Как продать долю в квартире без согласия родственников

Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении, связана с рядом правил: таких как необходимость получить согласие от всех совладельцев, если один из собственников решит продать свою долю. Но что делать, если остальные не согласны?  Как продать квартиру или ее часть без согласия собственников?

Нормативная база 

Требование согласия от совладельцев долевой собственности появляется из п.1. ст. 246 ГК РФ, который гласит: «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».  Но в данной статье также есть пункт 2. В нем содержится ответ на вопрос «как продать долю в квартире без согласия второго собственника или нескольких». Для этого рекомендуется воспользоваться правилами, определенными ст. 250 того же Кодекса. 

В случае, если владелец долевой собственности твердо настроен на продажу, то ему остается только уведомить об этом других. У них нет права запретить ему распоряжаться собственностью, но есть право преимущественной покупки, означающее, что им первым предложат рассмотреть предложение о продаже с двумя вариантами действия:

• согласиться с условиями и выкупить долю;
• не согласиться, и тогда она будет продана третьим лицам.

Таким образом, закон не запрещает продавать только потому, что остальные выступают против. У совладельцев недвижимости нет права:

• запрещать продажу;
• всячески препятствовать этому;
• требовать дополнительных привилегий.

Это не будет «продажей без ведома собственников», так как обязанность продавца, согласно ст. 250 – уведомить остальных в письменном виде. Уведомление пишется произвольно, как деловое письмо. 

В нем автор:

• сообщает о предстоящей продаже;
• указывает ее дату, стоимость по которой будет продана доля;
• другие условия, которые будут существенными.

Приблизительный текст уведомления:

Иванову Ивану Ивановичу, проживающему по адресу _____

от Иванова Семена Ивановича, проживающего ____

Настоящим письмом уведомляю Вас, что намерен продать принадлежащую мне долю, которой владею по договору приватизации №___ от ___ в квартире, расположенной по адресу ____. В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ предлагаю Вам воспользоваться правом преимущественной покупки и выкупить принадлежащую мне собственность в течение 30 дней с даты получения уведомления. В случае вашего отказа доля будет продана другому заинтересованному лицу.

С уважением _____.

Сообщение отсылают заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если родственники будут оспаривать сделку в суде, понадобится подтвердить, что продавец сообщал о предстоящей продаже. 

У получателя письма есть 1 месяц, чтобы отреагировать. Положительная реакция возможна только одна – он выкупает долю по указанной цене и в обозначенные сроки. Если же этого не происходит, то владелец вправе продать ее третьим лицам. Молчание родственников и отсутствие реакции с их стороны не препятствует продаже. Оно приравнивается к согласию. 

У владельца доли появляется только одно ограничение. Он не может продать ее по цене ниже той, что указана в уведомлении. Здесь суд будет руководствоваться мнением, что совладельцы недвижимости могли не купить ее по указанной стоимости, но согласились бы выкупить по сниженной цене, а так как их не уведомили о снижении, то сделку можно признать недействительной.

Возможна ли продажа квартиры без собственника

Сама постановка вопроса «можно ли продавать квартиру без собственника», подразумевает процесс оформления сделки без физического присутствия. Например, продавец не собственник, а лицо, действующее по доверенности. Да, это возможно.

Представлять интересы продавца может кто угодно: близкий родственник, сосед, риэлтор. Доверенность может быть:

• разовой;
• специальной;
• генеральной.

Первая дает право на одно действие. Например, на подготовку документов. Вторая подразумевает, что действие может многократно повторяться. К таким относится размещение объявления о продаже, переговоры с потенциальными покупателями или проведение показов. Генеральная доверенность выдается на комплекс действий. Например, риэлтор сдает квартиру в аренду на основании генеральной доверенности от владельца. 

Оформление доверенности происходит у нотариуса, куда владелец должен прийти лично. Иногда у собственника нет такой возможности. Кто-то слишком занят, а кто-то болеет, и поездка к нотариусу для него превращается в затяжное мероприятие. В таком случае нотариуса можно вызвать на дом. 

Зная, что квартиру продает риэлтор по доверенности, можно проверить документ в реестре. В декабре 2020 года вступил в силу Закон №480-ФЗ «О цифровом нотариате» от 27.12.2019. С этого момента на доверенностях появился QR-код. Достаточно воспользоваться программным обеспечением смартфона, чтобы считать его и сличить данные, указанные в коде со сведениями из доверенности. Они должны совпадать. 

Срок действия стал необязательным реквизитом, и в документе может не указываться. В этом случае он по умолчанию ограничивается одним годом с даты выдачи доверенности. Проверить документ также можно по электронному реестру, созданному Федеральной нотариальной палатой.

Продать чужую квартиру: проблемы цифровизации

Способы мошенничества с недвижимостью в каждой стране принимают собственные формы, в зависимости от окружающих условий. Государство пытается воспрепятствовать, но преуспевает в этом с переменным успехом. Мир меняется, и методы мошенников тоже. Поэтому истории о мошенничестве не отражают реальность продажи квартиры без ведома собственника и чаще описывают события «давно минувших дней». 

Так, в эпоху бумажного документооборота была актуальной подделка доверенностей. Пожилые собственники часто доверяют документы на жилплощадь знакомым, для проведения каких-то действий. 

Кто-то планировал сдавать квартиру в аренду, и риэлтор просил оставить оригиналы документов, а кто-то дал их родственнику, чтобы тот согласовал вопрос с перепланировкой квартиры или заменой радиаторов отопления. Еще чаще пожилые люди просто не слишком обращали внимание на то, лежат ли документы на месте, или их оттуда давно забрали их взрослые дети. Мошенники подделывали доверенности и продавали квартиру без согласия собственника гражданам, не подозревавшим о мошенничестве.

Государство придумало, как бороться с подобным мошенничеством и разрешило собственникам накладывать запрет на регистрацию сделок без их личного присутствия. Так в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», принятом в 1997 году, появилась новая норма. Ее ввели в 2013 году. Впоследствии она «переехала» в новый закон №218-ФЗ от 13.07.2015. 

Процедура выглядит следующим образом:

1. 1

   Собственник обращается в Росреестр (письменно) с просьбой наложить запрет на сделки без его личного участия.
2. 2

   Сотрудник реестра ставит в базе данных соответствующую пометку.
3. 3

   Однако технически этот способ устарел после появления электронной подписи.

Электронная подпись и ее особенности

Электронная подпись появилась в 2011 году (Федеральный закон №63-ФЗ от 6.04.2011). Она представляет собой сгенерированный файл, содержащий информацию о владельце. Файл существует в 2 экземплярах. Первый находится на флешке у владельца подписи, а второй в общей базе данных квалифицированных электронных подписей кадастровой палаты. Наложение подписи на электронный документ, как бы прикрепляет один файл (подпись) к другому (документу). Когда он поступает в Налоговую, Росреестр, Пенсионный фонд, Соцстрах или другую организацию, то их база данных сверяет соответствие прикрепленной подписи с той, что содержится в базе. Документ считается подлинным, если подписи совпали.

Проблема состоит в том, что по закону электронная подпись приравнивается к настоящей. Она создана для того, чтобы заменить личное присутствие собственника при сделке. Запрет на регистрацию сделки без личного участия не распространяется на документы, подписанные электронной подписью. Таким образом, чтобы дать мошенникам возможность продать чужую квартиру достаточно, чтобы флешка с подписью попала к ним.

Законодательная защита от мошенничества с применением электронных подписей пока находится в зачаточном состоянии, а количество продаж с ее применением растет ежегодно. В 2020 году показатель составил 747 тысяч продаж из 2 млн зарегистрированных сделок.