Виды сделок с недвижимостью: свободная и альтернативная продажа

Более 70% сделок по недвижимости называются альтернативными. Название кажется странным, но речь просто идет о том, что после продажи продавец не тратит деньги в ресторане и не кладет в банк на депозит, а вкладывает в новую квартиру. Получается, что он ищет альтернативу, поэтому и сделку риелторы называют «альтернативной продажей квартиры». 

Типы сделок и значение названий для продавца с покупателем

В интернет-источниках часто встречаются материалы, объясняющие теоретические величины: «альтернативная продажа квартиры», «продажная стоимость», «сравнительный метод оценки стоимости» и т.д. На первый взгляд они не нужны сторонам договора, так как просто разъясняют названия элементов, которыми вы и так пользуетесь без погружения в теорию:

• цена, по которой продаю квартиру – продажная;
• сравниваю цены в трех объявлениях между собой – использую сравнительный метод оценки.

Но использование непонятных названий часто становится признаком роста цен. Поэтому в них и стоит разбираться. 

Основные виды сделок с недвижимым имуществом:

• прямая или свободная;
• альтернативная.

Свободная сделка

Название «свободная продажа квартиры» подразумевает, что продавец и покупатель свободно встретились, пришли к общему мнению и заключили договор, никого больше не привлекая. 

Для владельца квартиры этапы свободной продажи квартиры выглядят следующим образом:

1. 1

   Посмотрел объявления о продаже похожих квартир и понял, сколько собирается просить за свою. Т.е. оценил.
2. 2

   Дал объявления о продаже.
3. 3

   Ответил на звонки потенциальных покупателей и договорился о встрече с заинтересовавшимися.
4. 4

   Показал квартиру.
5. 5

   Взял аванс.
6. 6

   Подготовил пакет документов.
7. 7

   Подписал с покупателем договор купли-продажи.
8. 8

   Зарегистрировал сделку в Росреестре.
9. 9

   Получил остаток суммы и передал ключи покупателю.

Для того, кто покупает, алгоритм действий в рамках свободной продажи квартиры оказывается более длинным:

1. 1

   Посмотрел объявления и выбрал понравившееся.
2. 2

   Договорился об осмотре квартиры с продавцом или продавцами, если их несколько.
3. 3

   Проанализировал увиденное и определился, какую из просмотренных квартир будет покупать.
4. 4

   Принес аванс.
5. 5

   Проверил подготовленные продавцом документы. Это самый сложный этап, так как надо не только выяснить, действительно ли тот, кто продает, – собственник квартиры, но и уточнить множество других нюансов. Если есть совладельцы (жена, дети, т. е. собственники долей), то дали ли они согласие на продажу. Не нарушены ли права третьих лиц (например, несовершеннолетних) и т.д.
6. 6

   В случае, если с документами все в порядке и продавец действительно дееспособный собственник, то можно подписывать договор.
7. 7

   После того, как продавец зарегистрировал его в Росреестре, покупатель передает оставшуюся часть денег.
8. 8

   Стороны подписывают акт приема-передачи и передают ключ от квартиры.

Такую сделку называют прямой продажей. Синоним – свободная продажа, так как за ней не тянется хвост из сопутствующих сделок и особых условий. 

Но предположим, что нынешний продавец приобрел квартиру у предыдущего в результате заключения договора на дожитие. Т.е. он взялся ухаживать за пожилым человеком в обмен на квартиру. Выселить предыдущего собственника нельзя. Он имеет право пожизненного проживания. Однако продать квартиру можно (вместе с бывшим собственником). Это не является незаконным. Договор на дожитие превращает сделку из свободной и прямой продажи квартиры в обремененную. Также обремененной будет продажа недвижимости, купленной в ипотеку (при условии, что ее разрешил банк, выдавший средства для покупки нынешнему продавцу). 

Плюсы и минусы прямой сделки

Главных плюсов два:

1. 1

   Риск срыва контролируемый. На любом этапе можно повлиять на ситуацию, если возникает риск срыва соглашения. Например, предложить скидку и т.д.
2. 2

   Скорость. При условии, что у продавца готовы документы, а у покупателя вся сумма, сделку можно оформить за день. Участников задерживает только срок, на протяжении которого договор будет регистрироваться договор в Росреестре.

Минусов у процесса нет, но есть «слабые места». Одно из них – проверка юридической чистоты квартиры. Ее лучше доверить специалистам, а это тоже увеличивает время, за которое сделка завершится. 

Второе слабое место – это превращение прямой сделки в альтернативную. Продавец может планировать, что после купит новую квартиру. Привлекать риелторов он не намерен, поэтому будет просить у покупателя отсрочку на переезд. Тогда после закрытия сделки он еще какое-то время просит пожить в квартире на условиях аренды или в счет скидки в стоимости недвижимости.

Альтернативная форма сделки с недвижимостью

Если продавец не просто продает квартиру, но на полученные деньги собирается купить следующую, то между продажей одной и покупкой второй ему нужно где-то жить. Где-то хранить вещи, вывезенные с предыдущего места жительства и т.д. А если у него есть дети, то их нельзя просто снять с регистрации в одной квартире без одновременного оформления в другой. 

В таком случае люди предпочитают обращаться в риелторское агентство для того, чтобы риелторы соединили несколько процессов таким образом, чтобы сразу же перебраться из старой квартиры в новую в пределах одного дня. 

В этом случае риэлтору нужно:

1. 1

   Найти покупателя для вашей квартиры;
2. 2

   Найти продавца, чья квартира понравится вам, и он согласен просто получить свои деньги, а не ищет новую квартиру.

Если же он тоже продает так, чтобы одновременно купить квартиру взамен, то одна сделка превращается для всех участников в целую цепочку. Чем больше сторон в цепочке, тем сложнее, так как любая заминка может развалить схему. 

Сложность влияет на стоимость, которую риелторское агентство выставит каждому из клиентов, участвующему в цепочке продаж. Чтобы ограничить ее разрастание, в клиентском договоре могут вписать ограничения. Например, второй продавец должен выбирать квартиру по прямой продаже. 

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Главный плюс в том, что продавец сможет в тот же день, когда оформлены документы, начать переезд. Кроме того, ему не приходится самостоятельно искать квартиру взамен предыдущей. Все вопросы по поиску и переговорам он поручает агентству. 

Еще один относительный плюс заключается в том, что юридическая частота квартир будет проверена идеально. Документы увидит больше, чем четыре юриста (один – от риелторского агентства, остальные – со стороны покупателей квартир и продавцов, которые готовили документы). 

Минусов у альтернативной сделки чуть больше:

1. 1

   Сроки. Поиск подходящих вариантов может растянуться на долгие месяцы.
2. 2

   Риск срыва. Цепочка может замереть по множеству поводов. Например, Росреестр приостановил сделку, т.к. нашел ошибку или несовпадение данных в предоставленных документах. Кто-то из участников нашел лучший вариант, чем этот, и отказался от участия в цепочке.

Если у одного из участников цепочки есть несовершеннолетние дети, нужно помнить, что разрешение органов опеки действует всего две недели. После окончания срока его  нужно получать заново, а это замедляет процесс и вызывает риск разрыва цепочки.