Строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств дольщиков с точки зрения бухгалтерского учета является инвестированием в строительство. Инвестором выступает дольщик. Он может вносить деньги в безналичной форме или банкнотами. Но прежде, чем погружаться в вопрос о том, нужен ли кассовый чек при продаже недвижимости физическому лицу, следует ознакомиться с законодательной базой – это Федеральный закон N 54-ФЗ от 22 мая 2003 года. Он регулирует расчеты между сторонами, которые выполняются при помощи ККТ.
Нормативная база
Продажа недвижимости с ККТ должна регулироваться законом №54-ФЗ. Закон определяет «кассовый чек», как:
- первичный бухгалтерский документ;
- отпечатанный принтером к ККТ или существующий в электронной форме;
- сформированный в «момент расчета между пользователем и покупателем».
Из этого определения следует, что если речь идет о «покупателе» и «продаже», то:
- сделка оформлена договором купли-продажи;
- между сторонами сделки установились отношения продавца и покупателя.
Вы можете купить новую квартиру в новостройке у девелоперского агентства или же выбрать квартиру на вторичном рынке у частного лица — все это будет оформляться и регулироваться договором купли-продажи. Его обязательно регистрируют в Росреестре, чтобы зафиксировать момент перехода права собственности от одной стороны сделки к другой.
Продажа услуг, товаров, работ физическому лицу юридическим оформляется при помощи чека ККТ. Правило одинаково действительно для организаций всех типов (юридических лиц) и индивидуальных предпринимателей. Если физическое лицо вносит деньги в кассу предпринимателя, в том числе при продаже недвижимости, то он должен применить ККТ и обязан выдать покупателю чек. Это может быть бумажный чек или электронный, если покупателю нужна такая форма учетного документа.
Особенности финансовых отношений при оформлении договора долевого участия
Закон четко определил, что кассовый чек нужен там, где есть продажа. Продаваться может товар или услуга. Однако, когда вы переводите на счет застройщика средства за квартиру, которая строится, вы инвестируете. Об этом процессе нельзя сказать, что дольщик заплатил деньги за квартиру. Формально это так, но ведь квартира еще не построена, не сдана в эксплуатацию и не передана из рук в руки. Физически никакой квартиры пока не существует. Так что же делает дольщик? Он инвестирует в строительство. Поэтому такая оплата не требует контрольно-кассового аппарата и применения ККТ. В этом разница между заключением ДДУ и продажей построенного жилья частным лицам.
Можно ли назвать договор долевого участия услугой
Нет, нельзя. Под услугой подразумевается действие. При этом одна сторона выполнила какую-то деятельность для другой и получила за это оплату (посадила дерево, перевезла вещи в новую квартиру). На первый взгляд кажется, что строительство – это и есть деятельность, но нет. Покупатель квартиры платит застройщику не за то, что он «строит», не за процесс, а за результат в виде квартиры, которой пока еще нет.
Салон красоты оказывает услуги (маникюр). Швейное ателье оказывает услугу (шьет костюм). Клиентка получает результат услуги, но не может купить в салоне готовый маникюр. С квартирой ситуация другая. Вы можете купить готовую квартиру, тогда вам должны выдать чек или же заключить договор ДДУ, и получится, что вы инвестировали в стройку, и ККТ не применяется, а кассовый чек не оформляется. Продажа недвижимости физическому лицу возможна только после того, как квартира появится физически, а инвестирование возможно на любом этапе.
При переводе денег на эскроу-счет нужен чек или нет
Чтобы защитить интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков, которые могут бросить строительство на любом этапе и исчезнуть с деньгами, государство ввело эскроу-счета. Это такие специальные счета, на которых хранятся средства дольщика до тех пор, пока дом сдадут в эксплуатацию, и застройщик начнет оформлять акты приема-передачи квартир.
Оформлять все ДДУ с эскроу-четами застройщику не обязательно. Ему необходимо продать таким образом только 10% от объема квартир в строящемся доме и выполнить 30% от запланированного объема работ по строительству новостройки. Проверяет соответствие нормативам специальная комиссия. Таким образом, при расчетах с дольщиками применяется одна из двух схем: деньги поступают на эскроу-счет или же деньги перечисляются на счет застройщика. Обе ситуации не являются «продажей», поэтому кассовый чек ККТ по оплате за квартиру не выдается.
Нужен ли кассовый чек при продаже квартиры в ипотеку
В этом случае все снова зависит от того, существует ли квартира физически. Тогда предприниматель должен создать чек. Но если речь идет о покупке на этапе строительства с оформлением договора долевого участия, то такая реализация жилплощади физическим лицом не требует применения ККТ. Эту позицию неоднократно выражало Министерство финансов. Например, в письмах №03-01-15/77956 от 10.10.2019, №03-01-15/100671 от 23.12.2019 и других.
Нужно ли применять ККТ для разовой сделки в недвижимости
Да, это как раз «тот самый случай». Если вы вносите всю суму сразу, то так правило речь идет о покупке квартиры, а не о ДДУ. И эта операция попадает в сферу применения ККТ.
На долевое участие люди часто соглашаются из-за нехватки финансов для внесения полной оплаты. Намного реже договоры такого типа заключают люди, которые имеют средства для внесения полной оплаты, но по личным соображениям решили все-таки покупать квартиру с оплатой, которую вносят частями.
Как выглядит контрольно-кассовый чек
Единой формы для макета контрольно-кассового чека нет. Распечатанные на разных кассовых аппаратах они могут отличаться размерами, местоположением реквизитов относительно друг друга.
Базовые реквизиты чека:
- В заголовке или шапке чека указывается название компании, которая его выдала. Ее ИНН, адрес. Ниже под этой информацией указываются данные контрольно-кассового аппарата – заводской номер и другие особенности. Номер ККТ можно увидеть на корпусе. Они должны совпадать.
После этого стоят реквизиты покупки:
- номер чека, дата и время покупки;
- стоимость покупки;
- фискальный режим – обозначается по-разному, в зависимости от принятых компанией аббревиатур;
- криптографический проверочный код.
Если речь идет о кассе магазина, то в чеке будут указываться реквизиты кассира (ее должность, фамилия, номер). Но так как при оплате недвижимости кассир не предусмотрен, то такие элементы из макета чека строительная компания уберет.
Если на чеке отсутствует базовые (обязательные) реквизиты, то документ признается налоговыми органами недействительным.
Налоговая обращает особое внимание на то, что в чеке должны указываться:
- тип системы налогообложения, с которой работает застройщик;
- тип расчета (приход / расход), сумма, место и дата расчета, адрес оператора фискальных данных;
- для электронного чека – электронный адрес и номер телефона компании;
- вид расчета (электронный или наличный);
- номер кассового аппарата.
Остальная информация размещается на усмотрение организации, выписавшей чек. Так, супермаркеты любят печатать на чеках информацию о рекламных акциях, которые проводятся магазином.
Виды чеков
Всего различают два вида чеков. Это бумажный кассовый чек и электронный. Юридическая сила того и другого одинакова. Если для клиента принципиально, то он сообщает менеджеру о том, какой чек ему необходим. Информацию о чеках, выданных за день, программное обеспечение контрольно-кассового аппарата отправляет в налоговые органы в онлайн режиме.
Должен ли указываться в кассовом чеке НДС
Да, налог на добавленную стоимость указывается в чеках. Интересно то, что в технической документации и требованиям к кассовым аппаратам об этом ничего не говорится. Однако в кассовых операциях всегда был НДС и указывался бумажных кассовых чеках. Поэтому его ставят и в чеке ККТ.
Какие штрафы действуют за не оформление кассового чека
Если застройщик продал квартиру по договору купли-продажи, но не оформил чек, то ему может грозить штраф. На первый раз налоговые органы могут ограничиться предупреждением, но во второй раз выпишут штраф на весьма внушительную сумму. Для юридических лиц сумма составит от 35 тысяч до 40 тысяч рублей. Также штраф будет выписан в отношении директора строительной компании за нарушение кассового режима.