Что выгоднее для покупки квартиры: кредит или ипотека?

Покупка недвижимости, даже совсем скромной по параметрам квартиры, – это всегда значительные траты, с которыми может справиться далеко не каждый семейный бюджет. Идеальный вариант расширить свою жилплощадь или приобрести новую – это накопление из доходов, однако современные реалии редко кому дают такие возможности. Если денег на жилье не хватает, но оно крайне необходимо, остается обратиться к старому и проверенному, хотя и достаточно рискованному способу – банковскому займу. Основные виды кредитования делятся на потребительские и ипотечные. Основное их отличие – это узкая направленность ипотеки, которая применяется исключительно для покупки недвижимости, тогда как потребительский кредит может быть использован на любые нужды заемщика. Что выгодней: кредит или ипотека, когда на оплату такой необходимой покупки, как квартира, недостает собственных средств?

Чем отличаются ипотечный и потребительский кредиты?

Разница между ипотекой и потребительским кредитом лежит, в первую очередь, в целевом использовании заемных денежных средств. Для ипотечного займа возможно только целевое их применение – единовременное погашение стоимости квартиры, которое банк осуществляет самостоятельно. По сути, человек никоим образом не прикасается к тем деньгам, которые взял в долг у финансовой организации. 

Потребительский кредит выдается заемщику «на руки» и дает возможность тратить его на свое усмотрение. Банк не требует оплатить выданными деньгами исключительно жилье – они могут быть использованы на покупку чего угодно, а заемщик не обязан отчитываться о целевом их использовании.

Ипотека или кредит на покупку квартиры отличаются и сроком, на который предоставляется заем. Средняя цифра для ипотеки составляет 20-30 лет – на протяжении этого времени человек будет должен вернуть финансовой компании равными частями всю сумму долга и проценты по нему. Потребительский кредит, как правило, выдается не более, чем на пять лет, также в нем намного доступнее возможность погасить задолженность раньше указанного срока.

Одобрить или нет заявление на получение кредита банк решает в индивидуальном порядке в каждом конкретном случае. При ипотеке объект покупки автоматически становится залогом возврата денежных средств, поэтому с этой точки зрения банк может быть спокойным – в случае невозврата долга он не потерпит значительных убытков. Потребительский кредит, особенно небольших размеров, как правило, не требует материального обеспечения в виде залога – для его получения достаточно только предъявить справку о доходах. Кроме этого, время вынесения решения по ипотечному заявлению занимает не менее одного дня, а для потребительского – от нескольких часов.

Поскольку во время выдачи потребительского займа банк не способен застраховать себя от его невыплаты, это приводит к тому, что процентная ставка, начисляемая для такого рода кредита, заметно выше, чем при ипотеке, и может доходить до 12%, тогда как средняя ставка по целевому кредитованию составляет около 8%. Также такая значительная переплата обусловлена краткими сроками, на протяжении которых банк должен получить максимальную выгоду.

Следующее отличие – это непосредственно сумма кредита. Ипотека дает возможность почти полностью покрыть всю стоимость недвижимости, за исключением первоначального взноса, и может достигать нескольких десятков миллионов рублей. Например, не так давно Сбербанк увеличил лимит возможных ипотечный средств до 100 млн рублей.

Для потребительского кредита эти цифры намного скромнее. Их среднее значение достигает всего 700 тысяч рублей для не имеющего обеспечения займа и 3 млн – для кредита с обеспечением или привлечением поручителей.

Какой кредит получить проще?

В вопросе, что лучше брать: ипотеку или кредит, помимо выгоды, следует также ориентироваться и на легкость получения того или иного вида займа. В обоих случаях понадобится подтверждение платежеспособности заемщика – как правило, им служит справка о доходах с места работы. И для ипотеки, и для потребительского кредита основной пакет предоставляемых документов един. В него входят:

• заявление;
• паспорт;
• копия СНИЛС или другого дополнительного удостоверения личности;
• справка 2-НДФЛ с места официального трудоустройства;
• для индивидуальных предпринимателей – декларация о доходах.

На этом список бумаг для одобрения потребительского займа может исчерпываться. Для ипотеки же дополнительно потребуются:

• технический паспорт приобретаемой квартиры, если она будет служить залогом;
• официальное заключение об оценочной рыночной стоимости жилья;
• выписка из ЕГРН с упоминанием об отсутствии ареста или другого обременения на квартире;
• аналогичные документы по находящейся в собственности недвижимости, если залоговой по договору будет считаться именно она.

Кроме разницы в документах, много отличий находится и в требованиях, выдвигаемых к заявителям. Так, возраст человека, который оформляет ипотечный кредит, должен составлять от 20 до 75 лет. В разных банках возрастные ограничения варьируются, однако рассчитываются с той целью, чтобы на протяжении всего срока выплаты, скажем, в 30 лет, должник находился в трудоспособном возрасте и имел возможность регулярно и своевременно погашать задолженность.

Для потребительского кредита таких жестких ограничений нет – заем на сравнительно небольшую сумму могут одобрить даже пенсионеру. Отсутствуют также и суровые требования к занятости – если для получения ипотеки человек должен трудиться на последнем месте работы не менее трех месяцев, то для обычного кредита такие нюансы не важны.

Что выгоднее: ипотека или кредит на квартиру?

Дилемма – что выгоднее взять: кредит или ипотеку – может быть легко разрешена после того, как выяснится, какой именно части суммы не достает до стоимости выбранного жилья. Если окажется, что собственных накоплений хватает только на первоначальный взнос, вопрос сам собой отпадет: ни один банк не одобрит потребительский кредит таких размеров.

Решить дилемму за покупателя могут и не зависящие от него обстоятельства. Например, банк может отказать в предоставлении ипотеки по состоянию текущих официальных доходов заявителя и даже не одобрить его выбор недвижимости, посчитав ее бесперспективной. В этом случае при острой нехватке средств придется обратиться к обычному займу.

Решать, купить квартиру в кредит или в ипотеку, следует и, исходя из размера и стабильности доходов. Если собственное финансовое благополучие в ближайшие годы не вызывает сомнений, можно смело брать ипотеку, заранее рассчитав, насколько посильными для семейного бюджета станут ежемесячные платежи. При довольно значительных, превышающих личный прожиточный минимум, доходах вполне возможно дополнительно вносить определенные суммы, чтобы досрочно погасить долг. Результатом такого превышения выплат станет значительное уменьшение итоговой суммы переплаты по процентам.

С другой стороны, если у покупателя в ближайшем будущем гарантированно ожидается поступление крупной суммы денег или он намеревается продать другое недвижимое имущество, можно подумать и о потребительском кредите. Если окажется, что после получения ожидаемого дохода ему не хватает лишь незначительной части средств, обычный, не ипотечный кредит станет более выгодным решением.

Некоторые банки предоставляют ипотечный кредит без первоначального взноса, но конечная переплата в этом случае будет очень значительной. В подобной ситуации проще и, как показывает практика, выгоднее достать деньги на взнос с помощью потребительского кредита. 

Обычно сумма взноса составляет 10% от стоимости квартиры, и вполне реально получить эти деньги в долг без обеспечения, к тому же выплатив их за сравнительно короткий срок. Если взнос входит в общий ипотечный заем, проценты рассчитываются от всей суммы, что ведет к неоправданно большой переплате.

Плюсы и минусы ипотеки и кредита

Оформить кредит или ипотеку можно, исходя из собственной финансовой ситуации и учитывая преимущества и недостатки каждого вида банковского займа.

К основным преимуществам потребительского кредита относятся:

• лояльные условия и отсутствие строгих требований к соискателю;
• практически гарантированное одобрение выдачи небольших сумм в любом банке страны;
• отсутствие необходимости копить на обязательный первоначальный взнос;
• широкий выбор процентных ставок и льготных условий в разных банках;
• покупатель сразу становится полноправным со-собственником квартиры и может распоряжаться ею на свое усмотрение;
• нет отдельно оплачиваемой страховки.

Тем не менее, недостатки в получении потребительского кредита также присутствуют:

• более высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой;
• короткий срок для полного погашения долга;
• нет возможность получить больше 700 тысяч без поручителей или залогового имущества;
• крупный размер регулярных платежей, дающий большую нагрузку на семейный бюджет;
• чтобы взять большой заем, требуется подтвердить свою платежеспособность и учитывать состав семьи.

В некоторых случаях гораздо проще взять ипотеку, поскольку некоторые ее преимущества перед обычным кредитом неоспоримы:

• невысокая процентная ставка, вполне посильная для ежемесячного семейного бюджета, обусловленная наличием залога – недвижимости;
• возможность воспользоваться одной из государственных льготных программ или субсидий, уменьшающих процентную ставку;
• возможность оформить налоговый вычет и вернуть часть потраченных на покупку средств;
• отсутствие необходимости иметь высокий доход, поскольку выплата долга равномерно распределяется на длительный срок;
• юридическая безопасность приобретаемого жилья, тщательную проверку которого проводит банк-кредитор.

К наиболее весомым недостатками ипотечного кредитования относятся:

• факт нахождения квартиры в залоге у банка до полного погашения займа;
• ограничение вариантов жилья для покупки, накладываемые финансовым учреждением;
• необходимость собрать в среднем от 10 до 15% стоимости недвижимости на первоначальный взнос;
• общая переплата с учетом процентов превышает рыночную стоимость квартиры минимум в два раза;
• не все банки охотно идут навстречу клиентам в вопросах досрочного погашения ипотеки;
• длительный срок проверки документов, принятия решения и одобрения заявки на ипотеку;
• дополнительные траты в виде оценки квартиры, регистрации, услуг нотариуса и банковской комиссии;
• услуги страхования: жизни, здоровья, имущества, которые могут прибавить, на первый взгляд, небольшие дополнительные проценты к общей ставке по кредиту, но в итоге приведут к весьма значительному превышению ожидаемой фиксированной суммы.