Купить квартиру вместе: кто такой созаемщик по ипотеке и какие у него права

Иногда люди приобретают квартиры совместно. Это могут оказаться супруги, зарегистрировавшие отношения, или пара, состоящая в гражданском браке. Реже жилье вместе приобретают братья и сестры или дети и родители. А иногда в таком качестве выступают инвесторы, покупающие квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. Взяв совместную ипотеку, они становятся созаемщиками.

Совместная собственность супругов

Имущество, которое супруги приобрели тогда, когда официально пребывали в браке, называется совместным или совместно нажитым. Подразумевается, что они вели хозяйство вместе и расходы несли тоже сообща. Поэтому оба имеют равное право на собственность, если иное не оговорено законом. 

Личная собственность

У мужа и жены, кроме совместной, может быть и личная собственность. К такой относится:

• подаренная супругу / супруге квартира;
• недвижимость, которую один из партнеров купил до брака.

После появления в семейном праве такого понятия, как брачный контракт, границы личной собственности супругов расширились. Если пара подписала брачный договор и в нем оговорила, что имущество, которое будет приобретаться в браке, останется личной собственностью того, кто его приобрел, то это оно не будет считаться совместно нажитым. 

Как быть с ипотекой

В ипотечном кредитовании тоже встречаются «подводные камни». Допустим, что один из супругов взял кредит на покупку недвижимости до брака. Затем вступил в брак и дальше пара совместно гасила кредит. 

Юридически эта недвижимость останется оформленной на того, кто брал ипотеку, т.е. это не совместная собственность. Но ведь расходы-то несли вместе, подумает кто-то, и будет прав.  В случае, если пара расстается, то делить квартиру придется через суд. 

Истец должен доказать, что нес расходы по погашению кредита, и тогда суд признает ее совместной собственностью, а также присудит ответчика (т.е. заемщика по ипотеке) к тому, чтобы он вернул доказанную сумму истцу. Следовательно, на половину квартиры у истца нет законного права. Возможно, что квартиру признают совместной собственностью. Однако это зависит от степени участия мужа и жены в погашении платежей и других нюансов. 

Совместная долевая собственность лиц, не состоящий в браке

Еще лет 10 назад банки категорически отказывались оформлять совместную ипотеку на людей, состоявших в отношениях, но не заключивших брак. Но пары продолжали жить совместно, оформлять ипотеку на того из партнеров, у кого больше зарплата, и гасить кредит совместно. 

Все это несло риски для того партнера, фамилия которого не упоминалась в договоре ипотеки.  Он мог добросовестно помогать оплачивать ипотеку, но при расставании пары оказывалось, что вернуть вложенные деньги довольно трудно, если вообще возможно.

Мир кредитов меняется. Учитывать то количество пар, которые могли бы взять ипотеку, но не будут этого делать потому, что официально их отношения не зарегистрированы, банкам пришлось перестраиваться. Так в обиходе появилось понятие созаемщиков.

Следовательно, созаемщик по ипотеке в большинстве случаев — это мужчина или женщина, состоящая в гражданском браке с тем, кто оформляет ипотеку на себя. 

Реже в таком качестве выступает другой родственник. Например, родители того, кто оформляет кредит.  Если заемщику 25-30 лет, то его родители могут еще работать. Некоторые из них имеют достаточно высокие зарплаты и могли бы оплачивать кредит без проблем. Однако из-за возраста родителей (50+ лет) банки неохотно предоставляют им выгодные условия, зато с удовольствием принимают в качестве созаемщиков в ипотеке для их детей. 

И, наконец, еще одна категория – люди, не состоящие в родстве, но планирующие совместный бизнес. Например, купить коттедж у моря и сдавать туристам в аренду на протяжении теплого сезона. Все перечисленные ситуации объясняют, кто может быть созаемщиком. Но это не значит, что не может возникнуть другая ситуация и появиться другие причины для того, чтобы взять ипотеку совместно.

Правовые нюансы видов собственности

Права заемщика и созаемщика в ипотеке проистекают из вида собственности. Она может быть: 

• общей совместной у супружеской пары, состоящей в официальном браке;
• общей долевой у всех остальных.

В первом случае доли не выделены, т.е. пара имеет равные права. При разводе их совместно нажитое имущество делится поровну. 

Во втором случае нужно четко обозначить доли. Это значит, что в договоре, который заемщик и созаемщик заключили между собой, указывают, какую долю от квартиры получает каждый. Если недвижимость покупается в ипотеку, то в соглашении также будет обозначено, какую долю кредита погашает каждый партнер. О том, какие правила действуют для долей, можно посмотреть в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Часто в блогах встречается фраза «созаемщик имеет право на квартиру». Это не совсем корректное выражение. Созаемщик, который состоит в браке с титульным заемщиком имеет равные права на квартиру. Если же партнеры по покупке не состоят в браке, то у созаемщика возникает право только на ту часть квартиры, которая четко указана в договоре. Если же стороны «забыли» это указать, то скорее всего суд решит, что она должна соответствовать внесенной сумме. Т.е. продать или завещать каждый созаемщик может только свою часть.

Есть ли требования к созаемщику

Нет. Законодательство не определяет, кто должны быть созаемщиком, так же как не выдвигает требований к нему по ипотеке. Поэтом каждый банк устанавливает собственные правила и требования. Единственный общий момент: требования не должны противоречить действующему законодательству. Если в законе сказано, что ипотеку можно выдавать людям:

• достигшим совершеннолетия;
• не вышедшим на пенсию;
• имеющим трудовой стаж больше 3 месяцев;
• имеющим стабильный доход;
• получивших хорошую кредитную историю.

То это значит, что и созаемщики должны соответствовать этим требованиям. К сожалению, если банк посчитает, что человек предпенсионного возраста не успеет вернуть кредит, это значит, что ему предложат достаточно плохие условия, чтобы он сам отказался брать заем. В основном банк ориентирован на людей 25-35 лет, которые стабильно работают и у них достаточно времени, чтобы успеть расплатиться с кредиторами. 

Как оформляется квартира с созаемщиком

Раз ипотеку можно взять на двоих, то ипотечный договор принимает вид одного из двух базовых вариантов:

В первом варианте сторонами выступают:

• один заемщик по ипотеке, которого можно назвать титульным;
• банк.

Второй человек (созаемщик) фигурирует в договоре в качестве поручителя. Это значит, что, рассчитывая условия сделки, банк принимает к сведению информацию о доходах только одного человека – заемщика по ипотеке. Доход поручителя значения не имеет. Если заемщик потеряет возможность платить, то обязательства по оплате переходят на поручителя. 

Во втором варианте оба заявителя становятся заемщиками по договору или созаемщиками. Банку все равно, как они договаривались между собой. Широко распространено мнение, что в ипотечном договоре не указывается, кто и как должен осуществлять платежи. Банку главное, чтобы они поступали вовремя и в полном объеме. 

Но это не значит, что указания о том, кто должен осуществлять платеж и как, не вписывается в условия договора. Это зависит от банка и его политики по созаемщикам. Например, указывается, что стороны будут платить ежемесячно, но каждый – свою долю. Или же оговариваются другие особенности платежей. 

Какие документы понадобятся в банке

Независимо от того, сколько лиц берет совместную ипотеку, банки требуют от них те же документы, как если бы кредит брал один человек. 

В первую очередь созаемщики по ипотеке берут:

1. 1

   Справку о доходах. Если они частные предприниматели, то необходима и налоговая декларация.
2. 2

   Затем потребуется копия трудовой книжки или же копия трудового договора.
3. 3

   Два документа, удостоверяющие личность. Первым выступает паспорт, а вторым СНИЛС. Предприниматель может взять в качестве второго документа свидетельство ИП.

Собрав все бумаги, созаемщики по ипотеке могут приступать к выбору банка и заполнению анкеты-заявки. Большинство финансовых учреждений принимает заполненные анкеты онлайн, что довольно удобно. 

Но не рекомендуется заполнять сразу десять заявок из расчета «где-то откажут, а где-то согласятся». Все банки будут проверять репутацию заемщика в Бюро кредитных историй. Если туда поступил одновременно несколько заявок из разных банков, то система может «сломаться» и решить, что человек-мошенник. Он якобы пытается взять кредит во всех банках сразу. Компьютерная система откажет в выдаче, а заодно пометит такого спешащего заявителя, как мошенника. Чтобы этого не произошло, дождитесь ответа от первого банка прежде, чем подавать заявку в следующий. Это не занимает много времени.

Оформление ипотеки

После того, как банк одобрит заявку, созаемщики находят квартиру. Заключают с продавцом предварительный договор купли-продажи. Согласовывают выбранную жилплощадь с банком путем предоставления документов от продавца. Если кредитор одобрит, то подписывается ипотечный договор между созаемщиками и банком и регистрируется в Росреестре. 

Какие документы подписывают стороны между собой

Права созаемщиков по ипотеке должны быть письменно зафиксированы. Но это не какой-то особый договор между ними, а тот, по которому они покупают недвижимость. Если квартира приобретается на вторичном рынке, речь идет о договоре купли-продажи, а если покупалось первичное жилье в новостройке – тогда это договор долевого участия.

В качестве сторон договора указываются покупатель и продавец. Покупателем будут выступать оба созаемщика. Права созаемщиков по ипотеке, а также обязанности, перечисляются в соответствующих разделах договора. 

Также будет указано, что квартира покупается в совместную долевую собственность. Созаемщики имеют право распоряжаться личными долями вместе или раздельно. Могут продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.  Перечень доступных действий указан в ст. 246 ГК РФ. 

Обязательно при этом учитывать, что в случае продажи совместной недвижимости, вторая сторона имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Поэтому продать свою долю жилплощади можно будет либо второму совладельцу, либо третьим лицам, предварительно заручившись его письменным согласием на продажу.

Что будет если созаемщики «разбежались»

Гражданский брак отличается от официального тем, что стороны легко сходятся для совместного проживания и также легко расстаются. Но ипотека взята на двоих и возникает вопрос о правовых последствиях для каждой из сторон.

В такой ситуации предусмотрено несколько возможных вариантов действий:

1. 1

   Стороны договорились, что будут продолжать выплачивать ипотеку, а потом продадут квратиру. Это благородно, но такое соглашение просуществует только до того момента, пока мужчина и женщина не создадут новые семьи. Необходимость платить «какой-то кредит» приводит к скандалам в новой семье, и вскоре бывший партнер или партнерша начнет говорить о том, что у него нет денег.
2. 2

   Одна из сторон сразу отказалась от своих обязательств по договору. Банк все равно будет требовать со всех оплату в соответствии с договором. Поэтому при отсутствии поступлений платежей зафиксирует просрочку и подаст в суд с тем, чтобы изъять квартиру в счет погашения задолженности и закрыть вопрос.
3. 3

   Более сознательный партнер может попытаться тянуть ипотеку в одиночку или же попытаться найти замену для созаемщика. В любом случае заемщикам желательно почитать, что говорится о расторжении сделки в конкретном договоре ипотеки, а затем обсудить этот вопрос с менеджером банка, если остались невыясненные вопросы.

Плюсы и минусы ипотеки с созаемщиком

У каждого вида сделки есть собственные достоинства и недостатки. 

Ипотека с созаемщиком позволяет паре, состоящей в гражданском браке:

1. 1

   Приобрести собственное жилье. При этом вдвоем они могут рассчитывать на значительно большую сумму кредитования и лучшие условия, чем если бы парень или девушка оформляли ипотеку в одиночку.
2. 2

   Улучшить свою финансовую устойчивость. Доходы созаемщиков становятся страховкой друг для друга. Если один человек внезапно теряет работу, и его финансовая состоятельность снижается, то второй может поддерживать выплаты на стабильном уровне, пока первый не найдет новую работу.

Банк тоже получает свои плюсы:

1. 1

   Возможно, созаемщики бы вообще не обращались за кредитованием, если бы действовали в одиночку, а значит они принесут доход банку.
2. 2

   Банковские риски снижаются.

Но также есть и недостатки. Документально не закрепленные отношения гражданского брака — это лишние волнения. Эмоциональным людям трудно абстрагироваться от того, что однажды может наступить день, когда они с партнером расстанутся, и ипотека станет источником проблем. Чтобы этого не произошло, юристы рекомендуют правильно подходить к оформлению всех документов, касающихся покупки квартиры. Тогда оба созаемщика будут четко понимать какими окажутся их действия или действия банка в случае, если человек решит выйти из статуса созаемщика по ипотеке.