Как взять кредит на покупку жилья?

Сегодня получить кредит на покупку квартиры для большинства семей является едва ли не единственным вариантом улучшить собственные жилищные условия. Соотношение средней заработной платы со средней же рыночной ценой даже весьма бюджетного жилья практически не оставляет возможностей самостоятельно накопить на его приобретение. Поэтому один из возможных выходов в такой ситуации – это взять кредит на квартиру, если личных сбережений не хватает, чтобы купить ее одномоментно. Подобная практика в наше время широко распространена, а многочисленные финансовые организации, с целью привлечь больше клиентов, предлагают вполне посильные условия кредитов на жилье, с которыми способно совладать подавляющее количество заемщиков.

Чем отличаются жилищные кредиты от потребительских?

Существует две основные разновидности займов на покупку недвижимости – ипотечный и потребительский кредиты. Оба эти займы предполагают выдачу должнику денежных средств на определенный промежуток времени, на протяжении которого он будет должен вернуть всю сумму долга, а также начисленные за него проценты – на этом их сходство заканчивается.

На сегодняшний день ипотека – это самый распространенный способ получения от банка денег на квартиру в кредит. Собственно, он подразумевает выдачу займа только на приобретение недвижимости, исключает другие варианты распоряжения этими денежными средствами, а также в большинстве случаев подразумевает первоначальный взнос – определенную часть стоимости покупки, вносимую заемщиком с помощью личных денежных средств.

Основное отличие между ипотекой и потребительским кредитом – это обязательное наличие залога, которым, как правило, также служит недвижимость – приобретаемая или уже имеющаяся в собственности заемщика. Именно это залоговое жилье служит основной гарантией возврата заемных средств, поскольку кредит на покупку недвижимости для физических лиц обычно подразумевает довольно значительные суммы. 

Важная характеристика именно ипотечного залога – это возможность для заемщика полноценно пользоваться им на всем протяжении срока действия кредитного договора. В случае невыполнения должником своих кредитных обязательств, залоговое имущество изымается банком с целью последующего его выставления на торги и возмещения понесенных убытков.

Потребительский кредит – это обычный, нецелевой заем, подкрепленный только документальными свидетельствами платежеспособности заемщика или наличием поручителя. Следует заметить, что такой вид кредита не предусматривает слишком больших сумм, а также выдается на значительно меньший отрезок времени. Разумеется, процентная ставка по такому займу будет выше, если сравнивать с ипотекой. Вместе с этим закладывать движимое или недвижимое имущество при получении потребительского кредита не обязательно.

Особенности ипотечного кредита для покупки жилья?

Купить квартиру в кредит можно, обратившись в любой банк, – подобную услугу предоставляют все без исключения организации такого рода. На усмотрение покупателя остается только выбор предпочтительной процентной ставки и прочих условий, которые в разных банках могут довольно заметно отличаться.

Основная задача заемщика – доказать будущему кредитору свою финансовую состоятельность. Для этой цели подходят абсолютно любые удостоверяющие документы и другие виды свидетельств: начиная с предоставления справки о заработной плате и заканчивая подтверждением наличия ценного имущества или других финансовых активов. 

В свою очередь, главная цель банка – это получить прибыль от будущего кредитного соглашения. Именно этим нюансом обусловлены требования банка к доходам соискателя. Ежемесячный платеж, с учетом разбитого на промежутки тела кредита, процентов по нему, страховок, не должен превышать 40-50% общего дохода заемщика. В противном случае значительно повышается риск систематических просрочек или невыплат. 

Более того, также учитываются все обязательные расходы заемщика, включая содержание несовершеннолетних детей или других иждивенцев. Поэтому в конечном итоге после вычета подобных расходов и ежемесячных платежей заявитель все равно должен располагать минимум половиной своих доходов, иначе в выдаче кредита ему будет отказано.

Взять кредит в банке можно только на ту квартиру, которую он одобрит. Дело в том, что ее рыночная цена теоретически должна покрыть все убытки финансовой организации, включая различные издержки, если кредит не будет погашен, и жилье придется продать на торгах. По этой причине банки всегда более лояльно относятся к ипотечному приобретению недвижимости на первичном рынке, так как ее цена гарантированно не снизится в ближайшие десятилетия, а может только возрасти.

Во многом одобрение заявки на ипотеку зависит от размера первоначального взноса. Чем он больше, тем охотнее банк выдаст кредит, поскольку рискует меньшей суммой. Крупный первоначальный взнос выгоден также заемщику – с уменьшением тела кредита и срока займа размер переплаты заметно снизится.

Важно помнить, что после уплаты взноса банк одобрит именно ту сумму, которой не достает до полной оплаты стоимости квартиры и только после независимой экспертной оценки ее стоимости. Иными словами, умышленно завысить или занизить цену недвижимости не получится – банк будет ориентироваться только на ее реальную рыночную стоимость.

Напрямую с ипотечными средствами заемщик не контактирует – они перечисляются из банка продавцу: застройщику или другому лицу. После завершения сделки заемщик имеет право проживать в приобретенном жилье, однако ограничен в правах распоряжения им. Продать, подарить, произвести перепланировку в квартире он сможет только после снятия с нее обременения – то есть, после окончательного погашения долга.

Требования к заемщику при оформлении кредита

Предоставление кредитов на покупку недвижимости возможно только гражданам РФ, которые, крайне желательно, имеют официальное трудоустройство. Однако относительно последнего утверждения каждая отдельная заявка рассматривается в индивидуальном порядке. В некоторых случаях ипотека может быть одобрена даже пенсионерам, если они имеют дополнительный источник постоянного, сравнительно высокого дохода.

В значительной степени повлиять на положительный или отрицательный ответ со стороны банка могут самые разные показатели:

• Возраст. В большинстве случаев возрастные границы для заемщиков колеблются от 20 до 65-75 лет. Верхняя отметка означает, что заемщик должен достичь ее на момент погашения кредита, никак не раньше. В отдельных случаях, если соискатель не соответствует этим ограничительным рамкам, ему могут одобрить ипотеку, но на более короткий срок.
• Стаж работы. По требованиям большинства кредиторов минимальный непрерывный стаж на текущем месте работы составляет шесть месяцев, а общий стаж – не менее одного года. Более длительный срок, особенно в одном месте и, тем более, с тенденцией к повышению зарплаты, значительно повышает шансы заявителя получить ипотеку.
• Созаемщики. Брать созаемщика при открытии кредита на покупку жилья не обязательно, однако для банка это является несомненным плюсом, так как повышает вероятность беспроблемного возврата долга. Важно помнить, что, когда квартира приобретается в браке, супруг или супруга становятся созаемщиками автоматически, при этом во время вынесения решения учитывается их совместный доход.
• Справки о заработной плате. Если заемщик работает одновременно в нескольких местах, справки 2-НДФЛ ему необходимо предоставить от каждого работодателя – это повысит вероятность положительного ответа со стороны финансового учреждения. Наличие неофициальных доходов также можно доказать, воспользовавшись банковскими выписками о регулярном поступлении денег на счет или специальным уведомлением с места работы.
• Пассивный доход. Если соискатель имеет сдаваемое в аренду движимое или недвижимое имущество, приносящее ему прибыль, об этом также следует сообщить банку. Из документов потребуются: договор аренды, правоустанавливающие документы на собственность и банковские выписки об оплате. 
• Декларация 3-НДФЛ. Для индивидуальных предпринимателей доказательством их доходов, вместо справки о заработной плате, служит налоговая декларация. Кроме нее, банк может затребовать бухгалтерские отчеты, а также выписку со счета.
• Активы. Любой вид активов – это свидетельство платежеспособности заемщика. К ним относятся: автомобиль, земельный участок, недвижимость, ценные бумаги, депозит и т.д.

Основные виды ипотеки

Зависимо от того, какое именно имущество будет служить залогом, принято выделять два вида ипотеки: законную и договорную. Размер кредитных средств, а также процентная ставка в обоих случаях могут быть одинаковыми, однако порядок оформления кредитных договоров и регистрации права собственности значительно отличается.

Законная или, иными словами, ипотека в силу закона – это наиболее распространенный вариант кредитного соглашения с банком. Регистрация такого кредитного договора осуществляется одновременно с договором купли-продажи – по такой схеме объект покупки автоматически становится залогом и находится под обременением до полной выплаты долга. 

Получить кредит на жилье можно и другим путем – определив в качестве залога другую принадлежащую заемщику недвижимость. К такому варианту банки относятся гораздо прохладнее и нередко предлагают менее выгодные условия кредитования. Дело в том, что соглашение ипотеки в силу договора регистрируется уже после договора купли-продажи, и в этот временной промежуток банк ощущает максимальный риск. 

Чтобы обезопасить себя от отказа со стороны заемщика подписывать кредитный договор, многие финансовые организации предпочитают на этот период дополнительно привлекать поручителей – в противном случае в одобрении ипотеки может быть отказано.

Кто участвует в процессе кредитования на покупку недвижимости?

Ипотечный кредит на жилье в России отличается от потребительского еще и тем, что, помимо банка-кредитора и заемщика, в нем задействованы и другие юридические или физические лица. Первое из них – продавец, которым может выступать как застройщик, на первичном рынке, так и обычный собственник – на вторичном.

Окончательную законную силу все виды договоров обретают после регистрации в Росреестре. В этом же государственном органе на залоговую недвижимость налагается обременение, в результате которого новый владелец жилья не имеет права распоряжаться им, в том числе продавать, без согласия банка. Именно снятие пометки об обременении в Росреестре дает возможность собственнику на законных основаниях поступать с жильем, как ему захочется.

К процессу покупки недвижимости в ипотеку обязательно привлекается и независимый оценщик. В его обязанности входит определение цены объекта сделки с учетом средней рыночной стоимости подобного рода жилья, а также многих сопутствующих и даже косвенных факторов. Экспертная оценка нужна для того, чтобы исключить возможность фиктивных сделок или таких, которые впоследствии могут быть признаны недействительными в судебном порядке. 

Страховая компания становится участником ипотеки, когда принимает на себя обязанности по страхованию не только целостности и сохранности недвижимости, но также жизни и здоровья заемщика. Страхование жизни не является обязательным для должника, и банки не имеют права настаивать на оформлении такой страховки. Однако на практике отказ со стороны заемщика, мотивированный желанием сэкономить, чреват повышенной процентной ставкой или даже отказом в выдаче кредита без объяснения причины.

В некоторых случаях банк может настаивать на привлечении поручителей во время оформления кредита. Это необходимо, если платежеспособность заемщика вызывает сомнения: невысокий уровень дохода или не безупречная кредитная история. Нередко, как уже упоминалось, поручители необходимы при договорном виде ипотеки. Такие участники являются дополнительной гарантией банка, поскольку при невозможности заемщика следовать своим кредитным обязательствам, эти обязательства перекладываются на поручителя.

Какими бывают проценты по кредиту и способы их погашения?

Кроме погашения основной суммы кредитной ипотеки на недвижимость, потребовавшейся для оплаты остатка ее стоимости, должник обязан выплачивать еще и проценты, которые равномерно распределяются по ежемесячным платежам и составляют прибыль банка. При любой ипотечной программе общая сумма процентов оказывается довольно ощутимой и нередко вдвое превышает цену квартиры.

Процентная ставка бывает фиксированной, плавающей или переменной. На практике наиболее часто встречается и применяется именно первая разновидность. Фиксированной ставка называется потому, что ее размер устанавливается на этапе подписания кредитного договора и не меняется на протяжении срока его действия. Иными словами, такие проценты не зависят от инфляции, изменения рыночной цены недвижимости и других экономических факторов.

Размер плавающей ставки фиксируется лишь частично. Это значит, что для определения текущего размера процентов используется специальная формула, итог которой зависит от действующей на данный момент ставки Центробанка. Как правило, размер плавающей ставки изначально ниже и выгоднее, чем фиксированной, но в этом есть и свои недостатки. Мало кто из обывателей может спрогнозировать изменение ключевой ставки Центробанка на ближайшие годы, не говоря уже о десятилетиях, необходимых для погашения ипотеки. Таким образом, подобный вариант ставки несет риски для заемщика, поскольку в будущем может превратиться в непосильные платежи.

Переменная процентная ставка представляет собой нечто среднее между фиксированной и плавающей ставкой. Фиксированный размер устанавливается на ограниченный, обычно не очень длительный срок, после чего начинает рассчитываться по вышеупомянутой формуле. Этот вид ставок также ниже фиксированных, однако сопряжен с теми же рисками, что и плавающий. 

Наиболее удобный способ погашать задолженность – это ежемесячное списание банком со счета клиента необходимой суммы. Этот счет может быть как обычным расчетным, так и специальным, созданным исключительно с такой целью. Крайне важно, чтобы на момент даты, закрепленной в договоре, денежных средств на счете было достаточно, иначе банк расценит это как просрочку платежа и прибегнет к штрафным мерам.

Оптимальный способ расчетов лучше всего заранее оговорить с банком. Также на этапе подписания договора следует определиться с типом платежа, выбрав наиболее выгодный. Тип платежа определяется тем, каким образом будут распределяться проценты на протяжении всего периода возврата долга. Выделяют два вида платежей:

• Аннуитетный. При таком типе платежа заранее рассчитывается полная сумма процентов за весь указанный в договоре ипотечный период. Далее эта цифра складывается с телом кредита, а затем получившаяся сумма делится на число месяцев, оставшихся до погашения. Таким образом, заемщик ежемесячно на протяжении всех лет платит одну и ту же сумму. Этот вариант платежа наиболее выгоден тем людям, уровень дохода которых, с учетом расходов на кредит, близится к критической отметке в 50%.
• Дифференцированный. При этом типе платежа тело кредита равномерно распределяется на весь срок ипотеки, при этом проценты насчитывают отдельно, исходя из оставшейся суммы задолженности. Это значит, что первое время заемщик станет платить довольно высокие суммы, которые с течением времени будут постепенно уменьшаться. При общем подсчете переплата по процентам может оказаться ниже, чем во время аннуитетных платежей, но дифференцированный способ подходит только людям со стабильным хорошим доходом, особенно в первые годы выплаты.

Расходы заемщика увеличиваются при оформлении страхования жизни и здоровья, а также титульного страхования – защиты права собственности. Сумма может отличаться, зависимо от того, с кем был заключен договор: со страховой компанией или непосредственно с банком.

Финансовая организация по закону не имеет права запрещать досрочное погашение долга по ипотеке. Однако, когда речь идет о частичном досрочном погашении, она может настаивать на одном из удобных ей вариантов. Они заключаются в уменьшении тела кредита или в сокращении срока выплаты. В первом случае время, отведенное на возврат кредита, остается таким же – сокращается только размер ежемесячных платежей. Во втором – наоборот: ежемесячно придется отдавать те же суммы, что и раньше, но уже на протяжении более короткого срока.

Жилье в кредит с государственной поддержкой

Поскольку первоначальный взнос и проценты по кредиту представляют собой очень серьезную статью расходов для большинства семей, некоторым категориям населения государство оказывает помощь в виде частичной денежной поддержки при взятии кредита под покупку жилья. Субсидии и различные льготные программы дают возможность если не получить жилье за бесценок, то хотя бы снизить нагрузку на семейный бюджет.

Молодая семья

Для тех семей, которые попадают в данную категорию, из государственного бюджета могут быть выделены средства, которые покроют 30% стоимости квартиры. Для семей с детьми эта цифра составляет уже 35%, а для многодетных может компенсировать более половины затрат на покупку.

Тем не менее, к участникам этой программы выдвигаются достаточно строгие требования:

• доказанная необходимость улучшения жилищных условий;
• платежеспособность и готовность вложить собственные накопления сразу же после получения субсидии;
• возраст супругов до 35 лет.

Последний пункт нередко вызывает затруднения, поскольку между подачей заявки на субсидию и ее одобрением может пройти несколько лет, за которые возрастная ограничительная черта будет преодолена. В подобном случае семью вычеркнут из очереди на субсидию, даже если второй из супругов еще не достиг 35-летнего возраста. Еще один существенный минус программы – это ограниченное количество субсидий на год, которое определяется размером регионального бюджета и остается на усмотрение местной администрации.

Военная ипотека

Военные, которые находятся на службе, могут рассчитывать на государственную поддержку в виде субсидии и оплаты ипотеки со средств государственного бюджета на протяжении периода нахождения на должности. Возможность приобретения строящегося или вторичного жилья существует не только в регионе службы участника программы, но распространяется на всю страну.

Для того, чтобы получить такую субсидию, необходимо соблюсти всего несколько условий:

• быть гражданином РФ;
• служить по контракту;
• являться участником программы не менее трех лет.

Материнский капитал

Денежная помощь в размере более полумиллиона рублей, которая сейчас выдается при рождении даже первого ребенка, может быть использована для улучшения жилищных условий семьи, в том числе покупки недвижимости в ипотеку. При этом капитал разрешается применить как в качестве первоначального взноса, так и для последующего погашения процентов по кредиту. 

Для того, чтобы государство перечислило деньги кредитору, достаточно только предъявить выписку из банка, в которой будет значиться номер кредитного договора и сумма задолженности по займу. Однако и в этом случае есть свои ограничения: выбранная квартира должна удовлетворить требования не только банка, но и органов опеки и попечительства. Кроме этого, обязательно понадобится нотариально заверенное обязательство выделить ребенку или детям равные доли в приобретаемом жилье.

Семьи с детьми

Семьи, в которых родился второй или больше ребенок, могут стать участниками льготной ипотечной программы. Она представляет собой кредит на первое жилье с низкой процентной ставкой, которая варьируется от 4 до 5%.

Большое преимущество данной программы состоит в том, что с ее помощью можно рефинансировать старый долг по ипотечному кредитованию. Основной минус такой льготной ипотеки – то, что не каждая финансовая организация ее поддерживает и предлагает долгосрочные займы населению под низкие проценты.

Молодые специалисты

Для молодых ученых, врачей и учителей существует возможность получить значительную государственную поддержку во время покупки жилья. Согласно социальной ипотеке, из регионального бюджета единовременно финансируется половина стоимости недвижимости, а вторая часть постепенно выплачивается на протяжении всего времени ипотеки. Участник программы оплачивает только проценты по кредиту.

Стать участником программы может любой специалист вышеперечисленных профессий, который трудится по специальности не менее пяти лет. Как и с субсидированием молодых семей, очередь на получение такой помощи значительно превышает возможности региональных бюджетов, поэтому нахождение в очереди может занять очень длительное время. На федеральном уровне предпочтение отдается тем людям, которые работают в сельской местности.

Как получить кредит на квартиру: пошаговая инструкция

Выгодно купить квартиру в кредит можно, тщательно проанализировав все риски и возможности. Приступать к оформлению ипотеки стоит не ранее, чем станет наверняка известно, что собственными силами на новое жилья накопить не получится.

Жилищный заем в любом банке предусматривает несколько обязательных шагов, которые придется пройти, прежде чем получить ключи от квартиры.

Шаг 1. Взвесить свои финансовые возможности

Выплачивая кредит, придется отказаться от многих, ранее привычных вещей, но эти расходы никоим образом не должны понизить качество жизни. Еще перед обращением в банк следует максимум усилий приложить к тому, чтобы собрать как можно больше денег на первоначальный взнос – в таком случае переплата по процентам будет не такой высокой.

Кроме первоначального взноса, нужно быть готовым к тому, что теперь, и многие годы в дальнейшем, львиную долю доходов придется отдавать банку. Желательно, чтобы эта доля не превышала половины совместного дохода семьи, в противном случае есть риск значительно снизить уровень жизни.

Также очень важно проанализировать надежность и стабильность получаемых доходов. Если, например, в ближайшем будущем планируется повышение в должности или увеличение зарплаты, ипотеку можно брать без сомнений. Когда же стабильность доходов вызывает серьезные сомнения, лучше отложить покупку до лучших времен.

Шаг 2. Выбрать банк

Выбирая финансовую организацию, которая станет кредитором, нужно ориентироваться как на ее репутацию, так и на разные ипотечные программы, среди которых может оказаться ипотека со сниженной процентной ставкой или с государственной поддержкой.

В сотрудничестве с аккредитованными застройщиками банки нередко предоставляют всевозможные акционные предложения и другие условия, которые смогут уменьшить нагрузку на бюджет. Также сниженные проценты предоставляются тем клиентам, которые имеют в данном банке зарплатные или расчетные счета, а также обращались ранее за потребительскими кредитами и вовремя их погасили.

Шаг 3. Собрать необходимые документы

Для подачи в банк потребуются следующие документы:

• паспорт;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки;
• справка с места работы о заработной плате;
• налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей;
• свидетельство о заключении или о расторжении брака;
• копии свидетельств о рождении детей;
• во многих банках – дополнительный документ, удостоверяющий личность: водительские права, военный билет и т.д.

Если квартира покупается в ипотеку супругами, они считаются созаемщиками, и подобный перечень документов требуется от каждого из них.

Шаг 4. Подать заявку на кредит и получить одобрение от банка

Срок рассмотрения заявки обычно варьируется от одной до двух недель, на протяжении которых будет проверяться информация о заемщике, включая его кредитную историю. В случае положительного ответа, банк уведомит клиента о порядке и наименовании документов на недвижимость, которые ему необходимо будет предоставить.

Не нужно забывать, что для поиска подходящего варианта недвижимости устанавливается ограниченный срок – обычно до трех месяцев. По его истечению процедуру одобрения заявки придется проходить заново, хотя во многих случаях банк, учитывая объективные причины задержки, может продлить это время до необходимого.

Шаг 5. Выбрать недвижимость

Более охотно банки одобряют ипотеку для покупки первичного жилья, поскольку, как уже упоминалось, заранее оценивают риски, могущие возникнуть при невозврате кредита и продаже квартиры на торгах. Кроме этого, первичное жилье, приобретенное у аккредитованной строительной компании, не нуждается в титульном страховании, так как ранее не имело других собственников.

Разумеется, стоимость недвижимости не должна превышать сумму, которую банк предварительно одобрил для выдачи, а также быть значительно меньше реальной рыночной стоимости. Следует быть готовым к тому, что услуги оценщика, без которых ипотека станет невозможной, придется оплачивать самостоятельно.

Шаг 6. Подписать кредитный договор

К прочтению кредитного договора следует отнестись как можно более внимательно. Хотя это и нечастая практика, но иногда банки включают в соглашения пункты, прямо противоречащие законодательству: дополнительную комиссию за услуги, навязывание страховой компании и прочее.

Кредитный договор, как и любой другой вид соглашения, обсуждается и корректируется в двустороннем порядке до тех пор, пока стороны не придут к единому решению. Если финансовая компания упорно настаивает на невыгодных для клиента пунктах, возможно, стоит поискать другого кредитора с более прозрачными условиями сделки.

Шаг 7. Зарегистрировать право собственности

Последний этап в приобретении жилья в кредит – это регистрация права собственности в Росреестре. На протяжении всего кредитного периода на квартире будет обременение, согласно которому, совершать серьезные действия, вроде продажи или значительной перепланировки, владелец сможет только с согласия банка-залогодержателя. После полного погашения кредита в Росреестр нужно обратиться еще раз – для снятия обременения.