Каждый человек, который хоть приблизительно интересовался процедурой получения ипотечного кредита, знает, что получить одобрение от банка не так и легко. Финансовые организации предъявляют высокие требования не только к платежеспособности соискателя, но и к выбранной квартире. Ни один банк не выделит средства, равные полной стоимости квартиры – и это существенный минус жилищных займов. По этой причине для многих покупателей важно знать, можно ли завышать стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы на нее с помощью одних только кредитных денег?
Почему ипотека покрывает не всю цену жилья?
Обязательным условием предоставлением жилищного займа является первоначальный взнос. Эта сумма представляет собой часть стоимости приобретаемой квартиры, вносится покупателем из его накоплений, и, как правило, составляет от 10-20% цены недвижимости. Чем большим будет размер первого взноса, тем охотнее банк одобрит кредит и предоставит более выгодные условия.
Для того, чтобы будущие расходы выявились объективными, потребуется экспертное оценочное заключение. Иногда может получиться так, что оценщик оценил квартиру выше стоимости продавца, но чаще всего бывает наоборот – рассчитанная специалистом рыночная цена объекта оказывается меньше. Исходя из полученных данных, а также первоначального взноса, который готов заплатить заемщик, и принимается решение относительно общей суммы займа.
Первый взнос нужен кредиторам по двум причинам. Первая – это подтверждение готовности должника исполнять свои кредитные обязательства, чтобы в итоге не потерять накопленную и внесенную сумму, размер которой может быть совсем не маленьким. Кроме этого, наличие сбережений свидетельствует об ответственности заемщика и его умении распоряжаться своими финансами.
Вторая причина – гарантия покрытия расходов финансовой организации, если залоговая квартира позже будет изъята у должника и продана на торгах. Как правило, на аукционе недвижимость реализуется по сниженным ценам в максимально короткие сроки, и в итоге получается компенсировать всего лишь около 80% ее рыночной стоимости. Эти 80% как раз и будут составлять сумму кредита, если 20% были уплачены в качестве первого взноса.
По этой причине, если покупатель хочет завысить стоимость квартиры, банк вряд ли пойдет ему навстречу, поскольку ориентируется только на ее фактическую рыночную стоимость.
Обратите внимание! Большинство финансовых организаций предпочитают иметь дело только с аккредитованными оценщиками или агентствами в порядке постоянного сотрудничества. Увеличение суммы в договоре купли-продажи квартиры со стороны продавца или заключение стороннего специалиста банки могут вовсе проигнорировать.
Зачем покупателю завышать стоимость квартиры?
Сразу следует оговориться, что ипотека с завышением цены выгодна, в первую очередь, покупателю, а не продавцу. Когда разница в стоимости создана искусственно, второй не имеет никакой дополнительной прибыли от подобной сделки, но впоследствии может столкнуться с рядом проблем.
Завышение цены договора купли-продажи квартиры чаще всего происходит по нескольким причинам. Первая из них – это нежелание или невозможность покупателя внести первоначальный взнос из своих накоплений. Когда средства на этот взнос отсутствуют, некоторые граждане прибегают к оформлению потребительского кредита. В результате, если на плечи заемщика ложится еще и ипотека, это приводит к очень большой финансовой нагрузке.
Дело в том, что кроме основной суммы займа должник обязан выплачивать еще и проценты по нему. В случае с сочетанием потребительского и ипотечного кредита он вынужден оплачивать одновременно две процентные ставки, одна из которых – потребительская – как правило, значительно выше.
Вторая причина – необходимость проведения в квартире ремонта, средства на который отсутствуют. К попыткам сделать ипотеку с завышением в таких ситуациях прибегают тогда, когда жилье или требует ремонта в силу его устаревшего состояния, или покупается без отделки. Полученную разницу в заемных средствах покупатели планируют использовать для выполнения этих работ, не расходуя собственные деньги.
Третья причина, самая неоправданная с точки зрения целесообразности, – направить свободные средства на текущие расходы или погашение других долгов: за коммунальные услуги, кредит и т.д. Соотношение риска и выгоды в этой ситуации будет далеко не в пользу последней.
Как осуществляется сделка с завышением стоимости?
Теоретически взять ипотеку больше стоимости квартиры возможно, но это осуществимо только при наличии договоренностей между продавцом и покупателем. Самая распространенная схема такой операции выглядит следующим образом.
В договоре купли-продажи продавец заведомо указывает завышенную цену. Разница между реальной рыночной стоимостью и указанной в соглашении будет трактоваться как первоначальный взнос. После этого заключается предварительный договор, согласно которому покупатель якобы передает продавцу, а тот принимает, деньги в качестве первого взноса.
Важно! Такой предварительный договор с юридической точки зрения является полностью фиктивным. При обнаружении подобного рода операции существует опасность признания ее недействительной. Более того, нередко участники такой сделки могут быть привлечены к ответственности за мошенничество.
После составления предварительного договора покупателю необходимо будет только обратиться в банк за получением в кредит оставшейся суммы, необходимой для полного погашения стоимости жилья. Если квартира стоит меньше одобренной ипотеки или фактически равняется ее цене, продавец получает желаемую сумму, а покупатель экономит на первоначальном взносе.
С точки зрения выгоды, эта схема очень удобна для заемщика, поскольку позволяет приобрести недвижимость с помощью единого займа и на более выгодных условиях, чем ипотека без первого взноса. Однако не стоит забывать, что покупка квартиры с завышением стоимости – это полностью незаконная операция, которая как минимум, грозит потерей нервов и времени, как максимум – уголовной ответственностью.
Чем опасно завышение стоимости квартиры по ипотеке?
Ипотека с завышением имеет большие риски как для продавца, так и для покупателя. Все они без исключения связаны с тем, что данная операция по своей сути является незаконной и основывается только на устных, не подкрепленных имеющими правовую силу документами.
Для продавца
Опасностей для продавца во время незаконного удорожания квартиры при ипотеке, едва ли не больше, чем для покупателя. Первая из них касается возможности признания подобной сделки недействительной. Учитывая ее неправомерный характер, это может произойти с большой долей вероятности.
Когда договор будет аннулирован, закон обяжет продавца вернуть покупателю все затраты на покупку. При этом возвращению подлежит именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, включая фиктивный первоначальный взнос. Таким образом, продавец выплатит обратно не только фактическую стоимость жилья, но и понесет финансовые потери.
Вторая опасность не влечет за собой таких катастрофических последствий, как первая, но грозит неприятностями в виде потери времени. Она касается тех случаев, когда покупателю, желающему совершить сделку с увеличением цены квартиры, откажут в предоставлении ипотечного кредита.
На самом деле такое случается довольно часто – редко какие банки идут на одобрение без аккредитованного оценочного заключения. Если существует небольшой шанс договориться с независимым специалистом, то предложенные банком агентства на такую схему гарантированно не пойдут. Это касается и большинства частных оценщиков, которые не станут пятнать свою репутацию участием в сомнительных сделках.
Третья опасность – соучастие в мошенничестве. Фактически подобная сделка является обманом банка с целью получения выгоды. Если финансовой организации станет об этом известно, она может обратиться в суд. То, с какой стороны суд рассмотрит ситуацию, и повлечет за собой определение вида ответственности.
В лучшем случае участники будут обязаны выплатить довольно большой штраф, в худшем – получат тюремный срок.
Четверная опасность – это подоходный налог. Если собственник владеет недвижимостью менее пяти лет, при ее продаже он обязан уплатить налог в размере 13% от полученной прибыли. Разумеется, налог будет рассчитываться не из фактически полученных продавцом денег, а из указанной в договоре суммы. Таким образом, он заплатит налог на несуществующую прибыль.
Для покупателя
Один из рисков для покупателя касается ситуации, в которой присутствует договоренность между сторонами, что продавец вернет покупателю разницу между фактической стоимостью жилья и перечисленной из банка суммой. Продавец может отказаться это делать и получит дополнительную прибыль, не нарушая закон. Доказать подобный факт в судебном порядке не представляется возможным, поэтому для покупателя данная схема обернется только финансовыми потерями.
Еще одна серьезная опасность – выявление факта предоставления неверных данных еще на этапе рассмотрения заявки на получение кредита. В этом случае финансовая компания может и не подавать в суд иск о мошенничестве, но занести заемщика в черный список. Поскольку такой перечень неблагонадежных лиц является общедоступным, получить ипотеку в каком-либо другом банке станет невозможно.
Если заемщик не справится с кредитными обязательствами, факт обмана обязательно всплывет наружу. В этом случае ему грозит уголовная ответственность.