Как выкупить долю в квартире у родственника?

По статистике большая часть недвижимого имущества находится в долевой собственности. Чаще всего ею в равных или неравных пропорциях владеют члены одной семьи. Однако иногда возникают ситуации, в которых нужно купить долю в квартире у родственников или продать ее. Зачастую в таких сделках главным камнем преткновения становится именно факт близкого родства.

Возможны ли сделки с недвижимостью между родственниками?

Сделки с недвижимостью между родственниками возможны, но с некоторыми ограничениями. Прежде всего, следует выяснить, как родственные связи интерпретируются с юридической точки зрения. Принято выделять понятия близкого и взаимозависимого родства.

Близкие родственники – это дети и родители, братья и сестры, внуки, бабушки и дедушки. Ко взаимозависимым относятся состоящие в законном браке супруги, дети, особенно, несовершеннолетние, и родители, подопечные и их официальные представители. Если для первой категории сделки купли-продажи допускаются, правда, с повышенным контролем со стороны налоговой службы, то для второй нередко исключаются полностью.

Запомните! Договор купли-продажи, сторонами которого выступают члены одной семьи, будет считаться полностью законным, если наверняка подтвержден факт его возмездного характера.

Почему закон не одобряет возмездные сделки внутри семьи?

Основная причина, по которой закон неодобрительно относится к имущественным договорам между родственниками – это риск фиктивной сделки. Самый простой и распространенный способ передачи недвижимости, скажем, от родителей детям – это договор дарения. К нему ни со стороны налоговой, ни других служб претензий обычно не возникает. Но возмездные договоры всегда вызывают подозрения, и этому есть несколько причин.

Фиктивные сделки, при которых не происходит фактической передачи денег от покупателя продавцу, как правило, заключаются с целью получения некой выгоды. Чаще всего в них фигурируют:

Имущественный вычет

Имущественный вычет – это компенсация покупателю за приобретение квартиры, которая выражается в возврате ему части ранее внесенного подоходного налога. Получаемая от государства сумма не покрывает все расходы целиком, но может возместить их ощутимую часть.

Сделка, при которой передачи денег не произошло, но заявление на получение вычета написано является, по сути, мошеннической. При этом она может осуществляться не только между родственниками, но и между абсолютно посторонними людьми. В пределах одной семьи она встречается чаще, поскольку ее членам проще прийти к подобного рода договоренностям.

С налогами связан и другой тип фиктивных сделок, направленный уже не на получение вычета, а на уменьшение итоговой суммы подоходного налога после продажи квартиры. Когда в договоре фигурирует сумма, меньше фактически полученной, он рискует быть признанным не имеющим юридической силы. Налоговая служба обязательно насторожится, если указанная стоимость значительно ниже актуальной рыночной. С ее стороны покупка квартиры у родственника подвергается гораздо большему контролю.

Обратите внимание! Чтобы избежать возможных проблем при заключении действительного договора, стороны которого находятся в родстве, лучше всего прибегнуть к безналичному расчету. 

Ипотека

Некоторое время назад банки крайне неохотно одобряли заявки по кредиту для покупки недвижимости у родственников. Сегодня они стали более лояльными, предлагают ту же процентную ставку, что и для обычных заемщиков, но вместе с этим обезопасили себя некоторыми ограничениями.

Во-первых, приобретение недвижимости должно происходить только в безналичной форме: банковским переводом или через ячейку. Это поможет удостовериться в действительно возмездной природе договора.  

Во-вторых, продавец квартиры должен предоставить свидетельства, что ему есть где проживать, помимо адреса, упомянутого в договоре купли-продажи. Такими свидетельствами могут выступать: паспорт с отметкой о регистрации, свидетельство о праве собственности на другой недвижимый объект, выписка из ЕГРН.

Важно! Если стороны сделки юридически считаются взаимозависимыми, получить имущественный вычет ни за покупку жилья, ни по ипотечным процентам нельзя.

Материнский капитал

Соглашения о покупке недвижимости между родственниками, один из которых – несовершеннолетний, считаются полностью незаконными. Однако иногда такие, впоследствии признаваемые фиктивными, сделки случаются. Нередко они заключаются с привлечением материнского капитала, за использованием которого установлен повышенный контроль.

Если фактических взаиморасчетов не происходит, это может быть интерпретировано как нецелевая попытка обналичить материнский капитал. Даже когда покупка действительно совершается по всем правилам, при ближайшей проверке факт родства все равно всплывет, и договор будет аннулирован. 

Общее имущество супругов

Приобретенная в браке квартира считается совместным имуществом супругов. Если отдельным договором она не поделена на доли, то является общей без упоминания конкретной площади, отдельных комнат и т.д. Таким образом, муж не может продать жене свою часть имущества, потому что она и так принадлежит ей, и наоборот. 

То же самое касается и договора дарения. Нельзя подарить часть совместной недвижимости, поскольку к каким-либо изменениям в имущественных правах это не приводит, а, стало быть, сделка является мнимой.

Как выкупить часть квартиры у родственников?

Порядок выкупа доли в квартире у собственника почти ничем не отличается от подобных операций, за исключением правил, которые действуют при заключении договоров между членами семьи. Не нужно также забывать и о праве преимущественной покупки, ведь родственник, даже очень близкий, которому не принадлежит часть имущества, им не обладает. Выкупить долю в обход других владельцев недвижимости по закону нельзя. 

Второе важное условие – для приобретения части квартиры необходимо взаимное согласие сторон сделки. В некоторых случаях можно обойтись и без него, но для этого придется обратиться в суд. Таким образом, покупка части квартиры возможна либо по договоренности, либо по судебному принуждению.

По договоренности

Процедура возмездного отчуждения доли в квартире зависит, прежде всего, от факта, является ли покупатель ее совладельцем. Если да, то он без каких-либо ограничений может заключить с продавцом договор купли-продажи, заручившись предварительно его согласием и оговорив все условия. Если нет, то придется вспомнить о праве преимущественной покупки.

Таким правом обладают другие собственники, имеющие доли в конкретной квартире. Согласно закону, продавец обязан уведомить их о желании реализовать свою часть недвижимости и предложить выкупить ее. Только в случае отказа он может заключить договор со сторонним лицом – неважно, является ли он родственником или нет.

Факт уведомления должен быть подтвержден документально. Для этого совладельцам рассылаются заказные письма с соответствующей информацией: описанием доли, ее стоимости и т.д. В течение десяти дней адресаты должны отреагировать на сообщение: ответить согласием, отказом либо же проигнорировать его. Последнее автоматически приравнивается к отказу. Продавец может самостоятельно установить срок для ответа, но не меньше десяти дней и, желательно, не больше одного месяца. 

Не забывайте! Условия продажи доли обязательны для всех. Нельзя изначально завысить цену, а затем продать ее другому покупателю по сниженной. Если такой факт будет выявлен, соглашение аннулируют, а процедуру уведомления других собственников с новой ценой придется пройти заново.

После этого заключается стандартный договор продажи. Однако в некоторых случаях могут появиться дополнительные нюансы, могущие усложнить процедуру.

Первый – это привлечение ипотечных средств. Доля недвижимости – это не самый лучший объект для кредитования, с точки зрения банков. Но когда речь идет о самой последней доле, приобретя которую покупатель станет полноправным и единственным собственников всей квартиры, шансов получить одобрение по кредитной заявке гораздо больше.

Второй – доля, принадлежащая несовершеннолетнему. Даже если квартира не покупалась за материнский капитал, что еще больше усложнит процедуру, потребуется еще и согласие органов опеки. Более того, ребенок должен быть обеспечен другим жильем, равноценным продаваемому как по площади, так и по условиям проживания. Или же, как вариант, вырученные от продажи доли деньги путем альтернативной сделки будут потрачены на покупку другого жилья. Если нет, они отправятся на специальный счет дожидаться совершеннолетия владельца.

Через суд

Заставить собственника продать свою долю, если он не соглашается на это, не так и просто, даже с помощью суда. Но и в этом случае отчуждение возможно только с соответствующей компенсацией, равной рыночной стоимости части имущества. Для того, чтобы суд удовлетворил иск о принудительной продаже, должны быть соблюдены три условия.

Первое – доля квартиры является незначительной. То есть, она настолько мала, что не соответствует или мало соответствует принятым законом требованиям о минимальном количестве квадратных метров на одного жильца. При присвоении части жилья статуса незначительной учитываются его индивидуальные характеристики. Например, несущественной может быть признана треть квартиры-студии, а в просторных апартаментах и десятая доля таковой не являться.

Второе – ее нельзя выделить в натуральном виде. Это значит, что оборудовать часть недвижимого имущества собственными коммуникациями, отдельным входом, санузлом и т.д. не представляется возможным. Если при выделении доли в натуре нарушаются права других собственников, уменьшается площадь принадлежащего им жилья, то такие изменения не допускаются. Подобное определение долей в квартирах – большая редкость, частные дома подходят для этого гораздо больше.

Третье – отсутствие интереса к имуществу со стороны владельца. Под этой формулировкой подразумевается, что собственник не проживает в данной квартире, не принимает активного участия в ее судьбе. Также должно быть подтверждено, что он не нуждается в ней.

Имейте ввиду! Иск будет удовлетворен только в том случае, если будут иметь место все три условия принудительного отчуждения. Самого факта незначительности доли или отсутствия владельца по адресу недостаточно.

Прежде чем приступать к написанию иска, необходимо попытаться все же договориться с собственником – суд обязательно учтет этот факт. Если же он категорически не соглашается на сделку, останется только попытаться принудить его к ней.

Важно помнить, что суд будет тщательно проверять не только владельца, но и покупателя на предмет его корыстного интереса к объекту покупки. Он выяснит, не входит ли в планы истца сдача приобретаемой жилплощади в наем или использование ее для регистрации посторонних лиц.

В исковом заявлении указываются:

• информация об истце и ответчике;
• объект иска;
• стоимость спорной доли;
• нормативные акты, согласно которым возможны принудительная продажа собственности;
• аргументы истца, почему доля может быть отчуждена;
• основания, на которых истец владеет другими частями имущества;
• пожелания к досудебному урегулированию спора.

К заявлению можно приложить заключение эксперта о том, что в натуре доля выделена быть не может. Если этого не сделать, суд все равно назначит такую экспертизу – это обязательная процедура для подобного рода споров.

Если аргументы истца будут признаны весомыми, ответчик может как согласиться с ним, так и попробовать обжаловать.

Совет! Имея твердое решение все же выкупить долю недвижимости, желательно исключить из иска пункт о досудебном урегулировании. Зная о нем, ответчик может или попытаться вселиться в квартиру, или вообще подарить свою собственность третьему лицу. Таким образом, основания для принудительной продажи исчезнут.