Что такое рыночная стоимость квартиры и методы ее оценки

Причина, по которой продавцы и покупатели задумываются над тем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, заключается в том, что не все риелторы хорошо разбираются в оценке недвижимости. Поэтому важно провести собственное исследование и проконсультироваться по разным источникам, прежде чем принимать важные решения.

Рыночная стоимость квартиры: что это значит

В экономике понятие «рыночная стоимость товара» означает профессиональное мнение о том, по какой цене он будет продаваться независимому покупателю, без каких-либо скидок, уступок, откатов. Стоит учитывать, что это не то же самое, что цена, которую назначил «продавец №1» или «продавец №2». Цена, по которой торгует конкретный продавец, может оказаться выше или ниже рыночной стоимости. Например, продавец снизил цену потому, что ему нужно быстро продать жилье в связи с выездом.

Как определяется рыночная стоимость жилья

Всего выделяют три метода оценки рыночной стоимости:

• метод сравнения продаж;
• доходный метод;
• затратный метод.

Работа независимого оценщика состоит в том, чтобы понимать, какой из методов использовать в конкретной ситуации. Прежде, чем рассмотреть каждый из них, учитывайте, что выбор метода субъективен. Можно нанять три разные компании, чтобы они провели оценку и получить три разных результата. Поэтому некоторые оценщики интересуются заранее тем, в какие цифры планирует попасть заказчик. По этой же причине банки рекомендуют потенциальным заемщикам собственный список компаний оценщиков, которым они доверяют.

Метод сравнения продаж

Наиболее популярный метод оценки недвижимости – метод сравнения продаж. Он используется при оценке стоимости квартиры, а также при оценке некоторых видов коммерческой недвижимости. Расчет стоимости объекта основан на том, по какой цене продавались аналогичные объекты на этом же рынке. 

Как это используется:

1. 1

   Сначала определяют характерные особенности и преимущества объекта: площадь, количество комнат, район, возраст дома, общее состояние помещения и т.д. То есть выделяют все, что отличает один объект от другого.
2. 2

   Находят три аналогичных объекта, которые уже были проданы. Временной промежуток берется равным 1-3-6 месяцев. Обычно 3 месяца, но рынок недвижимости в столице и городе областного подчинения различаются. Поэтому для маленьких городов могут брать 6 месяцев. Если объекты идентичны не полностью, то отдельно отмечают их различия (подчеркивают в тексте или записывают на отдельном листочке).
3. 3

   Рассчитывают цену. Самый простой расчет – вычисление среднего арифметического (суммировать все цены найденных квартир и разделить на количество квартир). Более сложный путь – вычислить цену квадратного метра, т.е. сначала вычисляется стоимость квадратного метра по каждой из квартир, а потом находится среднее арифметическое.
4. 4

   Скорректировать цену. Теперь пришло время учесть различия. Если из окон одной квартиры открывается вид на морское побережье, а из другой – на стену соседнего дома, то первая квартира стоит дороже. То, насколько дороже, оценщику подсказывает его опыт – точных правил нет. Поэтому, когда говорят об оценке недвижимости, то ее чаще сравнивают с искусством, чем с наукой.

Зная, из чего складывается оценка рыночной стоимости квартиры, вы всегда сможете сориентироваться в том, насколько объективны названные продавцом цены и есть ли смысл бороться за скидку или лучше найти другой вариант.

Оценка земли и коммерческой недвижимости с использованием затратного метода

Суть затратного метода состоит в том, чтобы сравнить понесенные затраты. Поэтому чаще всего его проводят для оценки участка под индивидуальное жилое строительство, а не для оценки рыночной стоимости жилого помещения. Чтобы построить дом, человеку придется рыть котлован, а грунт на участках разный. Где-то каменистый, а где-то заболоченный. 

Применительно к зданиям сравнивают затраты, которые нужно понести, чтобы построить аналогичное здание с нуля. Затем вычитают износ, т.к. никто не будет платить за уже существующее здание больше, чем стоит строительство такого же дома с нуля. 

Затратный метод в недвижимости используют тогда, когда нет достаточного количества аналогичных объектов, чтобы сопоставить их сравнительным методом. Это может быть недвижимость специального назначения: гостиница, магазин, спортивный комплекс. 

Как это используется:

1. 1

   Оценивается участок сравнительным методом. Нужно выяснить сколько стоит земля, если бы требовалось продать участок земли в данном районе.
2. 2

   Оценивается стоимость здания. Суммируются все строительные компоненты (строительство фундамента, стен, крыши, проведение коммуникаций). Так как считать самостоятельно трудно, проще выяснить стоимость строительства в архитектурном бюро или у застройщика. Для расчета узнают цену строительной сметы за квадратный метр.
3. 3

   Вычитается амортизация. Самый простой способ – оценить срок полезного использования. Например, здание построено 10 лет назад, а срок его полезного использования составляет 40 лет. Значит износ составляет 25% и нужно отнять от полученной во втором пункте оценки здания 25%.
4. 4

   Подводится итог. Нужно сложить суммы, полученные в первом пункте и в третьем.

Доходный метод

Если имущество сдается в аренду и приносит доход, то его оценивают с использованием доходного метода. Следовательно, если человек обратился за оценкой недвижимости с целью «взять ипотеку», то оценщик не будет использовать этот метод. Доходным методом оцениваются квартиры, если речь идет об инвестициях. Например, компания строит здание с целью его дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Как это работает:

1. 1

   Определяют чистый годовой доход собственности. Например, в многоквартирном жилом комплексе, который планируют сдавать в аренду, будет пустовать 20% квартир в месяц (один арендатор съехал, а другого ищут). Таким образом фактический доход от аренды будет на 20% ниже, чем если бы здание было полностью занято.
2. 2

   Находят чистую операционную прибыль. Для этого от предыдущей цифры отнимают операционные расходы (стоимость коммунальных платежей, текущего ремонта, налогов и других расходов).
3. 3

   Устанавливают предельную ставку (ставку капитализации). Формула: NOI, деленная на стоимость имущества.

Когда требуется оценить стоимость квартиры

Понять рыночную стоимость квартиры важно как продавцу, так и покупателю. Самый простой запрос: планируя выставить жилье на продажу, продавец не знает какую цену назначить. Но чаще всего оценить недвижимость самостоятельно нужно, если человек планирует расширить жилплощадь: купить новую квартиру с одновременной продажей старой. Он пытается понять сколько денег нужно собрать для сопровождения этого процесса. По данным риелторов, сделки по приобретению новой недвижимости с продажей старой составляют больше 70% от общего количества на рынке.

Кроме того, независимая оценка важна:

1. 1

   Банку. При оформлении ипотечного договора квартира выступает залоговым имуществом. Если заемщик не сможет вернуть кредит, то недвижимость выставят на продажу, чтобы погасить долг. Переплатив за жилье продавцу квартиры при покупке, банк не сможет вернуть себе часть денег, поэтому нуждается в объективной оценке.
2. 2

   Суду. Чаще всего разногласия возникают между родственниками при дележе наследства. Для разрешения ситуации суду тоже нужна объективная оценка квартиры, являющееся предметом спора.

Также оценка недвижимости может потребоваться при оформлении других сделок: оформления договоров дарения, передачи активов между коммерческими организациями.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость устанавливают государственные органы при внесении объекта недвижимости в государственный реестр. Теоретически, она могла бы совпасть с рыночной стоимостью. Например, если вы одновременно провели в один день определение кадастровой цены квартиры и получили оценку ее стоимости от независимого оценщика. 

Но на самом деле этого не произойдет потому, что критерии для оценки кадастровой стоимости устанавливает государство, и они будут отличаться от тех, по которым работает независимая оценочная компания. Кадастровая стоимость не будет учитывать вид из окна или удобство транспортной развязки у дома. Зная, что означает рыночная стоимость квартиры и кадастровая, вы легко рассчитаете самостоятельно только первую. Для расчета второй нужны данные и формулы, которых нет в открытом доступе.

Еще одно отличие между этими видами стоимости состоит в том, что кадастровая стоимость не меняется от года к году, а рыночная – динамичная величина, которая изменяется в зависимости от инфляции, роста цен на строительные материалы и других факторов. Кадастровую могут корректировать, если это предусмотрено законом о бюджете. Но этого недостаточно, чтобы она подходила для целей ипотеки.

Для чего нужно знать кадастровую стоимость

Эта величина нужна для оценки размера государственной пошлины если вы осуществляете сделки с недвижимостью: продаете, покупаете, дарите, завещаете и т.д. Также кадастровую стоимость можно использовать, как минимальный порог, ниже которого продавец не будет продавать объект.

Иногда государству все равно, и можно воспользоваться как кадастровой стоимостью, так и независимой оценкой рыночной стоимости. Например, при страховании недвижимости, дарении. В таких случаях люди часто пользуются той, которая «была по рукой», а это – кадастровая стоимость.

Сколько стоит квартира

Разобравшись с разными видами цен и с тем, как определяется стоимость квартиры, остается выяснить, как формируются продажные цены. Минимальная – кадастровая. Среднестатистическая – рыночная. Но процесс продажи происходит по-разному. Если квартира долго не продается, то приходится снижать стоимость. Поэтому часть продавцов заранее увеличивает ее на 15-20%, чтобы получить люфт для дискуссий с покупателем и скидок. 

Стратегии ценообразования:

1. 1

   Фиксированная и неизменная цена. До начала продаж продавец определил среднюю стоимость. Выставил квартиру на экспозицию и дождался покупателя, который согласен купить по названной цене. Эта тактика характерна для первых 1-2 месяцев после публикации объявления. Если за это время покупатель не найден, то возникает вопрос о том, стоит ли снизить цену.
2. 2

   Завышенная цена вначале, но постепенно ее снижают. Риелторы считают, что это сомнительная тактика. Если квартира стоит на 20-30% дороже, чем в среднем по рынку, то скорее всего покупатель выберет другой вариант. И так будет длиться пока цена не войдет в правильный диапазон. Т.е. на самом деле продавец просто затянул термин продажи, если ему не удалось сразу же в первом месяце продать квартиру по завышенной цене.
3. 3

   Если цена изначально не была завышена, но квартира не продается, то удобнее всего искать покупателя не только самостоятельно, но и через агентства. Тех, кто планирует расширить имеющуюся жилплощадь или продать большую квартиру чтобы купить две поменьше с выделением отдельной жилплощади для детей – очень много. Они ищут варианты через агентства так как планируют проведение двойной сделки (одну квартиру продают, а другую сразу же покупают). Возможно, агентство именно сейчас заинтересовано в такой квартире, как ваша. Поэтому спешить со снижением цены не стоит, если можно попробовать разные способы продажи и ускорить ее, подключив опытных риелторов.
4. 4

   Чтобы самостоятельно убедиться в том, что цена установлена в правильном диапазоне, можно использовать сервис Яндекс.Недвижимость. Здесь потребуется ввести адрес чтобы посмотреть историю продаж квартир в конкретном доме. Для просмотра доступны объявления, которые публиковались, а также дата, когда это происходило, и количество дней, в течение которых объявление оставалось актуальным в базе.