Как стать собственником квартиры?

Личная недвижимость для большинства наших сограждан – это один из символов самореализации и успеха, признак независимости. Во многом желание иметь собственную квартиру обусловлено стремлением выгодно вложить деньги, а также обеспечить жильем своих близких.

Личная недвижимость для большинства наших сограждан – это один из символов самореализации и успеха, признак независимости. Во многом желание иметь собственную квартиру обусловлено стремлением выгодно вложить деньги, а также обеспечить жильем своих близких.

Что значит собственник квартиры?

Многие люди ошибочно считают, что собственники жилья – это лица, которые официально зарегистрированы на конкретных квадратных метрах. Это в корне неверно, поскольку обычные жильцы не обладают и малой долей тех прав и свобод, что владелец. 

Согласно действующему законодательству, собственник – это физическое или юридическое лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью в правовых рамках. Иными словами, законный владелец жилья – это человек, чье имя указано в правоустанавливающем документе.

Кроме прав собственник обладает и рядом обязанностей, а также является первым, кто несет полную ответственность за находящуюся в его владении квартиру. Это значит, что, если недвижимость станет фигурантом некоего спорного дела о нарушении прав других лиц, все претензии будут выдвигаться в первую очередь к собственнику.

Как можно стать собственником жилья?

Главный документ, который удостоверяет право отдельного лица на владение недвижимым имуществом, – это свидетельство о праве собственности, которое регистрируется и выдается в Росреестре.

Основанием для его выдачи может служить: договор купли-продажи, дарения, наследования, мены, приватизации. После подписания такого рода соглашений или после вступления в силу завещания, хозяин квартиры становится собственником только после государственной регистрации.

Основные права собственника

Основные права собственника квартиры закреплены в Жилищном Кодексе РФ. Среди них есть как сами собой разумеющиеся, так и некоторые, не особо известный пункты. В общих чертах выделяют такие права владельца квартиры:

Право на проживание и использование квартиры

Если относительно проживания в квартире, обустройства быта и других индивидуальных характеристик все понятно, то законные границы ее использования не всегда ясны рядовому обывателю.

Кроме своего прямого назначения, жилье может быть также использовано для работы. Это значит, что собственник может организовать в квартире свое рабочее место и даже нанять других сотрудников, если это не мешает соседям, не нарушает противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила.

Например, организовать полноценный офис с несколькими компьютерами и отдельной серверной, в жилой квартире нельзя. То же самое касается и кулинарной или пекарской деятельности, развернутой в промышленных масштабах. Для того, чтобы на законных основаниях заниматься подобной работой, нужно, чтобы помещение имело статус нежилого.

Если собственник квартиры работает психологом, юристом, репетитором или оказывает, например, косметологические услуги, он имеет право принимать сколько угодно посетителей. Возможное недовольство соседей по этому поводу ничем не обоснованно – собственник имеет такое же право принимать клиентов, как и личных гостей.

Использовать квартиру для трудовой деятельности может как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Единственно важным остается лишь соблюдение трех обязательных условий:

• жилье используется с разрешения и ведома собственника, который имеет соответствующий правоустанавливающий документ;
• род деятельности не доставляет соседям объективного дискомфорта: отсутствует шум, нет посторонних лиц в подъезде и на лестнице, чужой транспорт не закрывает проезд;
• квартира не подвергалась перепланировке, которая угрожает целостности всего здания; характер работ не подразумевает повышенной опасности возгорания, не распространяет резкие, неприятные запахи, не содержит шумного и вибрирующего оборудования.

Категорически нельзя проводить в квартире разного рода богослужения, держать швейные или обувные мастерские. С осени 2021 года в недвижимости, которая характеризуется как жилая, нельзя организовывать хостелы и небольшие отели.

Право на вселение членов семьи

Кроме личного проживания, собственник жилья может беспрепятственно заселять в квартиру членов семьи в любом количестве. По закону член семьи – это не только близкий кровный родственник, но и другие лица, часто имеющее довольно посредственное отношение к фактическому родству, например, дети одного из супругов, не являющегося собственником, от первого брака и т.д.

Наряду с владельцем эти лица имеют полное право пользоваться квартирой. Кроме этого, они могут проживать в квартире некоторое время и при этом не быть зарегистрированы. Их права находиться на данной жилплощади определяются только разрешением собственника. Для официальной регистрации также требуется только заявление владельца – никаким документальным способом подтверждать факт родства не нужно.

Самостоятельно заселить в квартиру такие родственники могут только несовершеннолетних детей. Это обусловлено требованием закона, согласно которому, дети не могут проживать отдельно от родителей. Это не распространяется на друзей, знакомых или родственников боковой ветви, к которым собственник не имеет отношения. Кроме этого, владелец вправе в любой момент выселить жильцов, если кроме его доброй воли они не имеют других оснований для проживания в данной квартире.

Право выселять бывших родственников

Это право логично исходит из предыдущего. В некоторых случаях другой жилец из статуса родственника может перейти в статус постороннего лица. Чаще всего это имеет место при бракоразводном процессе. В этом случае собственник может выселить супруга или супругу, если квартира не считается совместно нажитым имуществом и не находится в совместном владении.

Однако в этой ситуации встречается много спорных случаев. Например, если бывшему родственнику после развода негде жить, суд может разрешить ему проживать в той же квартире на протяжении определенного срока. Или же суд определил проживание несовершеннолетнего ребенка с тем из супругов, который теряет право пользования квартирой. В таком случае этот супруг также может не выселяться до достижения ребенком соответствующего возраста.

Право регистрировать жильцов

В качестве члена семьи владелец имеет право прописать любого человека, с которым не состоит в родственных связях. Регистрация бывает временной и постоянной. Первую собственник имеет право прекратить в любое время, после чего жилец будет обязан выселиться.

Самостоятельно продлевать регистрацию, не являясь владельцем недвижимости, нельзя. Единственное право, которое остается для таких лиц, кроме возможности пользоваться квартирой наравне с ее законным хозяином – это возможность поселить вместе с собой несовершеннолетних детей. Также они имеют право указывать данный адрес в качестве места проживания, например, при получении кредита.

Если квартира находится в совместном владении, то для регистрации посторонних лиц требуется согласие всех без исключения собственников.

Право сохранить за собой единственное жилье

Главная опасность любого кредита или иной задолженности – это изъятие имущества. Находящейся в собственности должника недвижимости это тоже касается, однако только в том случае, когда эта недвижимость – не единственное его жилье.

Остаться без квартиры в случае невыплаты долга можно только, если речь идет об ипотеке, а квартира находится в залоге у банка. В других ситуациях единственная квартира не подлежит отчуждению. 

Время от времени разные законодательные акты пытаются урегулировать вопрос изъятие большой по площади недвижимости. Имеется ввиду, что, если у собственника есть большая квартира, за ее счет он может получить меньшее по площади жилье, а разницу пустить на полное или частичное погашение долга. Однако на сегодняшний день эта проблема остается открытой, из чего следует, что даже очень просторное жилье у собственника за долги забрать не могут.

Право перевести квартиру в нежилой статус

Как и в случае с апартаментами, которые можно перевести в жилой фонд, обычную квартиру также можно юридически сделать нежилым или коммерческим помещением. Это может потребоваться в том случае, когда собственник решит организовать в ней хостел, офис или магазин. Прошение об этом подается в органы муниципальной власти и рассматривается в течение 45 дней.

Для того, чтобы сделать жилое помещением нежилым, нужно, чтобы оно соответствовало нескольким основным условиям:

• не имело под собой жилых этажей;
• имело отдельный вход или возможность его оборудовать;
• в наличии согласие соседей на возможное сооружение пристроек и на смену статуса квартиры.

Обязанности собственника квартиры

Кроме прав, которые автоматически следуют после государственной регистрации собственности, на владельца жилья налагается и ряд обязанностей. Нарушение некоторых из них может быть чревато крайне негативными последствиями, вплоть до утраты прав собственности на недвижимость.

Собственник обязан:

• своевременно оплачивать все жилищно-коммунальные услуги;
• содержать в порядке все участки общего имущества в многоквартирном доме: лестничные площадки, подъезды, подвалы и чердаки, придомовую территорию и т.д.;
• поддерживать квартиру в жилом состоянии: своевременно производить замену изношенных коммуникаций, электрической проводки;
• не нарушать права других собственников квартир в доме;
• нести ответственность за действия других лиц, которые проживают в его квартире;
• пользоваться жилой недвижимостью по прямому назначению.

Кроме этого, в число обязанностей входит оплата услуг управляющей компании и своевременные взносы за капитальный ремонт всего здания.

Что запрещено делать собственнику?

Быть собственником квартиры – это значит не только свободно распоряжаться ею, но и подчиняться определенным правилам, в число которых входят и некоторые ограничения. Владельцам жилья в многоквартирном доме не разрешается:

• Препятствовать доступу других жильцов к помещениям, являющимся общей собственностью: устанавливать замки на дверях подвалов или чердаков, запрещать передвигаться по лестничной площадке и т.д.
• Нарушать шумовой режим: все громкие виды работ следует проводить в будни с 8 до 21 часа, а по выходным – только с предварительно полученного согласия соседей. По правилам уровень шума не должен превышать 55 дБ днем и 45 дБ ночью.
• Заниматься незаконной или преступной деятельностью. Даже если такая деятельность была выявлена со стороны арендаторов, а собственник не знал, для каких целей используется арендованное жилье, он все равно будет привлечен к ответственности.
• Снимать с регистрации несовершеннолетнего, который не имеет иного жилья, без согласования с его родителями, официальными представителями или опекунами.
• Организовывать в квартире рабочее место производственного характера, склад, хостел или другое учреждение, для размещения которого требуется статус коммерческой или нежилой недвижимости.
• Проводить несогласованную с государственными контролирующими органами перепланировку как самой квартиры, так и мест общей собственности.

Какие права у прописанного жильца, который не является собственником?

Самое большое отличие между правами собственника и прописанного в квартире человека – это то, что второму предоставляется только возможность пользоваться недвижимым имуществом. Право владеть и распоряжаться жильем – это исключительная прерогатива собственника. Это означает, что зарегистрированный жилец не может продать, подарить, обменять или завещать квартиру; изменить ее статус; сделать перепланировку; прописать других лиц.

Во время оформления регистрации обязательно требуется присутствие владельца недвижимости, даже если эта регистрация имеет временный формат. Продлить ее можно также с согласия собственника – по собственной инициативе можно только выписаться.

Тем не менее, прописанный жилец, будь то родственник или арендатор, не является полностью бесправным. Он может:

• прописать в квартире своего несовершеннолетнего ребенка, не нуждаясь при этом в одобрении собственника;
• если жилец является бывшим родственником, он имеет право проживать в квартире, если не в состоянии купить себе новое жилье;
• если место жительства ребенка после развода определяется с одним из супругов, которой не является владельцем жилья и не имеет собственной недвижимости, он может находиться в квартире до совершеннолетия ребенка;
• пользоваться предоставленной ему квартирой по прямому назначению без ограничений, если другие условия не были предусмотрены в договоре.

На прописанного жильца накладываются те же обязанности, что и на собственника.

Некоторые отличия есть для обитателей тех квартир, которые представляют собой муниципальную, неприватизированную собственность. В этом случае обязательно заключается договор социального найма, в связи с которым арендаторы получают права свободно пользоваться жильем и всеми предоставляемыми жилищно-коммунальными услугами. В отдельных случаях находящимся на хорошем счету жильцам даже предоставляется возможность со своей стороны сдавать муниципальное жилье в аренду или вселять в него других лиц.

Как можно лишиться собственности?

Страшный сон любого хозяина жилья – это его изъятие и выселение без возможности восстановления права собственности. Для этого должны быть очень веские причины, однако отчуждение недвижимости вполне возможно, в том числе, в крайне редких и исключительных случаях, – для владельцев единственного жилья. 

Лишиться собственности можно в таких случаях:

Непогашенный долг по ипотеке

Это не совсем правильный пример изъятия, поскольку до полного погашения всей суммы долга по ипотечному кредиту жилье считается собственностью банка. Однако практически все покупатели, взявшие квартиру в ипотеку, считают ее своей, если не юридически, то фактически. 

Справедливости ради, стоит сказать, что не каждая просрочка или задолженность по выплатам чревата отчуждением квартиры. Банкам намного выгоднее установить пеню или другие штрафные санкции, благодаря которым он получит значительно большую прибыль. Вопрос об изъятии жилья встает, если сумма задолженности больше 5% суммы кредита.

В некоторых случаях банки могут начать процедуру отчуждения и за меньший долг. В такой ситуации стоит обратиться в суд – есть вероятность, что он вынесет решение в пользу уплаты штрафа.

Долги за ЖКХ

Значительная задолженность за оплату жилищно-коммунальных услуг чревата не только отключением электричества, воды и отопления, но и изъятием самой квартиры. Согласно Жилищному Кодексу, муниципальные власти имеют право инициировать отчуждения жилплощади, если собственник не платит на протяжении полугода и более. Однако этот случай является наиболее яркой иллюстрацией защищенности единственного жилья. Если владелец не имеет никакой другой недвижимости и после выселения ему фактически станет негде жить, квартиру за коммунальные долги не отнимут.

В подобных обстоятельствах также учитываются и смягчающие обстоятельства: болезнь должника, увольнение с работы и прочие подобные аргументы. Кроме этого, если он регулярно оплачивает хотя бы небольшую часть счетов, его жилье останется неприкосновенным.

Многочисленные нарушения

Если собственник время от времени нарушает права других жильцов многоквартирного дома, неоднократно создает пожароопасные ситуации, пренебрегает санитарными нормами, он получает предупреждения. После нескольких их повторений, если это не возымело должного эффекта, такого владельца могут принудительно выселить, а квартиру изъять.

Данный случай значительно отличается от других ситуаций, связанных с отчуждением жилья. Квартира продается на торгах, а вырученные средства, за исключением судебных и издержек, передаются бывшему собственнику.

С 2016 года подобная практика распространяется и на жилые помещения, которые служат местами встреч культов и других запрещенных организаций.

Незаконная перепланировка

Обычно проблемы с неузаконенной перепланировкой начинаются при попытках продать квартиру, подарить ее или совершить другие законные действия, связанные с государственной регистрацией. Переход права собственности относительно такого жилья не будет зарегистрирован до узаконивания.

Однако иногда вопрос перепланировки остро встает намного раньше. В особенности это касается тех случаев, когда она была произведена без согласования, а результат может угрожать целостности всего здания. В подобных обстоятельствах дело не всегда доходит до отчуждения. Сначала собственника попытаются заставить вернуть квартиру в первоначальный вид. Если он не отреагирует на эти требования, жилье может быть изъято и выставлено на торги.