Бизнес-план строительства жилого дома

Бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома – это основной инструмент в работе строительной компании. С его помощью заранее рассчитывается, насколько прибыльным будет проект, как скоро он окупится, сколько придется в него вложить. Бизнес-план представляет собой пакет аналитических, сметных и технологических документов, которые подробно расписывают, как будут проводиться работы. Такое тщательное планирование дает возможность сделать все этапы возведения дома максимально эффективными, уложиться в поставленные сроки и утвержденный бюджет.

Что такое бизнес-план

Бизнес-план строительства многоэтажного дома – это подробно расписанная схема действий организации, описывающая ее стратегию по выполнению поставленной задачи. Простыми словами, бизнес-план включает непосредственно задачу – строительство дома, порядок действий застройщика, ожидаемый результат – продажу недвижимости и получение прибыли. 

Составлением бизнес-плана на строительство жилого дома занимается отдельная рабочая команда в составе предприятия. В нее входят разные специалисты: экономисты, маркетологи, аналитики, инженеры и т.д. Если строительная организация не располагает таким большим количеством квалифицированных кадров, она заказывает бизнес-план в специализированной компании, занимающейся их разработкой. Бизнес-план строительства многоквартирного дома составляется при участии руководителя строительной компании или уполномоченного им лица.

Почему бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома так важен

Бизнес-план строительства жилого комплекса преследует две основные задачи: организацию максимально эффективной работы всех подразделений строительной компании, а также управление проектом, и привлечение сторонних инвестиций.

Здесь очень важно определить отличия между финансовой моделью новостройки и непосредственно бизнес-планом. Эти понятия нередко путают или считают их одним и тем же документом, хотя между ними очень большая разница.

Финансовая модель застройщика – это важная часть общего бизнес-плана. Именно она дает возможность рационально вести расходы, заранее спланировать любые отклонения от сметы, получить прибыль. Иными словами, финансовая модель – документ преимущественно для внутреннего пользования. Инвесторам он ничего не скажет о том, сколько они смогут заработать на проекте и стоит ли вообще с ним связываться. 

Бизнес-план же, помимо расчетов на ближайшее время, включает и прогноз развития проекта в будущем. Прогноз базируется на аналитических заключениях и подкрепляется выбранными методами маркетинговой стратегии. Это значит, что в процессе создания бизнес-плана разрабатываются способы, как сделать проект более доходным, и чтобы он оставался таким как можно дольше. 

Именно эта часть бизнес-плана больше всего интересует инвесторов. Ими могут являться как компании, желающие вложить средства в прибыльный проект, так и банки, кредитующие строительство. С грамотно разработанной финансовой моделью у застройщика выше шансы получить кредит на более выгодных условиях.

Если строительство планируется вести преимущественно с помощью сторонних средств – инвестиций, разрабатывается так называемый бизнес-план инвестиционного проекта строительства жилого дома.

Структура бизнес-плана строительства

Бизнес-план строительства и развития многоквартирного дома создается еще до разработки проекта здания. Документ состоит из нескольких основных частей:

Анализ рынка

Инвестиционный проект строительства жилого дома начинается с анализа рынка недвижимости. Его задача – определить основные параметры жилого комплекса, которые сделают его востребованным и позволят в короткие сроки и с максимальной выгодой продать все квартиры.

Большое значение имеют: 

• расположение дома: окружающая его инфраструктура, транспортное сообщение, престиж района и т.д.;
• материалы, которые будут использоваться при строительстве;
• разнообразие планировок квартир, количество комнат в них, расположение на этаже;
• отделка – по статистике квартиры с чистовой или предчистовой отделкой продаются лучше;
• участие в проекте муниципальных властей, которое дает дополнительные гарантии его своевременного завершения;
• кооперация с банками, дающая возможность продавать недвижимость в рассрочку, проводить акции, предлагать сниженный ипотечный процент.

Помимо общих характеристик самого здания и местности, в которой оно будет находиться, учитывается и растущий спрос на определенную категорию жилья. Так, в некоторых населенных пунктах строительство таунхауса может быть выгоднее, чем возведение очередного МКД. Особенно это касается городов, в которых участков под застройку мало, и они дорогие, а коттеджные поселки приобрели популярность и активно развиваются.

Организационные действия

Организационно-подготовительные действия к строительству многоквартирного дома включают:

1. 1

   Регистрацию юридического лица, открытие счета на ее имя, постановку на налоговый учет.
2. 2

   Получение разрешения на ведение строительной деятельности.
3. 3

   Приобретение или аренду у муниципалитета участка земли, заключение договоров покупки или аренды с согласованием порядка использования участков.
4. 4

   Согласование с городским управлением по строительству будущих работ.
5. 5

   Разработку проекта жилого комплекса, его утверждение.
6. 6

   Заключение договоров с подрядчиками или формирование собственного штата работников.
7. 7

   Заключение договоров с поставщиками, логистическими компаниями, аренда техники и спецоборудования.

Для того, чтобы приступить к возведению дома, застройщику нужно подготовить множество бумаг. Основной рабочий документ – проектная декларация, в которой содержится подробная информация о строящемся объекте. Она должна находиться в открытом доступе, чтобы все желающие, включая инвесторов и потенциальных покупателей, могли с ней ознакомиться. 

Рынок сбыта

Ориентировочный рынок сбыта закладывается еще перед разработкой проекта, когда только создается его концепция. Основная целевая аудитория – физические лица, обычные граждане, покупающие квартиры, чтобы в них жить. 

Проект разрабатывается таким образом, чтобы повысить их интерес. К сведению принимаются самые востребованные варианты квартир, планировки, другие нюансы, повышающие комфорт жильцов. Не последнее значение имеют и условия продажи. Чем больше вариантов их будет, тем лучше для застройщика.

Вторая категория покупателей – юридические лица или индивидуальные предприниматели. Подавляющее большинство современных жилых комплексов изначально не предусматривает жилых помещений на первых этажах домов. Они предназначены для коммерческого использования. Целевая аудитория для их продажи – представители бизнеса. 

Расчет затрат

Расчет затрат – одна из наибольших частей бизнес-плана. Ее иногда называют инвестиционной частью, поскольку она демонстрирует, какие средства нужно вложить, чтобы жилой комплекс был построен.

В этом же разделе указываются основные этапы строительства многоквартирного дома:

• рытье котлована;
• заливка фундамента;
• монтаж стен, установка перекрытий;
• монтаж окон;
• отделка;
• подключение дома к инженерным коммуникациям;
• благоустройство двора;
• ввод здания в эксплуатацию.

Продажа квартир может осуществляться на любом их этих этапов. Для обычных граждан, а тем более инвесторов, планирующих перепродажу в будущем, выгоднее, когда это происходит еще на этапе котлована. Так происходит, когда бизнес-план создан с учетом интересов покупателей и категорий самого востребованного жилья. 

Непосредственно расходы на строительство состоят из нескольких основных статей:

• покупка или аренда участка;
• траты на спецтехнику и транспорт;
• строительные материалы и их доставка;
• оплата услуг подрядной компании или зарплата собственным рабочим;
• создание местной инфраструктуры;
• энергоносители;
• рекламная кампания;
• налоги.

Строительные компании, располагающие собственной строительной техникой, транспортом для доставки материалов, могут сэкономить на их аренде. Однако такие возможности бывают преимущественно только у крупных застройщиков, давно ведущих такую деятельность.

Для того, чтобы точнее визуализировать расходы на оплату труда, в бизнес-план вносится состав команды, которая занимается реализацией этого проекта. Обычно в нее входят:

• руководитель – директор;
• бухгалтерия;
• главный инженер;
• коммерческий отдел;
• отдел кадров;
• отдел снабжения;
• строители;
• водители и операторы машин;
• электрики, слесари и сантехники;
• уборщики.

В документе прописывается заработная плата всех специалистов. Если в течение строительства она по каким-то причинам меняется, это отражается в отдельном дополнении к общей смете.

Нужно также упомянуть, что смета, то есть расходы на строительство, не берется «из потолка». Для нее существуют специально разработанные и утвержденные федеральные и региональные нормативы. Отклонения от зафиксированных в них цифр могут быть, однако эти отличия необходимо обосновывать. Какие именно нормативы были использованы, указывается в смете.

Маркетинговая стратегия и реклама

Как будет продвигаться в массы информация о строящемся доме, закладывается еще в бизнес-плане. Чем больше рекламных источников будет задействовано, тем лучше. Разумеется, это также повлечет за собой расходы, однако сможет ускорить продажи. Объявления размещаются:

• на билбордах;
• на телевидении;
• в транспорте;
• в газетах или журналах;
• в интернете.

Маркетинговая стратегия включает и другие способы привлечения покупателей. Так, продажи вырастают во время проведения акций с ограниченным сроком действия, при наличии спецпредложений от застройщика и т.д.

Экономическая целесообразность проекта

Инвестиционный интерес представляют только те проекты, в которых заложены обоснованные адекватные расходы. Например, дорогие отделочные материалы в доме эконом-класса с этой точки зрения неуместны. Если продавать квартиры по среднерыночной цене, прибыль будет меньше, чем могла бы. С другой стороны, если включить стоимость этих материалов в цену квартир, они подорожают, и число заинтересованных покупателей уменьшится.

Больше значение в определении экономической целесообразности имеет предварительный подсчет дохода. В бизнес-плане указывается стоимость квартир с разной площадью и планировкой, а также коммерческих помещений. 

При формировании это стоимости учитываются сезонность – время года, когда недвижимость продается лучше всего, ключевая ставка по ипотеке, возможность приобрести жилье с поддержкой от государства и т.д.

Итогом расчетов становится определенная сумма – выручка от продаж всех квартир.

Период окупаемости

Окупаемость проекта начинается тогда, когда прибыль от него начинает превышать изначальные расходы. В экономике срок окупаемости принято рассчитывать по формуле:

• РР (Payback Period) = Ко / CFcr

Ко – это все расходы на строительство многоквартирного дома;

CFcr – средний доход, приносимый проектом, за год.

По статистике, средний период окупаемости строительства жилого комплекса составляет от трех до пяти лет. Если в бизнес-плане были учтены все нюансы, и жилье удастся распродать быстро и выгодно, он может сократиться.

Гарантирует ли бизнес-план большую прибыль

Грамотно составленный бизнес-план увеличивает вероятность успешной продажи квартир, однако полностью не защищает от возможных рисков. Многие из них не зависят напрямую от застройщика, а некоторые и вовсе непредсказуемы.

Негативно на проект могут повлиять:

1. 1

   Изменения в федеральном и региональном законодательстве. Деятельность строительных компаний время от времени пересматривается, в нее вносятся новые правила. Быстро подстроиться под изменения могут не все застройщики, поэтому в такой ситуации некоторые терпят убытки.
2. 2

   Банкротство. Если тщательно распланировать бюджет проекта, этого произойти не должно. Однако ни одна компания не застрахована от экономических потрясений в стране и мире, резкого колебания валют. Так, по ряду причин могут значительно подорожать логистические услуги, или придется заменить один материал другим, более дорогостоящим. В таком случае есть риск не уложиться в бюджет, особенно, если такая проблема не одна.
3. 3

   Перенасыщение рынка. Так часто происходит с коммерческой недвижимостью, когда в пределах одного района подобных объектов становится слишком много, и покупателей на них не хватает. Этот риск можно предотвратить, если в бизнес-плане заложить возможность изменения статуса помещения. Проще всего превратить коммерческое помещение в апартаменты.

Повлечь за собой убытки могут нарушение сроков строительства или несовпадение параметров жилья заявленным в декларации. Все это может произойти по вине неквалифицированных рабочих. Предусмотреть такое развитие событий в бизнес-плане невозможно. Единственный выход – тщательно отбирать сотрудников или нанимать подрядные организации с хорошим послужным списком.