Элитные районы Москвы и особенности покупки недвижимости

Тем, кто планирует купить квартиру в Москве, рекомендуют сначала составить список желаний и приоритетов, а затем просматривать объявления, сравнивая желаемое с имеющимся в наличии. Но городские районы тоже отличаются между собой. Где же находится самый дорогой район Москвы и стоит ли покупать там квартиру? Давайте разбираться. 

Почему жилье в одних районах Москвы дороже, чем в других

На цену района влияет два фактора: 

• престижность;
• возможность строительства нового жилья.

С древних времен города разрастаются от центра к окраинам. В центре строилась крепость с жильем для феодала, а за стенами крепости селились крестьяне, ремесленники и другие жители. Поэтому люди на уровне подсознания воспринимают центр и центральные районы, как самые престижные для проживания.

Второй важный фактор – земля. Если посмотреть на Венецию, то это город, расположенный на островах. Площадь острова не изменится, а значит, рано или поздно все пространство будет занято строениями. Когда свободных для строительства участков нет, но спрос на жилье есть, то продавцы поднимают цены. Ведь все равно найдется тот, кто готов заплатить столько, сколько нужно продавцу. Более того, цены растут не только на продаваемое жилье, но также на аренду. Поэтому те, кто приезжает в Венецию как турист, снимают отель в ближайшем городе-спутнике, а в Венецию едут на пару часов на экскурсию, так как цены уж слишком «кусаются». 

Применительно к самым дорогим районам Москвы действуют те же законы. Чем меньше возможностей для застройки внутри района и чем он ближе к центру, тем цены выше.

Престижные районы Москвы, входящие в десятку самых дорогих, – это районы центрального административного округа. Он ограничен границами других районов также надежно, как Венеция водами залива. ЦАО делится на 10 районов:

• Тверской;
• район Арбата;
• Басманный;
• Мещанский;
• Пресненский;
• Замоскворечье;
• Красносельский;
• Таганский;
• Хамовники;
• Якиманка.

Сколько стоит квадратный метр жилья в самых богатых районах Москвы

Стоимость квадратного метра в самых престижных районах Москвы (руб. за 1 кв. м. на январь 2023 года):

• Тверской – 456 380;
• район Арбата – 474 209;
• Басманный – 300 918;
• Мещанский – 356 704;
• Пресненский – 373 401;
• Замоскворечье – 363 130;
• Красносельский – 367 602;
• Таганский – 350 281;
• Хамовники – 432 574;
• Якиманка – 451 293.

Сколько стоит квартира одно- и двухкомнатная в ЦАО

Стоимость однокомнатной квартиры в элитных районах Москвы, если брать площадь 33-40 кв. м. составляет в млн руб.:

• Тверской – 15,0-18,2;
• район Арбата – 15,6-18,9;
• Басманный – 9,9-12,0;
• Мещанский – 11,7-14,2;
• Пресненский – 12,3-14,9;
• Замоскворечье – 11,9-14,5;
• Красносельский – 12,1-14,7;
• Таганский – 11,5-14,0;
• Хамовники – 14,2-17,3;
• Якиманка – 14,8-18,0.

Цена двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м. в элитном районе Москвы составит (в млн. руб.):

• Тверской – 22,8;
• район Арбата – 23,7;
• Басманный – 15,0;
• Мещанский – 17,8;
• Пресненский – 18,6;
• Замоскворечье – 18,0;
• Красносельский – 18,3;
• Таганский – 17,5;
• Хамовники – 21,6;
• Якиманка – 22,5.

Как изменялись цены на квартиры в 2022 году

Цены на жилплощадь в столице в 2022 году снижались. Эта тенденция характерна для многих локаций, в том числе для дорогих районов Москвы. 

Район Арбата

Цена квадратного метра жилплощади на Арбате в апреле 2022 года превышала 490 тысяч. Жилплощадь продавалась в ЖК «Звезды Арбата» и Aristan. Средняя цена квартир составила 59,6 млн руб. Арбат занимает вторую строчку в рейтинге самых дорогих районов Москвы.

Тверской

В Тверском районе есть, как строящиеся новостройки, так и квартиры в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию. Элитная недвижимость присутствует в ЖК Maison Rouge, Большая Дмитровка-9, Ильинка 3/8. Цены – от 173 млн руб., 126 млн руб. и 80 млн руб. соответственно. Это четырех- и пятикомнатные квартиры большой площади. Однокомнатные и двухкомнатные продаются в новостройках от 15 млн руб. Это такие ЖК, как «Резиденция Тверская», Долгоруковская, 25.

Якиманка

Средняя стоимость квадратного метра жилья в районе Якиманки также снизилась с апреля 2022 и цены 480 тыс. руб. за кв. м. до 450 тыс. руб. Среди самых престижных районов Москвы Якиманка стоит на 4 месте после Остроженки, Арбата и Тверского района. 

В жилых комплексах, сданных в эксплуатацию, квартиры продавались на Полянке,44. Это новостройка премиум-класса. Но так как здание построено в 2018 году, то к текущему моменту нераспроданными в нем остались только квартиры на 4 и 5 комнат. 

ЖК Sky House также относится к новостройкам премиум-класса, но выбор квартир здесь гораздо больше. Поэтому потенциальный покупатель может выбрать:

• двухкомнатную квартиру – от 29,7 тыс. руб.;
• трехкомнатную – от 40,8 тыс. руб.;
• четырехкомнатную – от 47 тыс. руб.

Хамовники

Если выбирать Хамовники в списке самых дорогих районов Москвы для покупки квартиры, то надо учитывать, что здесь крайне мало строящихся новостроек. К примеру, в 2023 году строится новостройка на Савинской набережной – ЖК «Савинская 17», но она находится на этапе котлована и возведения первых 30% от запланированного объема работ. В ней будут продаваться, 2-х, 3-х, 4-х и 5-ти комнатные квартиры. Площадь двухкомнатной квартиры – от 65 кв. м. Цена – от 120 млн руб. 

Пресненский

Пресненский район находится на 7 месте в рейтинге самых элитных районов Москвы. Его отличительная черта – более низкая средняя стоимость квадратного метра по сравнению с уже перечисленными районами. В начале 2022 года она составляла около 410 тыс. руб. В январе 2023 года – 373 тыс. руб. Строящихся новостроек здесь довольно много. Это ЖК SkyView, Headliner, Republic, Lucky и другие. 

Цены в ЖК Republic — от 22,4 млн руб. до 102,4 млн руб. Меньше всего стоят квартиры-студии – от 22,4 млн. руб. Их площадь – 31,3-31,4 кв. м. Больше всего стоят четырехкомнатные квартиры – от 76 млн руб. Площадь – от 126,6 кв.м.

Красносельский

Цена квартир в Красносельском районе снизилась больше других 10 самых элитных районов Москвы. Если в начале 2022 года квадратный метр здесь стоил 420 тыс. руб., то сейчас – 367 тыс. руб. Также Красносельский среди самых элитных районов Москвы отличается не слишком активным строительством. Есть ряд новостроек уже сданных в эксплуатацию, таких как ЖК RED7 и Dialog. В том и другом жилых комплексах представлен полный спектр жилья от студий до 5-ти комнатных апартаментов. Ценовой диапазон примерно одинаковый:

• студия – от 24 млн. руб.;
• однокомнатная – от 26 млн. руб.;
• двухкомнатная – от 43 млн. руб.;
• трехкомнатная – от 55 млн руб.;
• четырехкомнатная – от 74 тыс. руб.;
• пятикомнатная – от 169 тыс. руб.

Замоскворечье

Замоскворечье – еще один дорогой район Москвы. Здесь продается жилье в клубных домах, таких как жилые комплексы Vernissage и Bogenhouse, а также строятся дома бизнес-класса, такие как Voxhall. Цены в ЖК Vernissage — 29-72 млн руб., в ЖК Voxhall — от 23,8 до 98 млн руб.

Разница между клубными домами и бизнес-классом в самых богатых районах Москвы будет примерно схожей. Вы покупаете элитную квартиру, но в клубном доме она сопровождается дополнительными удобствами. Например, рестораном на первом этаже здания, доставляющем еду в апартаменты, энотекой, сигарной комнатой для мужчин и другими интересными преимуществами.

Мещанский

Строящихся новостроек в Мещанском районе нет. Средняя цена квадратного метра жилья – 356 тыс. руб. Наблюдается та же тенденция к снижению стоимости жилья, что и в других районах ЦАО. 

Таганский

В Таганском районе строятся ЖК на Рогожском валу, в Серебрянической слободе и у метро Таганская. Стоимость апартаментов в элитной новостройке ЖК Titul на Серебрянической – от 57,9 млн руб. до 149,5 млн руб. Площадь однокомнатной квартиры – от 65,6 кв. м., пятикомнатной – от 296 кв. м. Цена однокомнатной – от 56,5 млн. руб., пятикомнатной – от 313 млн. руб. 

Басманный

Престижный район Москвы Басманный – самый недорогой из перечисленных. Средняя цена квадратного метра здесь 300 тыс. руб. Однокомнатной квартиры – от 17 млн. руб., двухкомнатной – от 22,5 млн. руб.

Какой самый дорогой район для покупки квартиры

Самый дорогой район Москвы для покупки недвижимости — это Остроженка. Здесь средняя цена квадратного метра составляет 479 тыс. руб. Но нужно учитывать, что дороговизна – понятие относительное. Каждый из районов ЦАО представлен несколькими улицами и переулками. Всегда получится найти более подходящую по цене новостройку с таким же набором преимуществ, площадью и количеством комнат, но дешевле. Главное – ознакомиться с ценами, которые предлагают конкретные застройщики в строящихся или сданных в эксплуатацию новостройках на ближайших улицах.

Какой самый престижный район Москвы для проживания

Все районы ЦАО считаются одинаково престижными.  Остается выбрать квартиру, которая больше других подходит для конкретной семьи. Дома премиум-класса возводятся не только в центре города. Возможно, вам больше подойдет другой район из-за близости к работе, месту жительства друзей или родственников. 

Характеристики районов

Выбор квартиры может зависеть от особенностей районов. Поэтому рекомендуется начать с общих сведений, а также ознакомления с плюсами и минусами локации, чтобы определить в каком районе Москвы лучше купить квартиру.

Арбат

Здесь в царские времена селились дворцовые служащие, так сказать «поближе к месту работы».  Район Арбата включает Гоголевский бульвар, улицу Арбат и ряд переулков, а также Садовое кольцо и Воздвиженку. 

Трудно найти туриста, который посетил Москву но не был на Арбате. Это одна из причин по которой несмотря на то, что это один из самых престижных районов Москвы, жить здесь – «тема на любителя». В режиме 24/7 вокруг снуют тысячи туристов. Поэтому цены во всех магазинах района на 50% дороже, чем в среднем по столице. Кроме того, в районе Арбата расположены министерства и ведомства, что создает дополнительные трудности с передвижением на машине, а также с парковкой транспортного средства. На Арбат хорошо приходить на прогулку.

Басманный район

Локация занимает северо-восточный сектор ЦАО. Охватывает 10 станций метро, Курский вокзал и 126 улиц. Через Басманный район протекает река Яуза. Здесь расположены университеты, колледжи и другие учебные заведения. Поэтому Басманный больше всего подходит тем, кто связан с наукой и образованием. Для профессоров, преподавателей и студентов ВУЗов — это самый благоприятный район Москвы. Также здесь расположены стадионы «Сокол» и «Металлург», аэроклуб, ледовый каток. Крупных промышленных предприятий нет. Они вынесены за пределы ЦАО. 

Жилой фонд Басманного района представляет собой сочетание исторических зданий со зданиями современной постройки. Но также выглядят и другие районы. Других отличий у жилого фонда нет. 

Замоскворечье 

Если вслушаться в название, то кажется, что в Замоскворечье здания старой купеческой застройки чередуются с зелеными скверами и новостройками. Но нет. В 1972 году Московский городской комитет партии принял решение о сносе всей старой застройки с тем, чтобы построить новый район с новостройками (брежневками). Москву-реку планировали соединить с Обводным каналом и создать в Замоскворечье большое озеро. Против выступили академики и отстояли район, но крупных зеленых зон отдыха в Замоскворечье не осталось. Самые большие зеленые зоны — это Михайловский сад, парк на Павелецкой, сквер Ополченцев.  

Если искать самый благоприятный район Москвы для проживания с точки зрения экологии, то Замоскворечье не подходит. Это обычная городская локация, где много бетона, машин и мало мест для культурного отдыха.

Красносельский район

Локация названа в честь Красного, т.е. «красивого» села, принадлежавшего князю Василию I. Это было селение, расположенное за городской чертой у большого пруда. Красносельский район находится на северо-востоке ЦАО. Его самые зеленые зоны – Сретенский бульвар, Лермонтовский и Грохольский скверы, а также сквер на Сухаревской. В районе расположена Бабаевская фабрика, работают 8 детских садов и 10 школ. Кроме нескольких древних церквей других достопримечательностей в Красносельском нет.

Мещанский район

Это довольно большой современный район. Он включает проспект Мира, Олимпийский проспект, ул. Сретенка, Сущевский вал, Неглинную. Район интересен тем, что здесь есть ряд музеев и театров, в том числе «Уголок дедушки Дурова». 

И конечно, здесь находится одна из самых любимых зон отдыха москвичей – ботанический сад МГУ. Его заложил еще Петр I по примеру модных итальянских садов. Итальянцы выращивали лекарственные травы, как живой стенд для тех, кто изучает растительность (аптекари, медики), но не знает, как выглядит та или другая культура. Тогда человек идет в сад, чтобы расширить познания. Сад МГУ до сих пор называется «Аптекарским огородом» и способен выполнять те первоначальные функции, которые подразумевали итальянцы. 

Пресненский район

Это еще один большой район, включающий 13 станций метро. Площадь района – 11,7 кв. км. Его самая известная достопримечательность – Москва-Сити. Это комплекс небоскребов. Из других достопримечательностей – Храм Вознесения Господня, МХАТ, драмтеатр, музей Востока, зоопарк, детский Пресненский парк. Если из списка лучших районов Москвы для проживания в 2023 году выбирать тот, который больше других соответствует названию «мегаполис», тогда выбирайте Пресненский.

Таганский район

Локация расположена на востоке и юго-востоке ЦАО. Включает Таганскую улицу, Яузскую, Николоямскую, Воронцово поле и т.д. С юго-запада Таганский район ограничивает река Москва, с запада – Китайгород, с севера Воронцово поле и прилегающие улицы, с востока – Волгоградский проспект. 

Наверное, из всех районов, Таганский – обладатель самой богатой, но не всегда хорошей истории. Раньше здесь были гряды холмов и те самые «чертовы кулички». Послушайте старожилов, и они расскажут вам массу занимательных мистических историй о нечистой силе и ее проявлениях даже в наши дни.

Район экологически благоприятный. Здесь много зеленых зон. Нет крупных промышленных предприятий. Но стоит ли его относить к благополучным районам для проживания – решать только самому покупателю квартиры.

Тверской район

Тверской – самый северный район ЦАО. В него входят Моховая улица, Большая Никитская, Газетный переулок и другие небольшие улицы и переулки. Здесь много зеленых зон отдыха – Новослободский парк, сад «Эрмитаж», Александровский сад, Тайницкий сад и другие. Главные достопримечательности – Красная площадь, Кремль, Покровский собор, ГУМ, Ленком, Большой театр. Кроме достопримечательностей в районе также расположен ряд университетов, школ и лицеев. По плюсам и минусам Тверской район полностью идентичен Арбатскому. 

Хамовники

Локация расположена на юго-западе ЦАО. Включает Фрунзенскую набережную, Гоголевский бульвар, улицу Усачева, Тимура Фрунзе. Главная улица – Комсомольский проспект. 

Хамовники – типичный городской район, где много низкоэтажных зданий советской или дореволюционной застройки. Промышленных предприятий и достопримечательностей, привлекающих туристов нет.  Есть несколько зеленых зон, например, парк спорткомплекса «Лужники». Школы, садики, магазины – в наличии. 

Якиманка

Локация граничит с Замоскворечьем и находится на юго-западе Москвы. Главные достопримечательности Якиманки – Третьяковская галерея, центральный Дом художника, Театр эстрады, парк Горького, Якиманский сквер. Из плюсов — это тихий район, удобный для семей с детьми. Хотя по общему стилю застройки он не отличается от соседних районов.

Как выбрать район для проживания

Все перечисленные районы ЦАО ввиду близости примерно совпадут по степени озеленения, соотношению количества школ и садиков к количеству жителей. Они все относятся к благополучным районам Москвы с точки зрения безопасности и транспортных удобств. Поэтому выбрать какой район Москвы лучше для проживания помогает определение приоритетов.

Прочие факторы, которые нужно учесть:

1. 1

   Стоимость жизни. После того, как квартира куплена, каждая семья тратит средства текущие расходы: оплата детского сада или школы, абонемент в тренажерном зале, развлечения. Если сравнивать районы ЦАО, то по стоимости жизни самым лучшим будет район с меньшим количеством достопримечательностей и туристов.
2. 2

   Близость работы. Тратить на дорогу до места работы меньше времени – выгодно. Если работаете удаленно, то этот параметр для вас не имеет значения.
3. 3

   Застройка. Одним покупателям нравится жить в районе со старинными зданиями. Другие предпочитают новостройки. Третьим необходимо, чтобы из окна открывался красивый вид. Но важно помнить, что вид на важнейшие достопримечательности, например, на Московский Кремль, повысит стоимость квартиры на 10-15%.
4. 4

   Культура и развлечения. Учреждения культуры тоже влияют на рейтинги районов Москвы. Для людей, которые любят театр – самые крутые районы Москвы те, где они могут без проблем в свободное время посетить интересную постановку. То же правило относится к спортивным и другим увлечениям. Изучите возможности района с точки зрения ваших спортивных и культурных приоритетов.
5. 5

   Система образования. Семьям с детьми важно выбрать школу, в которой будет учится ребенок. Чтобы сориентироваться, придется ознакомиться со списком школ района и открыть каждый сайт, чтобы понять их принципы обучения, материально техническую базу и то, согласны ли вы, чтобы ребенок там учился.
6. 6

   Человеческий фактор. Близость к членам семьи или друзьям тоже влияет на принятие решения о покупке квартиры.

Принимая решение, также важно помнить о будущем. Планируете ли вы прожить в этом доме много лет или это краткосрочное жилье. Покупая жилплощадь на непродолжительный срок, люди готовы пожертвовать частью удобств, но важно также проанализировать динамику изменения цен, чтобы не потерять средства, когда придет время продать квартиру в связи с переездом.