В сфере недвижимости применяется много терминов для обозначения стоимости - рыночная, кадастровая и другие. Продавец и покупатель в какой-то степени знакомы со всеми, но расширить кругозор знаний все равно интересно каждому. Подробнее о ценах, различиях между кадастровой и балансовой стоимостями - в нашем материале.
Какие типы цен встречаются на рынке недвижимости
Владелец квартиры знает о двух типах стоимости недвижимого имущества - рыночной и кадастровой. В то же время бухгалтер может назвать еще и балансовую стоимость актива (земельного участка, квартиры, здания), т.е. ту, с которой объект числится на балансе предприятия. К основными активам относятся и объекты недвижимости.
Рыночная стоимость здания и ее особенности
Первая по популярности - рыночная. Кажется, что это та цена, по которой продаются и покупаются квартиры. Но продавец может сделать скидку, учитывая отсутствие спроса на его жилище или же наоборот поднять цену из-за того, что покупатели внезапно начали проявлять повышенный интерес к ней, и ему хочется не продешевить. Увы, такая цена только "условно рыночная".
По настоящему рыночной в экономике называют цену, за которую квартира может быть продана независимому покупателю без скидок, откатов и прочих факторов. То же самое относится к рыночной стоимости земли, зданий и других объектов.
Рыночная цена определяется независимым оценщиком, о чем составляется соответствующий акт. Специалист в своей работе использует один из методов оценки стоимости недвижимости:
- доходный метод;
- затратный метод;
- метод сравнения продаж.
Результат работы оценщиков подтверждается актом.
Кто заказчик независимой оценки
Независимая оценка в первую очередь необходима банку, который выдает ипотеку клиенту. Переплачивать финансовые организации не желают. В случае, если клиент не сможет вернуть деньги и квартиру придется продать, банк должен быть уверен в том, сможет ли вернуть вложенные средства после продажи недвижимости на торгах.
Кадастровая стоимость
Как следует из названия, это цена, с которой объект недвижимости числится в государственном кадастре, т.е. в государственной базе данных объектов недвижимости. Раз в 4 года проводится ГКО - государственная кадастровая оценка. Выполняют ее сотрудники кадастра, используя утвержденную постановлением Правительства методику. Таким образом кадастровая стоимость не равна рыночной и может отличаться от нее, как в большую, так и в меньшую сторону.
Балансовая стоимость
Так называют цена, с которой объект недвижимости числится на балансе предприятия. Узнать балансовую стоимость можно из собственно баланса предприятия или по инвентарной карточке, созданной для этого объекта в бухгалтерии.
Эта стоимость изменяется постоянно под влиянием амортизации. Вы пользуетесь объектом, он «изнашивается» и соответственно его цена падает. Процесс уменьшения стоимости называется амортизацией объекта.
Как связаны виды стоимости – рыночная и кадастровая
Разные виды цен возникают для того, чтобы группы заинтересованных лиц могли решить стоящую перед ними задачу. Так, для государства важна кадастровая стоимость – по ней рассчитывается сумма налога на имущество. Она не зависит от субъективной точки зрения продавца и поэтому удобна для государственных расчётов.
Но есть нюанс. Кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной. Если налог на имущество уплачивается от цены, указанной в кадастре, то большая часть денег, переданных покупателем, остается вне зоны действия налога, что невыгодно государству.
Говорят, в Италии кадастровая стоимость была долгое время в 3-4 раза ниже фактически передаваемой при купле-продаже. Покупатели, от которых требовалось указать сумму договора для целей налогообложения, т.е. рыночную, легко уклонялись от уплаты налога, указывая в ДКП намного меньшую стоимость, а остальное передавали наличными деньгами.
Чтобы вернуть всех в правовое поле, в 2005 году в Италии был принят закон, разрешивший платить налоги на основе кадастровой, а не рыночной стоимости имущества. Но при одном условии - в договоре купли-продажи стороны должны указать фактически уплаченную сумму покупки. Нотариус, оформляющий сделку, обязан предупредить клиента об этой возможности. Следовательно, практика использования цен не является постоянной и будет изменяться под действием новых законов.
Связь между балансовой и кадастровой стоимостью
Взаимосвязь балансовой и кадастровой стоимости имущества – чисто российское явление. Представьте себя бухгалтером, только окончившим университет по специальности «бухгалтерский учет» и устроившимся на работу бухгалтером на муниципальное предприятие.
Приобретая здание, вы укажете на балансе стоимость из договора купли-продажи за вычетом налогов. Если вы проводите улучшение объекта, например, капитальный ремонт, то его балансовая стоимость увеличивается на размер понесенных расходов. Если же ничего такого не было, то цена будет уменьшаться из-за амортизации.
На предприятиях государственной формы собственности можно заметить, что здание школы (или станок), поставленный на баланс 50 лет назад, все еще что-то стоит, хотя должен быть равным нулю. Это явление - результат действия корректирующих документов. Например, приказа Росстата №622 от 5 декабря 2023 "Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения №11". Документ предлагает при проведении переоценки государственного и муниципального имущества корректировать его балансовую стоимость до кадастровой, пересматривая одновременно и срок полезного использования объекта. Таким образом его цена не упадет до нуля. Так появляется неочевидная взаимосвязь видов цен.