Добросовестный приобретатель квартиры: права, обязанности и возможности

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рисками. Часть их касается права собственности и возможности оспорить сделку после покупки. Проблемой «добросовестного покупателя» чаще всего интересуются люди, которые оформляют ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни видят банки и почему отказывают заемщикам, стоит разобраться подробнее. 

Кто такой добросовестный покупатель

Закон не дает точного определения, кто именно является добросовестным приобретателем (покупателем). Однако статья 302 ГК РФ описывает истребование имущества от такого приобретателя и в пункте 1 определяет это имущество как «возмездно приобретенное» у того, кто не имел права его продавать тем, кто об этом не знал и знать не мог. Это единственный обозначенный в российском законодательстве критерий добросовестного приобретателя.

Следовательно, если человек покупает недвижимость и уверен, что продавец может им распоряжаться, то он – добросовестный покупатель. Конечно же, на лбу у продавца и покупателя не написано, насколько они честны. Поэтому недостаточно просто обозначить свою позицию «я не знал».  В 100% случаев факт «добросовестности» покупателя придется доказывать в суде, а для этого понадобятся документы.

Также важно помнить, что речь идет о «возмездной сделке», т.е. такой в которой покупатель оплатил товар – квартиру, комнату, земельный участок, загородный дом, машину или другой объект. Предметы, полученные в дар или по условиям завещания, не являются возмездно приобретенными, поэтому к участникам сделок с наследством или дарением это понятие не применяется. 

Таким образом, термин «добросовестный» используется в юрисдикции общего права и в законодательстве, касающемся сделок с движимым и недвижимым имуществом. Он обозначает невиновную сторону, которая приобрела собственность, не получив письменного подтверждения, что вторая сторона сделки (продавец) не имеет права на продажу. Добросовестный покупатель также должен доказать, что он не знал о наличии претензий со стороны третьих лиц. 

Кто такой добросовестный продавец

Это тот, кто продает квартиру и имеет право это делать. Т.е. продавец, чьи действия не нарушают права третьих лиц и не являются мошенничеством. Если говорить о возникающих обязанностях, то понятие добросовестности к стороне продажи применяется не так, как к покупателю. Если суд признает продавца недвижимости недобросовестным, то он попадает в сферу действия норм Уголовного кодекса по статьям о мошенничестве и других правонарушениях. 

Выписка ЕГРН, как критерий добропорядочности покупателя

Единый государственный реестр создан для того, чтобы собрать в одной базе сведения обо всех владельцах недвижимости в РФ. Здесь регистрируется информация о квартирах, домах, земельных участках, объектах коммерческой недвижимости. 

В выписке можно найти сведения о:

• правообладателе – кто и на каких условиях владеет собственностью;
• дате наступления права и регистрационном номере;
• обременениях – любых ограничениях на право распоряжения недвижимостью.

При покупке жилья выписка ЕГРН – обязательный документ, который потребует банк. 

Выписки появились в июле 2016 года. До этого использовалось свидетельство о праве собственности. Поэтому у владельца квартиры на руках может быть выписка или свидетельство. Но между 2016-2023 годами собственник мог смениться. Поэтому выписку принято заказывать свежую. Право обратиться в реестр для получения документа есть у каждого россиянина, а не только у владельца квартиры. Для этого понадобится указать адрес и кадастровый номер (берется из кадастрового паспорта) жилья.

Получив выписку на руки и сверив ее с паспортом продавца на предмет того, действительно ли он тот, за кого себя выдает, покупатель может считать себя добросовестным.

Чего стоит опасаться в выписке ЕГРН

После того, как вы убедились в личности продавца, необходимо проверить в выписке следующую информацию:

1. 1

   Количество собственников. Они не обязательно зарегистрированы по тому же адресу, что и продавец. Однако все собственники будут указаны в выписке.
2. 2

   Наличие или отсутствие обременения.

Чаще всего квартиры находятся в долевой собственности, т.е. ими совместно владеют муж и жена, родители и дети и т.д. В этом случае в документе укажут, что собственность «долевая» и перечислят всех, кто имеет долю в рассматриваемой квартире. Правообладатель (владелец) имеет право распорядиться целой квартирой (или долей) только тогда, когда это не ущемляет права остальных. Каждый собственник должен выразить свое согласие с продажей в письменном виде. Согласие заверяется у нотариуса.

В тех случаях, когда доли принадлежат несовершеннолетним детям, понадобится согласие родителей (письменное) и разрешение на продажу от попечительского совета. Снимать детей с регистрации и продавать их долю родители могут только тогда, когда несовершеннолетним выделяется (одновременно с продажей) равноценная доля в другой собственности. 

Если на руках у продавца отсутствуют перечисленные документы, то это значит, что покупатель знал о невозможности продажи, но проигнорировал ее и уже не может считаться добросовестным приобретателем.

Следующим пунктом в выписке будет ограничение прав и обременение объекта. Рядом с этим пунктом должна стоять пометка:

• «не зарегистрировано»;
• «данные отсутствуют».

Это значит, что к продавцу нет претензий со стороны третьих лиц. Обременением может быть невыплаченная ипотека или же судебное разбирательство. Например, человек начал процедуру банкротства компании, вывел деньги со счетов и купил на них квартиру. Третьи лица, чьи имущественные интересы пострадали из-за банкротства, требуют погашения долгов за счет принадлежащей банкроту собственности через суд. 

Раньше реестры судебных дел не пересекались с реестром недвижимости. Поэтому покупатель мог купить квартиру, а после столкнуться с проблемой, что ее отбирают. В эпоху цифровых технологий обмен данными происходит быстрее. Поэтому нужная информация должна быть указана в выписке ЕГРН. Но на всякий случай при проверке юридической чистоты квартиры проверяют и отсутствие открытых судебных дел, которые могут повлиять на результат оформляемой сделки.

Признаки «добросовестности» с точки зрения суда

Базовых пунктов, по которым в суде будут доказывать, что приобретатель был добросовестным всего три:

1. 1

   На дату заключения соглашения между продавцом и покупателем из выписки ЕГРН следовало, что продавец имеет право распорядиться квартирой. Записи о других собственниках отсутствуют (неучтенных или тех, кто не дал согласие – нет). Записи в реестре судебных разбирательств, связанные с продавцом, тоже отсутствуют.
2. 2

   Сделка по всем параметрам имела вид законной и правомерной.
3. 3

   У покупателя не было сомнений в праве продавца. В этом пункте адвокаты обычно апеллируют к цене (соответствовала рыночной) и результатам проверки юридической чистоты квартиры, если эта услуга была заказана, и у покупателя имеется на руках акт о результатах проверки.

Возможны и другие пункты, но это уже зависит от конкретной ситуации и тех документов, которые окажутся у юристов. 

Если ли разница между добросовестным и недобросовестным приобретателем 

В случае, если к сделке купли-продажи квартиры появляются законные претензии, и ее результат будет оспорен с положительным решением для заявителя, но отрицательным для покупателя, то возникает вопрос о том, в чем заключается разница между добросовестным и недобросовестным приобретателем.

По закону покупатель должен считаться добросовестным до тех пор, пока суд не докажет обратное (ст. 234, 302 ГК). Т.е. ему понадобится предъявить:

• выписку ЕГРН со свежей датой, соответствующей времени оформления сделки;
• нотариально заверенные согласия других совладельцев на куплю-продажу;
• согласие родителей и органов опеки, если в квартире были доли, принадлежавшие несовершеннолетним.

Когда суд подтвердит, что покупатель не знал и не мог знать о наличии претензий к праву продавца распорядиться недвижимостью, то квартира останется у него. Бывают случаи, когда изъятия имущества у добросовестного приобретателя избежать не удастся. Например, проблема возникла из-за ошибки операторов Росреестра. В этом случае у покупателя появляется право на получение компенсации от государства за истребованную жилплощадь. 

Основанием для подачи заявления на компенсацию станет судебный акт об истребовании предмета спора. Право на компенсацию обеспечивается Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – ст. 68 данного закона. Размер компенсации определяется судом. В него может войти одно из двух:

• сумма реального ущерба;
• кадастровая стоимость объекта.

Выбор зависит от того, есть ли документы, подтверждающие расходы покупателя, и какие они.

Реальный ущерб подтверждают:

• договор купли продажи недвижимости, в котором указана сумма к оплате, а также акт приема-передачи денег или любой другой, это подтверждающий (например, выписка с банковского счета покупателя о переводе денег продавцу или справка из банка, если оплата проводилась ипотечным договором);
• все прочие платежные документы – квитанции и чеки, связанные с вашими платежами за квартиру (суд не всегда учитывает их, но будет лучше, если они сохранятся).

Таким образом защита добросовестного приобретателя недвижимости целиком и полностью зависит от его возможности документально подтвердить свою честность и неосведомленность об отсутствии прав продавца.

Понятие исковой давности и его применение

На истребование предмета спора у добросовестного приобретателя распространяется такое понятие, как срок исковой давности. Допустим, квартира куплена 3 года назад. Если к факту продажи есть претензии со стороны родственников продавца или тех, кто имел долю в этой квартире, то обратиться в суд они имеют право только на протяжении трех лет после совершения сделки. Тем, кто обратится с иском после того, как пройдут три года, будет отказано в его удовлетворении. Необходимость доказывать недобросовестность приобретателя или же обстоятельства сделки возлагается на того, кто обращается в суд (п. 4 ст. 302 ГК РФ).

Понятие исковой давности также распространяется на компенсацию, если имущество было истребовано у добросовестного приобретателя. С документами на выплату покупатель должен обратиться не позже трех лет с момента изъятия квартиры. В противном случае он теряет право на компенсацию.

Как свести к минимуму риски приобретателя при покупке вторички

Риски снижаются, если покупатель внимательно подходит к вопросам проверки юридической чистоты жилья. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к юристам по недвижимости. 

Если человек делает это самостоятельно, то использует ориентировочный план:

1. 1

   Проверка личности продавца. Сюда входит проверка паспорта через сайт Главного управления по вопросам миграции. Мошенники часто пользуются украденными или утерянными паспортами, куда вклеивают фото человека, который изображает из себя владельца. Для проверки нужно выбрать соответствующий пункт сайта и ввести серию и номер паспорта, который вам показали, чтобы узнать не числится ли он в базе утерянных или недействительных.
2. 2

   Проверка дееспособности собственника. Если квартиру покупают у пожилых людей, то желательно иметь справку из поликлиники о том, что человек здоров и дееспособен. Мошенники могут сначала подписать документы и принять деньги за квартиру. После этого появляются внуки, которые через суд возвращают квартиру, апеллируя к справке о признании продавца недееспособным. Суд обяжет их вернуть деньги покупателю, но на практике этот процесс растянется на долгие годы. Поэтому проще обеспокоиться этим заранее.
3. 3

   Проверка выписки ЕГРН.
4. 4

   Проверка сведений в реестрах. Например, в судебном реестре. Важно выяснить, нет ли открытых против собственника дел, и может ли быть сделка купли-продажи оспорена третьими лицами (кредиторами, банками, инвесторами).
5. 5

   Проверка документа-основания. Это документ, по которому нынешний продавец стал собственником квартиры. Юристу он позволяет понять, кто может предъявить претензии на квартиру в пределах срока исковой давности. Допустим, квартира получена по завещанию. Это значит, что кто-то, кто тоже является родственником усопшего, может оспорить завещание. В момент продажи этот человек может не иметь к квартире никакого отношения и не числиться среди тех, чье согласие на продажу требуется, если посмотреть в выписке ЕГРН.
6. 6

   Проверка выписки из домовой книги. Некоторые владельцы долей оказываются не выписаны на момент оформления сделки купли-продажи. Причины бывают разными: не успели, человек отсутствует в стране, а заочно его выписать не получается и т.д. Но некоторых людей нельзя снять с регистрации по закону. Например, таким может быть человек, который продал квартиру теперешнему продавцу по договору пожизненного содержания.

Когда невозможно доказать «добросовестность»

Существует ряд обстоятельств, которые суд может трактовать не в пользу покупателя. Это не значит, что его автоматически признают недобросовестным, но сомнения будут истолкованы не так, как ему бы хотелось:

1. 1

   Приобретение квартиры по заниженной цене. Если стоимость существенно ниже рыночной, то для этого должна быть причина. Примером послужит квартира после пожара или жилье, где произошло убийство. Но если причина снижения цены не явная, то судья истолкует ее, как информированность покупателя о нечистоплотной сделке.
2. 2

   Покупка квартиры у родственника или бизнес-партнера. Подразумевается, что у покупателя была возможность получить дополнительную информацию о деталях сделки. Доказать свое неведение будет трудно.

Если суд признает, что покупатель знал обстоятельства сделки и был недобросовестным, то он потеряет квартиру и возможность требовать компенсацию у государства. Право требовать деньги у продавца за ним сохраняется, но этот процесс растягивается на годы. Особенно, если с момента заключения договора купли продажи прошло время, и деньги уже были потрачены продавцом.