Как оформить военную ипотеку: пошаговая инструкция

На протяжении многих лет военным, отслужившим по контракту положенное количество лет, после выхода на пенсию государством предоставлялось собственное жилье. Со временем эта практика стала неэффективной с технической и экономической точки зрения.  Так, в 2005 году было принято решение отказаться от нее в пользу накопительно-ипотечной системы. Многим военнослужащим она дала возможность купить квартиру по военной ипотеке, основным плательщиком по которой выступает государство. Более того, при такой системе были упразднены ограничения относительно территориального расположения выбранного жилья – покупать квартиру стало можно в любом городе, независимо от места службы.

Что такое НИС?

Накопительно-ипотечная система была создана специально для того, чтобы военнослужащие имели возможность покупать квартиры по военной ипотеке, используя для этого специальный, финансируемый государством на протяжении всего срока службы счет. Накопительный счет формируется из фиксированных ежемесячных взносов и прибыли, получаемой от инвестирования. 

Размер взносов не зависит ни от звания участника программы, ни от общего срока его службы, и обуславливается только ежегодно проведенной индексацией. Это значит, что, с учетом инфляции и других экономических показателей, сумма взносов постоянно увеличивается. Так, по состоянию на 1 января 2022 ее годовой размер составляет 311 тыс. рублей.

Для того, чтобы сохранить находящиеся на счетах средства от воздействия инфляции, их инвестируют в ценные бумаги или другие, предусмотренные законом, государственные проекты. Доход от инвестиций составляет вторую часть накопительного счета и перечисляется на него, в отличие от ежемесячных взносов, ежеквартально.

Таким образом, с каждым годом размер доступных средств на счету возрастает. Использовать их разрешается только для приобретения жилья. При этом участник программы не ограничен в его стоимости – главное, чтобы хватило накоплений.

С помощью такой государственной помощи можно оплатить первоначальный взнос по ипотеке или же совершить единовременную покупку жилья – последний вариант доступен только тем военнослужащим, которые являются участниками накопительной системы уже достаточно давно.

Кто может стать участником НИС?

Алгоритм действий при оформлении военной ипотеки включает одно обязательное условие – заемщик должен являться военнослужащим РФ. Для других категорий населения такой вид льготного приобретения жилья недоступен, поскольку контролируется, а впоследствии и оплачивается Федеральным учреждением «Росвоенипотека», созданным специально для такой цели.

Членство в НИС может быть автоматическим или добровольным. Важно помнить, что воспользоваться имеющимися деньгами можно не ранее, чем через три года после открытия личного накопительного счета.

Автоматическими участниками НИС становятся:

• офицеры, которые начали служить после 2005 года;
• офицеры, закончившие военные вузы;
• прапорщики, служащие на контрактной основе не менее трех лет, а также мичманы;
• военные, которые заключили повторный контракт после 2005 года;
• военные запаса, восстановившиеся на службе;
• с 2018 года – служащие вневедомственной охраны, Росгвардии, ОМОНа, СОБРа.

Те офицеры-военнослужащие, которые вступили в ряды Вооруженных сил до 2005 года, также могут стать участниками накопительной системы. Для этого им требуется подать рапорт на имя командира части о внесении их имен в соответствующий реестр.

Представители других категорий, оформившиеся на контрактную службу до внедрения НИС, уже не смогут воспользоваться возможностью для покупки жилья по военной ипотеке и получат бесплатную недвижимость от государства по выслуге лет.

Как работает военная ипотека?

НИС предоставляет много возможностей для того, чтобы выгодно купить квартиру по военной ипотеке. Как уже упоминалось, покупатель не ограничен в выборе недвижимости и может приобретать то жилье, на которое хватит как накоплений на счете, так и собственных сбережений. Очень выгодно, когда квартира покупается супругами, оба которых являются участниками программы, а наличие другого недвижимого имущества в собственности или служебного жилья не отнимает права взять льготную ипотеку.

Наиболее часто покупка квартиры по военной ипотеке происходит следующим образом. Накопленные на счету деньги используются для оплаты первоначального взноса, на недостающую часть стоимости жилья оформляется соглашение целевого жилищного займа. Поскольку ипотечные платежи вносятся со средств государственного бюджета, сумма жилищного кредита рассчитывается, исходя из текущего размера накопительных взносов, то есть 1/12 от годовой выплаты. Это значит, что величина ежемесячных платежей по кредиту с учетом процентов должна быть не больше таких взносов.

Кроме этого, учитывается и возраст заемщика. Кредитный договор по такому виду ипотеки заключается только на срок, по истечению которого участнику программы исполнится 45-50 лет – то есть, среднего возраста выхода военнослужащего на пенсию. Таким образом, необходимая сумма кредита выводится из количества оставшихся до пенсии заемщика лет и делится на соответствующее количество месяцев. Если размер накопительных взносов позволяет в полном объеме погашать платежи, сумма будет одобрена, а если нет – уменьшена до необходимого размера.

Напрямую на сумму ипотечного займа влияет и первоначальный взнос. Из государственного бюджета может быть выделено не больше 2,5 млн рублей, поэтому, если выбранная квартира стоит заметно дороже, оставшуюся разницу придется доплатить из своих сбережений. Также военнослужащие, имеющие семьи с детьми, могут воспользоваться сниженной процентной ставкой, предусмотренной во многих, поддерживающих военную ипотеку, банках. 

Ежегодная индексация накопительно-ипотечной системы в случае с кредитом имеет одно большое преимущество. Независимо от остатка долга, каждый месяц государство перечисляет банку ровно 1/12 ежегодного взноса. Поскольку фиксированные платежи формируются на основании актуальной на год подписания договора суммы взноса, в последующие годы будет наблюдаться все увеличивающаяся переплата по возврату кредита. Таким образом, происходит частично-досрочное погашение долга, и существует вероятность, что ипотека будет выплачена заметно ранее оговоренного в кредитном соглашении срока.

Особые условия для военной ипотеки

Кроме того, что участник НИС должен являться военнослужащим, он также ограничен в праве оставить службу по собственному желанию. По правилам, военный, который имеет накопительный счет, должен служить по контракту не менее двадцати лет. По истечению этого срока он может распорядиться собранными на счете деньгами на свое усмотрение, а до этого времени они, по сути, считаются собственностью государства и применяются только для покупки жилья.

Если военнослужащий уволится из рядов вооруженных сил до закрытия ипотечного кредита, он будет вынужден выплачивать его самостоятельно. Более того, все средства, перечисленные ранее из государственного бюджета на его личный счет, будет необходимо вернуть – на это дается срок в десять лет. Это значит, что бывший участник программы по-прежнему остается должен банку, при этом на него ложится дополнительный долг в виде всех предоставленных ранее выплат, потраченных на первоначальный взнос, а также на последующее погашение ипотеки перед банком.

После десяти лет контрактной службы некоторые военные могут быть уволены или уволиться самостоятельно по уважительным причинам. К таким основаниям относятся:

• достижение граничного возраста, допустимого для прохождения службы;
• заключение военно-медицинской комиссии о ненадлежащем состоянии здоровья;
• весомые семейные обстоятельства, например, перевод супруга-военнослужащего в другой регион;
• расформирование или сокращение военной части и другие реорганизационные мероприятия.

К таким лицам требование вернуть всю перечисленную ранее помощь из бюджета не применяется. Если к этому времени ипотечный кредит еще не погашен, заемщику придется выплачивать его своими силами. Однако несмотря на то, что государство уже не будет перечислять банку деньги, у участника программы остается право на получение дополнительных выплат.

Дополнительные выплаты не начисляются ежемесячно, а поступают к вышедшему в отставку единой суммой. Она рассчитывается, исходя из числа оставшихся до выслуги месяцев. Эта помощь может быть, по предварительной договоренности с Росвоенипотекой, перечислена банку-кредитору или на счет военнослужащего.

Если же увольнение происходит после двадцати и более лет службы, и за это время средства накопительной системы не были потрачены, военнослужащий не обязан отчитываться за их целевое использование.

Процесс покупки квартиры по военной ипотеке: основные этапы

Пошаговое оформление военной ипотеки включает не так много обязательных этапов. Во многом это обусловлено более лояльным отношением банков, поддерживающих этот вид льготного кредитования. Все крупные финансовые организации тесно сотрудничают с Росвоенипотекой, гарантирующей своевременный возврат долга. 

Основное условие для участников – это служба в Вооруженных силах и членство в НИС. С чего же начать процесс получения военной ипотеки?

Этап 1. Стать участником НИС

Как уже упоминалось, некоторые категории военнослужащих автоматически попадают в реестр накопительной системы. Для других лиц, которые тоже имеют на это право, действуют правила добровольного присоединения к ней. Для того, чтобы иметь в будущем возможность на льготных условиях приобрести жилье, необходимо подать рапорт на имя командира части и приложить к нему следующие документы:

• личную карточку НИС;
• паспорт;
• контракт о прохождении военной службы.

После внесения участника в реестр он получает уведомление об открытии личного накопительного счета и присвоения ему индивидуального номера. С этого момента на счет будут регулярно начисляться жилищные взносы.

Этап 2. Получить военный сертификат

Сертификат или свидетельство участника накопительной системы также получают путем подачи рапорта на имя командира части. После этого рапорт будет направлен в Росвоенипотеку для прохождения проверки. Как правило, выдача свидетельства осуществляется на протяжении двух-трех месяцев с момента написания рапорта.

Следует помнить, что свидетельство на предоставление целевого жилищного займа действительно в течении полугода с момента его подписания. Это значит, что за это время необходимо выбрать банк-кредитор, подыскать подходящую недвижимость, заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, подписать кредитный договор с банком. В противном случае сертификат будет аннулирован и придется терять время, проходя всю процедуру заново.

Этап 3. Найти недвижимость

Требования к квартирам, покупаемым с помощью военной ипотеки, ничем не отличаются от обычного их приобретения в кредит, с одним небольшим исключением: жилье должно быть одобрено не только банком, но и Росвоенипотекой. Разумеется, для этого не подойдут помещения в ветхих домах, с обременением, спорным правом собственности и другими изъянами.

Взять в ипотеку можно частный дом, комнату, квартиру на вторичном рынке или в строящемся доме. При выборе последнего варианта требуется аккредитация застройщика не только в банке-кредиторе, но и в Росвоенипотеке.

Эти две организации в будущем станут залогодержателями приобретенной недвижимости, поэтому для них она должна представлять определенную рыночную ценность. Кроме этого, не следует забывать, что слишком высокую стоимость жилья придется частично компенсировать собственными денежными средствами. Если разница будет чересчур большой, банк может не согласиться на одобрение военной ипотеки.

Этап 4. Выбрать банк

Хотя отношение банков к соискателям военной ипотеки более лояльное, все же они обращают внимание на кредитную историю заемщиков. Если по ней числится много просроченных и непогашенных долгов, в займе, даже со значительной поддержкой от государства, может быть отказано.

В разных финансовых организациях, сотрудничающих с Росвоенипотекой, могут быть разные процентные ставки по кредиту. Выбирать наиболее низкую из них стоит по нескольким причинам. Первая – это возможность досрочного погашения долга в связи с ежегодно увеличивающейся суммой платежей и шанс получить одобрение на большую сумму.

Вторая – собственная страховка на случай непредвиденного оставления военной службы до достижения двадцатилетнего срока выслуги. В этой ситуации обязанность по погашению кредита ложится на плечи заемщика, и низкая процентная ставка менее скажется на состоянии семейного бюджета

Для подачи заявки на получение ипотеки потребуется только непосредственно заявление, паспорт и сертификат участника НИС. На этапе рассмотрения и одобрения банку достаточно только этих данных – остальные бумаги он попросит предоставить уже во время подписания кредитного договора.

Этап 5. Подписать договор ЦЖЗ

После предоставления в банк предварительного ДКП нужно будет подписать кредитный договор и договор целевого жилищного займа, составленный в трех экземплярах: для заемщика, банка и Росвоенипотеки. После этого следует открыть в банке специальный счет, на который будут поступать деньги из бюджета на погашение долга.

Рассмотрение документов и проверка юридической чистоты недвижимости в Росвоенипотеке длится около десяти дней. При успешном прохождении проверки договоры, вместе с первым платежом с накопительного счета, будут отправлены в банк. Отслеживать состояние рассмотрения документов можно на сайте Росвоенипотеки по номеру личного счета. Когда на нем появится уведомление о подписании, можно считать, что все соглашения официально вступили в силу. 

Этап 6. Оформить право собственности

Право собственности выдается в Росреестре с пометкой о двойном обременении. Даже после выплаты долга банку жилье будет оставаться в залоге у Росвоенипотеки до достижения заемщиком 45-летнего возраста или 20-летнего срока службы. Обременение можно снять и раньше, но для этого придется компенсировать государству все затраченные с ее стороны деньги на покупку.