С сентября 2022 года в силу вступили некоторые поправки к Жилищному Кодексу РФ – Федеральный закон о микродолях №310. Согласно ему, любые сделки с частями недвижимого имущества, чей размер меньше установленных норм, не будут регистрироваться Росреестром. Не имеет значения ни порядок совершения сделки, ни ее нотариальное заверение – если фигурирующий в ней объект классифицируется как ничтожная доля, договор будет отменен. Однако и в вопросе микродолей есть свои исключения.
Что такое минимальная доля?
Прежде чем перейти к минимальной площади, дающей возможность совершать сделки с частью недвижимости, нужно разобраться, почему вообще возник запрет на продажу доли в квартире, если она меньше установленной нормы. Раньше бесконтрольное деление площади на нескольких собственников приводило к тому, что они могли владеть и 1/100 и даже 1/1000 имущества.
Такое дробление жилья дает широкий простор для различных противоправных действий. Люди, покупавшие микродоли в недвижимости, могли зарегистрироваться по этому адресу и получать все доступные льготы. Чаще всего при этом фигурировал полузаконный миграционный статус нового собственника.
Случалось и так, что собственников у квартир, поделенных на множество частей, становилось слишком много. Каждый из них имел право пользоваться данной жилплощадью, проживать в ней. Итогом становилась вынужденная продажа другими владельцами своих квадратных метров по значительно сниженной цене.
Схемы мошенничества с маленькими долями можно перечислять долго. Все они сводятся к тому, чтобы как-то ограничить собственников других частей квартиры, доставить им неудобства, нередко – вынудить продать свои доля недвижимости за бесценок.
По новым правилам, закрепленным в законе, минимальная доля в квартире, которую можно продать, равняется 6 квадратным метрам. Долями меньшей площади можно владеть на законных основаниях, никто их у владельца не отнимет. Однако совершать с ними какие-то сделки, вплоть до предоставления жилплощади в аренду, нельзя. Подобные договоренности из-за ничтожности долей также признаются в суде ничтожными или притворными – в зависимости от ситуации.
Минимальные доли в квартире: исключения
Закон о малых долях в квартире подразумевает и несколько исключений. В некоторых случаях человек может получить в собственность меньше установленных 6 кв. м. на законных основаниях. К ним относятся:
- 1Получение наследства. Квартира может быть маленькой, а наследников много. Если наследодатель решил разделить имущество поровну между всеми, его волю никто не будет оспаривать. Наследники получат по доле минимального размера в 6 квадратов, а то и меньше: 5 или 4. Законом допускается наследование микродоли.
- 2Покупка жилья за материнский капитал. Как правило, маткапитал покрывает лишь незначительную часть стоимости квартиры, скажем, 1/10 часть. Именно из нее детям будут выделяться доли. Нередко их размер не превышает 1/30 или 1/50 части недвижимости, а то и меньше. По правилам доля, причитающаяся несовершеннолетнему, не может быть меньше 1 кв. м. по площади.
- 3Приватизация с последующим разделением жилья на доли.
Важно помнить, что слишком маленькую долю, полученную в собственность, все равно нельзя продать. Фактически такое имущество становится «мертвым грузом», способов распорядиться которым остается немного.
Что можно сделать с микродолей?
Закон о 6 квадратных метрах на человека оставляет владельцу ничтожной доли немного вариантов. К ним относятся:
- 1Продажа другим собственникам. Отчуждение микродоли в квартире в пользу другого владельца путем купли-продажи допускается, но с оговоркой. Часть имущества с учетом приобретенной доли должна быть не меньше заявленных 6 кв. м. Например, если в распоряжении покупателя уже было 5 кв. м., и он приобрел у совладельца квартиры микродолю еще на 4 кв. м., в итоге он будет иметь 9 кв. м. В таком случае сделка будет зарегистрирована.
- 2Передача в дар. Избавиться от микродоли в квартире можно путем ее дарения, но только кому-то из совладельцев. В отличие от долей нормального размера, дарить ничтожную часть имущества посторонним людям нельзя.
- 3Одновременная продажа нескольких долей. Если несколько собственников владеют микродолями, но в сумме их имущество укладывается в установленные законом рамки, они могут продать его одновременно.
- 4Продажа квартиры целиком. Несмотря на то, что сделки с микродолями запрещены, это правило игнорируется, если объект продается не по частям, а целиком, одному покупателю. Этот вариант актуален для нескольких наследников, получивших от наследодателя жилье малой площади.
Когда продать микродолю другим собственникам не получается, можно обратиться в суд за признанием ее ничтожной и получением компенсации. Положительное решение суда фактически принуждает совладельцев выкупить и истца часть его имущества.