Ипотека для пенсионеров

Необходимость взять кредит на покупку жилья может возникнуть в любом возрасте. С учетом специфики жилищных займов нередко возникает вопрос, можно ли пенсионеру взять ипотеку, ведь по многим критериям, например, официальному трудоустройству, он не всегда подходит под общие требования кредиторов. На самом деле препятствий для оформления ипотеки для людей со статусом пенсионеров не так и много, однако они должны быть готовы к определенным ограничениям и некоторым сложностям.

Дают ли ипотеку пенсионерам

Ни в одном нормативном акте, регулирующим вопросы жилищного кредитования, нет прямого запрета выдавать ипотеку в связи с наступлением определенного возраста. Она доступна для всех совершеннолетних граждан, считающихся платежеспособными.

То, до скольки лет дают ипотеку, остается на усмотрение банка и определяется его внутренними правилами предоставления займов. Обязать финансовые организации установить четко определенные рамки государство не может, поэтому его мнение, одобрять кредит отдельному гражданину или нет, остается окончательным.

Каждый банк самостоятельно устанавливает граничный возраст, до которого можно надеяться на одобрение заявки. Указанные в правилах цифры не означают фактического возраста заемщика на момент подписания кредитного договора – они отмечают то количество лет, которое ему должно исполниться на момент полного погашения долга. Поэтому пенсионеру могут дать ипотеку, но с условием, что на дату выплаты кредита он не перешагнет граничный возраст.

Большинство банков, в том числе Сбербанк и ВТБ, рассчитывают, чтобы на день выплаты ипотеки заемщикам исполнилось не более 75 лет. Раньше было более распространено требование в 65 лет, но с повышением пенсионного возраста изменились и соответствующие условия. В некоторых банках, например Россельхозбанке, такое требование актуально до сих пор, а некоторые, как тот же Совкомбанк, допускают и возраст 85 лет, но только при наличии заемщиков.

Таким образом, взять ипотеку на 10 или меньше лет 65-летнему пенсионеру не составит никакого труда. Когда он внесет последний платеж, ему исполнится как раз 75, а это не противоречит политике большинства кредиторов.

Рассматривая вопрос, может ли пенсионер взять ипотеку, нельзя не вспомнить о некоторых категориях граждан, для которых пенсионный возраст наступает значительно раньше среднестатистического. Военнослужащие и сотрудники многих силовых структур при необходимой выслуге лет имеют право уйти на пенсию в 45 лет. 

Если они надумают оформить ипотеку, у них есть в запасе целых 30 лет для ее выплаты – то есть максимально возможный для этого вида кредитования срок. Поскольку мало какие кредиты растягиваются на такое длительное время и погашаются значительно раньше, на день закрытия ипотеки такие заемщики могут вообще не достичь граничного возраста.

Пенсия может быть назначена и в связи с получением инвалидности. В этом случае, кроме соответствия возрастным критериям банков, такие люди могут рассчитывать и на льготные ипотечные программы с господдержкой. 

Разумеется, получить ипотеку даже сравнительно молодому пенсионеру будет можно только при условии наличия достаточных доходов и подтвержденной платежеспособности. 

Ипотека пенсионерам: условия

Для того, чтобы пенсионеру купить квартиру в кредит, нужно соблюсти несколько обязательных условий. Они практически ничем не отличаются от требований, выдвигаемых и к более молодым заемщикам:

1. 1

   Гражданство Российской Федерации.
2. 2

   Регистрация по месту жительства. Для большинства банков необязательно, чтобы заемщик был зарегистрирован в том же регионе, где он приобретает жилье.
3. 3

   Стаж работы не менее трех месяцев на последней должности. Это условие касается предоставления ипотеки работающим пенсионерам.
4. 4

   Подходящий возраст. Если пенсионеру 60, то более чем на 15 лет ипотеку ему не одобрят. Более того, с уменьшением срока кредитования заемщикам предоставляются и меньшие суммы, ведь они рассчитываются, исходя из посильности ежемесячных платежей.
5. 5

   Первоначальный взнос. Ипотека пенсионерам почти всегда доступна только с первоначальным взносом. Более того, часто банки просят внести не минимальные 10% стоимости жилья, а больше – порядка 20-30%.
6. 6

   Страховка. В большинстве финансовых организаций страховка для заемщиков в возрасте является обязательной. Хотя она и считается сугубо добровольной, при отказе от ее оформления заявку на получение кредита просто не одобрят. Кроме этого, страхование жизни и здоровья для пенсионеров будет стоить дороже и может достигать 1,5% от суммы займа.
7. 7

   Подтвержденные доходы. Для трудоустроенных заемщиков это справки о заработной плате. Ипотека для неработающих пенсионеров предоставляется на основании предъявленных ими источников дохода:
   1. 7.1

      наличия собственного бизнеса;
   2. 7.2

      имеющейся в собственности недвижимости, которая сдается в аренду;
   3. 7.3

      ценных бумаг;
   4. 7.4

      накоплений на счетах, которые подтверждены банковскими выписками.

Нередко банки в числе обязательных требований указывают наличие созаемщика или поручителя для возрастных клиентов. Если это возможно, лучше привлечь такого «помощника» к оформлению кредита, ведь это значительно повысит вероятность его одобрения. Если нет, имеет смысл поискать банки, в которых нет такого условия, но нужно быть готовым к другим нюансам и ограничениям – банки все равно будут себя страховать.

По какой программе можно оформить ипотеку пенсионеру

Банки не разрабатывают каких-либо специальных программ ипотеки для работающих или неработающих пенсионеров. Если заемщик соответствует хотя бы минимальным требованиям: платежеспособен и еще не слишком стар, ему подберут программу в индивидуальном порядке.

Граждане на пенсии могут обратиться к одному из доступных видов жилищного займа:

Ипотека на общих условиях

Ипотека пенсионерам до 75 лет, которые наступят уже после погашения кредита, выдается под актуальный на момент подачи заявки процент. Срок кредитования будет зависеть от того, в каком возрасте находится заемщик сейчас.

Сумма же кредита может быть как уменьшена в связи с солидным возрастом заявителя, так и остаться максимально доступной. Для ее расчета берется к сведению не только количество лет заемщика, но и уровень его доходов. Если они таковы, что, например, за 10 лет о сможет без особого труда вносить даже очень крупные ежемесячные платежи, ему конечно же одобрят и большую сумму. 

Оформляя ипотеку на общих основаниях, пенсионеру, скорее всего, придется внести достаточно большой первоначальный взнос и обязательно сделать страховку.

Социальная ипотека для пенсионеров

В 2023 году в РФ действует льготная ипотека для пенсионеров по федеральной программе. Она выражается в сниженной процентной ставке, недополученную прибыль по которой банкам компенсирует государство. В общей сложности господдержка способна покрыть до 30% расходов на жилищный заем. 

Льготная ипотека предоставляется пенсионерам подходящего возраста, имеющим достаточный уровень дохода. На практике предпочтение отдается работающим заемщикам, хотя при подтвержденной платежеспособности кредит может быть выдан и неработающим гражданам.

Например, в Сбербанке процентная ставка для пенсионеров, при условии субсидирования со стороны государства, начинается от 4,1% годовых при покупке первичного жилья. Для сравнения – обычная ставка вне рамок федеральной программы – от 7,3%. Сумма займа не может превышать 85% стоимости квартиры. а это значит, что первоначальный взнос должен составлять не менее 15% цены жилья. 

Важное условие для предоставления господдержки – оформленный кредит должен быть именно ипотечным, то есть, целевым, направленным на покупку недвижимости. Если жилье было приобретено с помощью потребительского кредита, получить субсидию на его оплату нельзя. 

Без первоначального взноса

В некоторых случаях, банки, которые выдают ипотеку пенсионерам, допускают отсутствие первоначального взноса, но только при одном условии. Залогом будет выступать не покупаемая в кредит недвижимость, а уже имеющаяся в собственности заемщика. 

Более того, такая недвижимость должна быть ликвидной, а ее стоимость теоретически покрывать расходы и прибыль банка. Также на ней не должно быть никаких обременений. 

Как правило, срок кредитования при передаче в залог своей квартиры составляет от 10 до 15 лет – это как раз подходит пенсионерам или предпенсионерам, берущим ипотеку. Сумма кредита также будет не самой большой – 60-70% цены залоговой недвижимости. 

Ипотека с созаемщиком

Значительно увеличить вероятность одобрения заявки поможет наличие поручителя или заемщика. При рассмотрении заявки и подсчете доходов соискателя учитываются не только средства главного заемщика, но и созаемщика. Это значит, что вероятность своевременного погашения ипотеки возрастает, а кредит становится менее рискованным для банка.

Однако в этой ситуации следует учитывать некоторые нюансы. Во-первых, нужно помнить, что созаемщик будет иметь право на часть недвижимости, поэтому в этом качестве не нужно привлекать совершенно посторонних людей, идеальный вариант – собственные совершеннолетние дети. Во-вторых, теоретически такой же пенсионер может быть поручителем или созаемщиком по ипотеке, однако банки подобный выбор не одобряют и настаивают на более молодых кандидатах. В противном случае в ипотеке будет отказано.

Обратная ипотека для пенсионеров

Обратная ипотека для пожилых людей – это разновидность пожизненной ренты, но с некоторыми отличиями. Фактически собственник квартиры передает ее банку под залог, а тот взамен предоставляет ему беспроцентный кредит. Платеж может быть произведен единой суммой, а может быть растянут во времени. По условиям подобного договора банк становится владельцем залоговой квартиры после смерти пенсионера или после того, как он переселится в дом престарелых, а не сразу после его заключения.

Такой способ покупки в кредит другого жилья выгоден тем гражданам, которые имеют невысокий доход. Дополнительным его источником становится именно банковская рента. Однако обратная ипотека редко используется для того, чтобы брать в кредит другой объект – гораздо чаще к нему прибегают люди, которые сильно стеснены в средствах и хотят повысить качество жизни. 

Пенсионная ипотека: как повысить шансы на одобрение

Несмотря на достаточно большой процент отказов, пенсионеры могут взять ипотеку на жилье, если предварительно хорошо подготовятся к подаче заявки. Значительно увеличить шансы получить положительный ответ помогут:

1. 1

   Хорошая кредитная история. Это утверждение касается не только возрастных заемщиков, но и всех остальных граждан. Если в кредитной истории нет негативных эпизодов, заемщик не выступал банкротом, а непосредственно кредитный рейтинг его высок, он имеет все шансы получить одобрение, а вместе с ним и выгодную процентную ставку. Кстати, полное отсутствие кредитной истории трактуется негативно.
2. 2

   Сотрудничество с банком. Если заемщик является держателем дебетовых или зарплатных карт банка, он более вероятно получить в нем ипотеку. Это связано с тем, что финансовой организации нет необходимости проверять финансовую состоятельность клиента – она для него полностью открыта.
3. 3

   Дополнительный доход. Любые источники дополнительного дохода автоматически повышают платежеспособный рейтинг заемщика. Чаще всего такой доход на пенсии – пассивный: сдача недвижимости в аренду, получение прибыли от дивидендов или ценных бумаг и т.д. Очень важно, чтобы эти источники были подтверждены документально.
4. 4

   Созаемщики. Общий доход двух или более человек почти любые платежи сделает посильными, увеличит вероятность возврата кредита почти до 100%.

Также можно предложить банку более крупный первоначальный взнос, чем требуется. Такая инициатива будет служить плюсом, свидетельствовать не только о платежеспособности заемщика, но и о его финансовой грамотности, хорошем понимании ситуации и об ответственности в целом.