Алименты с продажи квартиры

В последние годы часто обсуждается тема, нужно ли платить алименты с продажи квартиры, но окончательная точка в многочисленных спорах так и не поставлена. Главный камень преткновения – вопрос: деньги, полученные с продажи, – это доход или не совсем? Прояснить ситуацию может только углубленный анализ того, что считается доходом, а что таковым не является. И почему в отдельных случаях алименты после сделки продажи недвижимости могут взыскиваться, а в некоторых нет?

Как рассчитываются алименты

В двух словах, алименты – это денежные средств на содержание нуждающихся в этом членов семьи: несовершеннолетних, бывших супругов, по веским причинам не обладающих достаточным доходом, родителей, достигших пенсионного возраста, если те имеют доходы ниже прожиточного минимума. 

В большинстве случаев понятие алиментов касается состоящих в разводе супругов, когда тот, с кем определено место проживания ребенка/детей, получает от второго деньги на их содержание. Чаще всего алименты взымаются с мужа, поскольку в большинстве случаев дети остаются жить с матерью. Однако и женщина может выступать плательщиком, если основную родительскую задачу берет на себя отец.

Перечень доходов, с которых удерживаются алименты, регулярно пересматривается. Последний был утвержден в ноябре 2021 года. Согласно ему, в подсчете учитываются:

• заработная плата плюс доплаты за специфические условия труда, повышенную рабочую нагрузку и т.д.;
• гонорары;
• повышенные пенсии и стипендии;
• больничные;
• социальные выплаты по безработице;
• прибыль от самозанятости;
• дивиденды;
• проценты от депозитов;
• налоговый вычет;
• продажа авторских прав;
• доходы от предпринимательской деятельности.

Как видим, точного указания на то, облагается ли алиментами продажа квартиры, в этом общем перечне нет. Однако это вовсе не значит, что такая вероятность отсутствует.

Взыскание алиментов с продажи недвижимости: почему встал такой вопрос

Вопрос уплаты алиментов с продажи недвижимости возник еще в далеком 2008 году, когда было пересмотрено правительственное Постановление по алиментам. В перечень доходов, подлежащих учету, были добавлены «договоры между физлицами», а точнее – итоговая прибыль. Поскольку соглашение купли-продажи жилья принадлежит к такого рода договорам, многие люди решили, что теперь каждая продажа квартиры будет учитываться при подсчете алиментов.

Поправки в Постановлении привели к росту судебных исков по выяснению: должен ли собственник платить алименты с продажи квартиры или не должен. Адвокаты алиментоплательщиков изо всех сил доказывали, что платить они не обязаны, а представители алиментополучателей настаивали на том, что да. Последних можно понять, ведь очень заманчивой казалась перспектива получить от 25 до 50% вырученных от продажи денег – это достаточно большая сумма.

Однако основным критерием в этом споре служит не определение продажи квадратных метров, как соглашения между физлицами, а само понятие дохода. 

Является ли продажа квартиры доходом для алиментов

Будут ли начислены алименты при продаже квартиры, зависит от того, считается ли полученная сумма доходом. В понимании этого термина есть много противоречий, на которые любят опираться юристы при попытке все же взыскать алименты.

Если смотреть на ситуацию очень просто, то любые полученные деньги от любой деятельности (а продажа – это тоже деятельность) считаются доходом. В пользу этого довода говорит и мнение налоговой, которая взимает подоходный налог, если продавец владеет квартирой менее трех-пяти лет. В этом она усматривает именно деятельность, направленную на получение прибыли.

Руководствуясь этими мотивами, некоторые юристы считают, что алименты от продажи жилья платить надо. Правда, относительно подлежащего учету размера доходов их мнения расходятся. 

Одни утверждают, что алименты должны браться изо всей суммы. Другие – что нужно ориентироваться только на разницу между исходной ценой недвижимости, то есть на день, когда она покупалась продавцом, и суммой, за которую он ее реализовал. Третьи – что алименты нужно взыскивать только тогда, когда продавец не планирует направить эти средства на покупку нового жилья, а пользуется ими, как любым другим доходом.

С правовой же точки зрения все обстоит совершенно по-другому. Она опирается на сугубо экономическое определение понятия дохода. Под ним подразумевается увеличение числа или объема неких материальных ценностей вследствие бизнеса или профессиональной деятельности, их прирост. 

Хорошо объяснить, является ли продажа квартиры доходом, может его почти что синоним – прибыль. Он означает чистый доход с вычетом всех сопутствующих трат и подразумевает, что некоторые материальные блага «прибыли» к человеку. Но ведь при продаже квартиры получается так, что что-то «прибыло», а что-то, в данном случае недвижимость, «убыло». Дохода как такового нет, ведь объем материальных благ человека не изменился, а всего лишь сменил форму, перейдя из физического в денежный формат.

Таким образом, право и экономика на вопрос, надо ли платить алименты с продажи квартиры, отвечают отрицательно. Ни в фиксированной сумме, ни в виде процентов они в подсчете оплаты содержания не участвуют. 

Однако каждое правило имеет исключения. Выручка от продажи недвижимости – отнюдь не неприкасаемое имущество, и в некоторых случаях может быть использована для взыскания алиментов.

В каких случаях удерживаются алименты с продажи квартиры

Оснований, при которых будут взысканы алименты с продажи квартиры бывшего мужа, немного, и они четко определены законом. Просто так прийти в суд и потребовать четверть или половину вырученных им в итоге сделки денег не получится. 

Это возможно только в некоторых отдельных случаях:

Регулярный доход от продажи

Алименты с продажи квартиры берут всегда, если алиментоплательщик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, и его деятельность напрямую касается сделок с недвижимостью. В таким случае алименты будут насчитываться с каждой успешно заключенной сделки. Однако о процентах с полученной прибыли в такой ситуации речь не идет – как правило, они начисляются в твердой сумме.

Немного сложнее все обстоит, когда человек, не являясь предпринимателем или юридическим лицом, продает квартиру осознанно с целью получения прибыли. Так часто бывает, когда покупается недвижимость в плохом состоянии, а затем, после ремонта, перепродается за большую сумму. Поправка в Постановлении № 841, ставшая камнем преткновения, была направлена именно на урегулирование подобных ситуаций.

Если недвижимость покупается, а затем продается с некой инвестиционной целью, сделка подпадает под определение договора между физическими лицами. Это может быть приобретение новостройки с последующей перепродажей или уже упомянутый ремонт в запущенной квартире. Если доходная составляющая есть, алименты вследствие такой сделки вероятнее всего будут взысканы.

При этом важно помнить, что начисляться они будут, исходя не из суммы, уплаченной покупателем, а из фактической прибыли. Например, квартира была куплена за 2 миллиона рублей, а продана – за 5. Затраты на основательный ремонт составили 2, 5 миллиона, а чистый доход – соответственно 500 тысяч. Именно из этих 500 тысяч и будут начислены алименты.

Если дело дойдет до суда, подтверждать доходы нужно будет обязательно. Поэтому следует непременно сохранять все чеки, договоры с подрядчиками, если они были задействованы, счета и т.д.

Сдача недвижимости в аренду

Наряду с продажей, стоит упомянуть некоторые нюансы алиментов, связанные с арендой жилья. Сдача одной или нескольких квартир в аренду – это полноценный доход, с которого можно взыскать алименты. Такая деятельность оформляется по-разному, и начисление алиментов также происходит разными путями.

Если алиментоплательщик сдает недвижимость официально, по договору найма, скорее всего он будет считаться самозанятым лицом, поскольку ему необходимо отчитываться перед налоговой. Указанные в декларации доходы будут служить основанием для начисления алиментов.

Иногда алиментоплательщик работает риэлтором и занимается сдачей квартир. На руки он получает не полную арендную плату, а только процент от сделки. Такие доходы также декларируются и участвуют в формировании алиментов.

Самый сложный случай – когда квартира сдается неофициально. С одной стороны – доход точно есть, с другой – доказать его проблематично. Это незаконная прибыль, скрытая как от налоговой, так и от алиментополучателя. Обращаться в суд за взысканием содержания в такой ситуации стоит, но процесс наверняка будут трудоемким.

Задолженность по алиментам

При большой задолженности по алиментам о добровольной продаже недвижимости речь уже не идет, так же, как и о получении прибыли. Если долги слишком большие, они принудительно взыскиваются в несколько этапов.

Первый – арест счетов. Банковские счета замораживаются, а имеющиеся на них деньги перечисляются алиментополучателю. 

Второй – арест другого имущества: машины, бытовой техники, облигаций и т.д. Этот этап наступает, когда средств на счетах недостает для того, чтобы полностью покрыть имеющуюся задолженность. Арестованное имущество выставляется на продажу, а вырученные деньги опять же передаются алиментополучателю.

Если и этих вынужденных мер недостаточно, прибегают к аресту недвижимости, хотя какие случаи и встречаются достаточно редко. После продажи недостающая для погашения задолженности сумма идет на ее оплату, а оставшаяся – алиментоплательщику.

На практике для того, чтобы дошло до вынужденной продажи квартиры, долги должны быть огромными, а алименты не платиться годами. Кроме этого, если квартира алиментоплательщика – его единственное жилье и не превышает 36 квадратных метров, вероятнее всего ее арестовывать не будут.

Недвижимость вместо алиментов

Альтернативный вариант алиментов закреплен в семейном кодексе. Согласно ему, недвижимость, которой алиментоплательщик единолично владеет после развода, может быть насовсем передана лицу, требующему содержания. Алименты в таком случае платить будет не нужно.

Так часто поступают, когда после расторжения брака квартира переходит в долевую собственность супругов. Если место проживания детей определено с матерью, отец может оформить на них дарственную на свою половину. Супруги подписывают специальное мировое соглашение, которые обязательно регистрируется у нотариуса. Жена, со своей стороны, обязуется не претендовать на алименты и не пытаться взыскать их в судебном порядке. 

На самом деле этот вариант замены алиментов один из лучших. Нередко по их поводу между супругами возникают самые разные конфликты: начиная от нецелевого использования, заканчивая сокрытием реальных доходов или вовсе уклонения от уплаты. 

Судебные процессы, во время которых рассматриваются вопросы относительно того, взыскиваются ли алименты с продажи квартиры, очень сложны, и теоретически каждая сторона может доказать свою правоту. Это связано с тем, что оба противоречивых мнения – платить или нет – так или иначе подкреплены законом. 

Не получится так, чтобы сбором доказательств занималась только одна из сторон. Одной придется убеждать суд, что доход был, второй – что он таковым не является. Кто приведет больше доводов, тот и будет в итоге прав. Четкой законодательной базы для окончательного решения этого вопроса пока нет.