Как выгоднее погасить ипотеку досрочно: условия, плюсы и минусы

Каждый человек, который выплачивает ипотечный кредит, время от времени задается вопросом,  стоит ли предпринять какие-либо действия для того, чтобы погасить ипотеку досрочно. Снижение долговой нагрузки может быть финансово и эмоционально выгодным решением, тем более что банки предоставляют такую возможность. 

Что такое досрочное погашение ипотеки

Выплачивая ипотечный кредит, владелец квартиры ежемесячно направляет в банк определенную сумму. Она состоит из двух частей: 

• погашение основной части (тела кредита);
• выплата процентов за использование кредитных средств.

Размеры этих частей зафиксированы в графике погашения в виде регулярных платежей. Если собственник желает досрочно погасить ипотеку, то он делает банку дополнительный платеж, не затрагивая основной график (это выплата, которая должна проводиться независимо от дополнительно принятых решений). 

Сумма дополнительно проведенного платежа направляется на погашение основного тела кредита, а не процентов. 

Т.е. вы гасите ипотеку досрочно. Сумма долга заемщика перед банком уменьшится. Но происходит это не прямо сейчас, а в конце графика платежей. Например, благодаря внесенной сумме заемщик сократил график платежей на 2 периода. 

Проценты, которые он должен банку за пользование кредитом, тоже должны будут уменьшиться, но тут есть нюансы, которые определяют, выгодно ли владельцу квартиры гасить ипотеку досрочно. 

Распределение процентов в графике

Начисляя проценты, банк работает по одной из двух схем:

• аннуитетные платежи;
• дифференцированные платежи.

Аннуитетные платежи: что это

Если в договоре с банком указано, что погашение кредита происходит в системе аннуитетных платежей, то в начале ипотечного периода большая часть ежемесячной суммы приходится на проценты, а меньшая – на основную часть долга. Например:

• в первом платеже, который осуществляет заемщик 17% перечисленной банку суммы будет приходиться на проценты, а 83% на основную задолженность;
• в самом последнем платеже эти части составят 2% (проценты по ипотеке) и 98% (основная задолженность).

Очевидно, что гасить ипотеку досрочно выгоднее в начале кредитного периода, и чем дольше срок, тем меньше выгоды для заемщика. 

Чтобы представить это, визуально можно нарисовать прямоугольник. Поставить линейку по диагонали под углом 30-35 градусов и передвинуть вверх на 1 см. Нижняя часть – это тело кредита, а верхняя – проценты по нему. 

Очевидно, что для тех, кто уже выплатил 50% или больше, теряется смысл досрочного погашения. Если представить, что ипотека оформлена на 10 млн рублей на 5 лет под 7,5% годовых, то размер процентов, которые банк выставит к оплате в первых 10 платежах составит 562 700 руб., а в последних 10 платежах проценты составят 55 762 руб. 

Сумма экономии на пятом году погашения ипотеки становится не настолько значима, чтобы бежать в банк и гасить ее. Максимум, что получает заемщик – это возможность на пару месяцев раньше рассчитаться с банком, но не сэкономить на оплате процентов. 

Выгоднее всего погасить ипотеку в первый год. Но если заемщик может это сделать, то вероятно ему не обязательно оформлять ипотеку в принципе. Поэтому так мало людей приходит закрывать ипотечный кредит досрочно. 

Может возникнуть вопрос о том, с какой целью банки так усложняют ситуацию. Ответ прост: таким способом они защищают доход, который планировали получить от предоставления заемщику в краткосрочное пользование своих средств. 

 Особенности дифференцированных платежей

Представьте, что тело кредита остается величиной постоянной, а проценты за его использование могут двигаться. 

Например, молодежная ипотека. Банк может начислять маленькие проценты (1%, 2% или даже 0%) на начальном этапе (год, два) кредитования, а остальные проценты перенести на второй этап. Цель такого распределения – предоставить выпускникам вузов возможность купить жилье, учитывая, что они только устроились на работу и имеют маленькие зарплаты. Через год они почувствуют себя увереннее и смогут начать вносить выплаты по кредиту в полном объеме. Это один из вариантов дифференцированных платежей. 

Но чаще встречается другой вариант, где большой часть процентов выплачивается на начальном этапе кредитования, а в конце периода заемщику остается только погасить оставшуюся основную часть долга.

Какую схему выбрать

В наши дни ипотека с дифференцированной схемой комиссии встречается все реже и реже. Поэтому большинство банков выдают кредит с аннуитетной схемой погашения. Она более понятна клиентам и защищает кредитора от того, что клиент досрочно погасит кредит. Банки утверждают, что она выгодна и заемщику, так как реальная стоимость денег снижается из-за инфляции.

Можно ли закрыть ипотеку досрочно

Ипотечный договор – частное соглашение между кредитором и заемщиком. Государство не вмешивается в правила, которые устанавливает банк для выдачи займов. Исключение составляют только общие положения.

Поэтому теоретически каждый человек может погасить ипотеку досрочно. Но на практике условия закрытия определяет каждый банк отдельно и вписывает их в конкретный ипотечный договор. 

Если, прочитав условия, заемщик не уверен в правильном ответе, или у него возникли вопросы, то их можно задать, позвонив по телефонам колл-центра своего банка. Там квалифицированно ответят на вопрос: «как закрыть ипотеку быстрее». Также можно воспользоваться банковским приложением и задать вопрос в режиме онлайн дежурному сотруднику. 

Выгодно ли погашать досрочно ипотеку

У досрочного закрытия ипотеки есть свои плюсы и минусы. Но в конкретной ситуации выбор зависит от того, какие цели ставит перед собой заемщик, и будут ли они достигнуты при досрочном закрытии. 

Аргумент 1. Досрочное закрытие снижает степень неопределенности с будущим

Человек может потерять работу или же оказаться в условиях, когда его расходы резко выросли. Например, родился ребенок, кто-то заболел, возникли другие непредвиденные расходы. В результате выплачивать ипотеку стало труднее, и тогда возникает вопрос как правильно погасить ипотеку или уменьшить ежемесячные платежи.

Однако попытка досрочного закрытия в приведенной ситуации еще больше усилит финансовый дискомфорт. Если у заемщика нет в запасе финансовой подушки, то ему придется гасить увеличенную сумму по ипотеке, а также нести обычные расходы (питание, коммунальные платежи и т.д.)

У банков есть два способа досрочного погашения:

• внести всю сумму сразу;
• внести часть.

Если выбрать «внести часть», то заемщик просто совершит еще один платеж в дополнение к тому, который идет по графику в текущем месяце. Платеж следующего месяца придется погашать снова по графику и в той же сумме, которая указана. 

В некоторых банках для того, чтобы сделать дополнительный платеж и быстрее выплатить ипотеку, нужно писать заявление. Можно это делать в банковском приложении, через которое вы осуществляете выплаты, или же в отделении банка. Это зависит от правил, предусмотренных кредитором. 

Для того, чтобы внести дополнительную сумму в следующем месяце, заемщику придется снова подавать заявление, и так каждый раз. В некоторых банках процесс досрочного погашения автоматизирован в приложении. Можно один раз написать заявление и потом автоматически его подтверждать до тех пор, пока заемщик не решит отменить досрочное погашение. 

Аргумент 2. Снижение процентов

Все зависит от того, на каком этапе выплаты находится заемщик. Если в начале периода, то он конечно же сумеет сэкономить. Но если в конце, то нет. Для точного расчёта можно составить таблицу погашения в Excel и задать формулы. Также можно воспользоваться банковским калькулятором. 

Аргумент 3. Досрочное погашение – способ привить финансовую дисциплину и начать экономить

Это модный аргумент молодежи. Он появляется после прослушивания лекций очередного коуча, разъясняющего, почему семье не хватает денег и как правильно распределять финансы. 

Экономия — это хорошо и правильно. Но у молодых семей расходов больше, а доходов меньше, чем у тех, кому исполнилось 40+ лет. Им приходится обеспечивать питание и развитие детей. Поэтому некоторые планируют начать бороться с расходами путем внесения дополнительных платежей по ипотеке. Но не все могут осуществить такое досрочное погашение ипотеки.

Аргумент 4. Психологический комфорт

Идея состоит в том, что чем раньше человек погасит ипотеку, тем меньший стресс и дискомфорт он испытывает из-за долга. Наличие сбережений позволяет заемщику быстрее закрыть ипотеку и не нервничать из-за возможной потери работы или внезапного роста расходов.

Как рассчитать выгоду от досрочного погашения ипотеки

Допустим, что человек взял в банке 10 млн рублей под 7,3% годовых на 5 лет. Значит в графике погашения будет 60 дат (12 мес. * 5 лет = 60). Сумма 7,3% делится на 12 мес. Получается 0,61% в месяц. 

В первом месяце проценты будут начислены на сумму 10 млн. руб. и составят 60833 руб. (10 млн * 0,0061).  Во втором месяце после погашения 1/60 тела кредита (166 667 руб.) проценты начислят на остаток т.е. на 9833333 руб. Они составят 59819 руб. В третьем месяце проценты снова начисляются на остаток и т.д. 

Если рассчитывать в Excel, то постоянной величиной остается только процентная ставка (0,0061). В первом столбике будет стоять номер платежа. Во втором – сумма, оставшаяся после погашения предыдущего платежа. В третьем – начисленные проценты, т.е. сумма * 0,0061.

Чтобы сократить срок кредита на 1 месяц, нужно внести сумму, эквивалентную месячному платежу. Для первого из платежей она составит 166 667 руб. + проценты. Вносить случайные суммы нерегулярно тоже можно, но так будет непонятно, на сколько конкретно сократился период кредитования. Поэтому лучше создать табличку и фиксировать в ней платежи, которые вы проводите, чтобы погасить ипотеку досрочно.

Что выгоднее: уменьшать количество платежей или размеры выплат

Размеры платежей в любом случае уменьшаются, но происходит это по-разному: 

1. 1

   В одних договорах указывается, что проценты начисляются на остаток суммы, а в других это постоянная сумма, определенная условиями договора. Например, в договоре написано: «Годовая процентная ставка составляет 7,3%, что эквивалентно ежемесячной сумме в размере ХХХ».
2. 2

   Проценты банк может начислять в начале месяца, а может в конце. День их начисления не совпадает с датой, когда вносится платеж. Значит у двух заемщиков, решивших полностью закрыть ипотеку по договорам с разным типом начисления процентов, суммы не совпадут.

Что лучше: накопить и погасить или вносить дополнительные платежи ежемесячно маленькими суммами

Поскольку после внесения платежа уменьшается размер основного долга, вносить маленькими суммами выгоднее, чем копить и вносить одной большой. Но «маленький» – понятие относительное. Некоторые банки вводят ограничения. Например, размер минимального платежа не может составлять менее 30% от суммы, которую заемщик вносит в текущем месяце. При этом размер основного платежа не меняется. Его нужно вносить в соответствии с графиком. 

Подводя итог, отметим, что досрочное погашение ипотеки имеет много плюсов. Можно легко сократить размер ежемесячных выплат и сроки кредитования, но также важно помнить о недостатках погашения.

Увеличение ежемесячных платежей оставляет меньше возможностей для финансовых маневров и для выполнения других обязательств. Поэтому, принимая решения, учитывают ряд вопросов:

• насколько хорошо ежемесячный бюджет позволяет покрывать месячные расходы;
• переменный или постоянный у человека доход;
• есть ли резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов (считается, что он должен быть равен 4-6 ежемесячным платежам);
• есть ли у вас другие непогашенные кредиты.

Ответ «да» на несколько из перечисленных вопросов подразумевает, что разумно подождать и ограничиться выплатами по графику, без взятия дополнительных обязательств. Ответ «нет» подразумевает, что вы можете приступать к досрочному погашению.