покупателю квартиры эта методика не нужна, но ее используют в бизнесе. 

Принцип применения такой: если заказчику нужно получить здание магазина (склада, кафе), то ему нет смысла платить цену, которая превышает возможные затраты в случае строительства объекта с нуля. Поэтому чтобы понять, стоит ли покупать, бизнесмен заказывает оценку, проведенную затратным методом.

В расчётах используют две методики:

1. 1

   Метод воспроизведения. Учитывается стоимость создания точной копии объекта с теми же материалами. Ее еще называют восстановительной стоимостью.
2. 2

   Метод замены. Предполагается, что вы получаете здание с теми же функциями и параметрами, что и оригинал, но используете более современные материалы, улучшенную схему прокладки коммуникаций и т.д.

Плюсы и минусы затратного метода

Главный минус – приближенность оценки. В ней много допущений. На практике оказывается, что участок земли, на котором построено здание, не будет тем же, где стоит оригинальный объект. Соответственно, его цена тоже окажется другой. Грунты, уровень залегания грунтовых вод и т.д. повлияют на конструкцию здания. Даже цена на материалы окажется другой из-за инфляции, ввозных пошлин, оптовых скидок и использования других поставщиков.

Но применять затратный метод все равно удобно для нового строительства. Кредиторы или инвесторы хотят понимать, какими будут расходы и доходы от предприятия. Поэтому будут использовать затратный метод для переоценки проекта на разных этапах строительства.

Инвестиционная стоимость

Согласно ФСО II инвестиционной называется стоимость, которую установил сам инвестор так сказать "для личного потребления". Она отражает его выгоды от владения объектом оценки.

В основе решения о том, стоит ли вкладывать средства в строительство, лежит бизнес-план. Расходы на строительство рассчитываются затратным методом. Т.е. результат можно назвать «затратной стоимостью». Его сравнивают с ожидаемой нормой прибыли. 

В некоторых странах, например в США, инвестиционная стоимость для инвестора равна рыночной. Ее определяет Международный стандарт оценки. Т.е. в разных странах одну и ту же стоимость объекта оценки (если сравнивать названия) используют по-разному. 

В США инвестиционная стоимость используется в бухгалтерском учете. У нас при постановке здания на баланс бухгалтер пользуется другими методами определения цены объекта - договором строительного подряда, актом сдачи-приемки здания и т.д. В крайнем случае - актом, составленным независимым оценщиком.

Ликвидационная стоимость

ФСО II также определяет ликвидационную стоимость недвижимости, но называет ее иначе – «ликвидацией объекта оценки» (п. 17-20 данного документа). Под ней подразумевается стоимость, по которой жилье можно быстро продать. Например, человек взял в банке ипотеку, но не смог выплатить. По решению суда квартиру продают на торгах, чтобы закрыть долг клиента перед кредитором.

Для вычисления ликвидационной стоимости берут сумму из акта, составленного независимым оценщиком, и умножают на поправочный коэффициент в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Размер поправочного коэффициента колеблется в диапазоне от 0,05 до 0,3. Ликвидационная стоимость нужна бухгалтеру для снятия объекта недвижимости с бухгалтерского учета. 

Кадастровая стоимость

Этот вид стоимости не описывается в ФСО II, так как используется государственными органами – кадастровым реестром, и им же определяется на основании методик, утвержденных Министерством финансов. 

Используется кадастровая стоимость при расчете налога на недвижимость. Если речь идет о земельном участке и его нецелевом использовании, то штраф тоже будет рассчитываться, отталкиваясь от кадастровой стоимости. Также она может применяться при заполнении налоговой декларации и при расчетах других налогов, связанных с недвижимостью или землей. 

Единожды присвоенная, она не остается постоянной. Время от времени происходит переоценка кадастровой стоимости.  Если для каких-либо целей человеку нужна эта стоимость, он может найти ее в кадастровом паспорте объекта недвижимости или же выяснить через сайт, принадлежащий кадастровому реестру. 

Продавец может использовать кадастровую стоимость вместо рыночной при продаже квартиры, если ему так удобнее. Это не запрещено законом.

Также ее используют, если берут кредит в банке под залог недвижимости. Собственно заемщику было бы выгодно применить рыночную стоимость, но деньгами владеет банк, поэтому он и диктует условия. Банку выгоднее оперировать меньшей ценой, а кадастровая стоимость обычно оказывается ниже рыночной.

Что такое оценочная стоимость

Когда для сделки купли-продажи недостаточно продавца и покупателя, появляется потребность в сторонней, но независимой и честной оценке объекта. Например, человек собрался взять ипотеку. Банку необходимо точно знать, сколько стоит квартира, которую он планирует купить. В случае, если ипотека не будет погашена, ему придется продавать квартиру на торгах, а это требует точного понимания стоимости объекта. Для этого и нужна сторонняя оценка недвижимости при продаже или покупке. 

Соответственно, оценочная стоимость — это та, которую указал в акте оценщик. В работе он использует ФСО II и ФСО I. Второй из перечисленных документов содержит описание методов оценки, которыми пользуется специалист:

• метод сравнения продаж;
• затратный метод;
• доходный метод.

Оценочная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости. Если вы планируете продать квартиру, то возможно вместо того, чтобы самостоятельно выбирать объявления с похожими квартирами и анализировать цены, будет удобнее заказать акт оценки. Точно также могут поступать покупатели, если планируют купить квартиру, но желают убедиться в том, что не слишком переплачивают продавцу.