Можно ли выделить долю в ипотечной квартире?

Квартира, приобретенная с помощью жилищного займа, хоть и считается собственностью покупателя, имеет обременения до полного погашения долга. Следствием этого является ряд юридических сложностей, которые наиболее ярко проявляют себя в вопросах: как делится квартира в ипотеке, как распределяются доли в залоговой недвижимости и как банки реагируют на возможную смену должников? Больше всего проблем возникает, когда жилье, приобретаемое в ипотеку на 20-30 лет, становится предметом дележа имущества при разводе. Нередки ситуации, при которых супруги-заемщики принимают решение расторгнуть брак задолго до окончания действия кредитного договора. В этом случае важны мельчайшие нюансы оформления договора, каждый из которых может иметь решающее значение в суде.

Когда в залоговой недвижимости выделяются доли?

Как правило, выделение долей в ипотечной квартире, если на то есть желание собственников, происходит уже после погашения кредита. Однако бывают ситуации, когда такое выделение необходимо раньше – чаще всего этот вопрос касается определения части недвижимого имущества в собственность несовершеннолетних. В частности, если в приобретении жилплощади принимал участие материнский капитал, такое выделение просто необходимо – в противном случае Пенсионный фонд откажется перечислять средства капитала.

С другой стороны, банки не очень приветствуют выделение доли в квартире при ипотеке до ее закрытия. Единственным решением, которое может удовлетворить финансовую организацию и при этом никак не нарушить права детей, может стать нотариально заверенное обязательство передать в собственность несовершеннолетних некую часть недвижимости. 

Опасения банков связаны, в первую очередь, с риском невыплаты долга. Протокол, при котором квартира с задолженностью изымается, а затем продается на торгах, при наличии долей несовершеннолетних, может быть значительно усложнен. Дело в том, что, согласно закону, при отчуждении у ребенка недвижимого имущества, ему должна быть предоставлена равноценная замена. Брать на себя эту сложную задачу финансовые компании не готовы. Поэтому, если выделение долей крайне необходимо, лучше осуществить эту процедуру с привлечением другого ценного, движимого или недвижимого имущества, в качестве залогового.

Как делится ипотечное жилье при разводе?

Любое имущество, купленное или приобретенное другим путем в браке, считается общим. Исключение составляет только та собственность, которая юридически изначально оформляется на конкретного человека. Касаемо недвижимости, такими исключениями могут быть подаренные или унаследованные объекты, и только тогда, когда второй супруг заведомо отказывается от каких бы то ни было претензий на них.

Если ипотечный договор оформляется на одного из супругов, второй автоматически становится созаемщиком по данному кредиту. Соответственно, в случае бракоразводного процесса ипотека разделяется между заемщиком и созаемщиком, то есть, делятся как само имущество, так и долги по нему.

Ошибочно полагать, что, если заемщиком по документам является, например, муж, то после развода жена не будет должна выплачивать ипотеку. Это касается даже тех случаев, когда она не имеет официальных или каких-либо других доходов, полностью находится на обеспечении мужа и фактически не участвует в выплате жилищного кредита. При разводе супруга имеет право претендовать на половину собственности, при этом беря на себя половину обязанностей по погашению займа.

Именно с таким положением дел и связано то, что банки более охотно предоставляют ипотечные займы семейным парам. Считается, что созаемщики как потенциально работоспособные граждане с большей долей вероятности справятся со своими кредитными обязательствами и не допустят просрочек платежей. 

Наиболее часто раздел ипотечного кредита после развода происходит по двум схемам. Первая заключается в следующем. Если заемщиком по недвижимому имуществу является, скажем, муж, вносящий платежи на протяжении всего времени, то после расторжения брака именно он останется владельцем обремененной недвижимости. При этом жена оставляет за собой право требовать материальной компенсации, размер которой составляет половину рыночной стоимости квартиры или дома. Важно помнить, что сумма займа на покупку недвижимости не играет здесь никакой роли – компенсация определяется только кадастровой стоимостью жилья.

Вторая схема более сложная. По ней ипотечный договор, со всеми правами и обязательствами, можно переоформить на обоих супругов. Это значит, что если заемщиком числился только один из них, то теперь оба будут нести ответственность перед финансовой организацией в объемах, заранее оговоренных и прописанных в соглашении. С помощью такого переоформления можно разделить обязательства как поровну, так и в других пропорциях. Впоследствии тот из супругов, который взял на себя меньшую нагрузку по погашению ипотечного долга, сможет претендовать на меньшую часть собственности.

Главное правило, которое действует при дележе ипотечной квартиры – это обязательное участие банка. Будучи залогодержателем недвижимости, финансовая организация должна быть проинформирована о любых серьезных изменениях, касающихся залогового имущества. Обремененной недвижимостью нельзя распорядиться, в том числе продать или поделить, без разрешения банка. 

Самые простые в юридическом смысле случаи выделения долей в ипотечной квартире при разводе касаются тех созаемщиков, которые еще на этапе приобретения жилья заключили брачный договор. В таком документе заранее прописывается объем собственности каждого супруга, его будущие претензии, а также то, кто является основным плательщиком по ипотеке и сохраняет за собой обязанности погашать кредит после расторжения брака.

Правила составления брачного договора

До сих пор в обществе бытует стереотип, что брачный договор – это признак недоверия супругов и своеобразный символ ненадежности брака. На самом деле все обстоит с точностью до наоборот – подобный документ является гарантией отсутствия корыстного интереса со стороны одного из супругов и исключает появление имущественных конфликтов в будущем.

Как уже упоминалось, поделить квартиру в ипотеке легче всего, если такая вероятность прописана ранее в брачном договоре. В этом обоюдном соглашении обязательно следует указать:

• информацию о первоначальном взносе: кто из супругов является плательщиком и откуда были получены средства на взнос;
• всех плательщиков по ипотечному кредиту;
• долю каждого супруга, а также размер недвижимого имущества несовершеннолетних;
• размер и порядок выплаты компенсации, если один из супругов примет решение отказаться от своей доли;
• порядок распределения недвижимости во время расторжения брака, а также долговых обязательств по нему.

Кроме этого, если ипотека фактически оплачивается одним супругом, в брачный договор можно внести пункт об отказе от претензий на жилье со стороны второго. 

Несмотря на это, брачный контракт вполне можно оспорить в суде. Основанием для этого являются как нарушения в порядке регистрации документа, так и факт финансового участия второго, не являющегося собственником, супруга в выплате кредита или неотделимых улучшениях недвижимого объекта.

Как банки относятся к разделу залогового имущества?

То, каким образом будет разделено ипотечное недвижимое имущество супругов, зависит только от решения банка, вернее, от его согласия на внесение предложенных заемщиками изменений. Основным вопросом всегда остается, кто должен платить ипотеку после развода, а также проблема определения права собственности.

Первым вариантом развития событий может быть просьба признать ипотечный заем общим. В этом случае с большой долей вероятности суд постановит удовлетворить пожелания супругов и обязать их в равных пропорциях выплачивать кредит. Вносить изменения в кредитное соглашение при этом не нужно, и банк охотно даст согласие на такой способ закрытия долга, ведь ни размер ежемесячного платежа, ни график погашения при этом не изменятся.

Совершенно иначе банки смотрят на предложение переоформить кредитные обязательства на одного супруга, одновременно сделав его собственником и единственным должником по ипотеке. Хотя с точки зрения взаимных договоренностей между мужем и женой такой вариант логичен, для финансовой организации он сопряжен со многими рисками. Поскольку после такого переоформления плательщиком станет один человек, вся нагрузка по погашению займа ляжет на его плечи. Соответственно, если его доходы изменятся в худшую сторону, он может не справиться с выплатами.

В случае отказа со стороны банка разводящимся придется обратиться в суд. Однако и в этом случае риск неудовлетворения просьбы остается высоким. Дело в том, что в суде банк выступает в качестве третьей стороны, интересы которой никоим образом не должны быть нарушены. Если в процессе рассмотрения выяснится, что определение одного супруга в качестве заемщика рискованно, суд ответит отрицательно.

Однако в некоторых случаях такое прошение все же может быть принято банком и удовлетворено. Речь идет о созаемщиках, имеющих разный по уровню доход. Если в качестве единственного должника выступает супруг с более высокими доходами, который и до этого брал на себя большую часть обязательств по погашению кредита, банк может дать согласие.

Способы раздела ипотечного кредитования при разводе

Вариантов, как оплачивать ипотеку после развода, есть несколько. Самыми распространенными из них являются равное разделение обязанностей заемщиков, переоформление квартиры на одного из супругов или же ее продажа. 

Разделение задолженности поровну

При расторжении брака делится не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Важно помнить, что долги считаются общими только в том случае, если на кредитные средства приобреталась общая собственность. Если один из супругов оформил заем и потратил его на личные нужды, второй после развода компенсировать эти затраты не обязан.

Проще всего, когда супруги в совместном владении имеют две примерно одинаковые по стоимости квартиры. Разделить их они могут как угодно: или по отдельной квартире, или по равной доле в каждой из них. Если же жилплощадь одна, при этом находится в залоге у банка, окончательно решить вопрос с долями удастся только после полного погашения долга.

Иногда добрачное имущество одного из супругов или же такое, которое не попадает в категорию совместного, может принимать участие в ипотечной покупке недвижимости. В такой ситуации речь уже не идет о равном разделении квартиры и долгов по ней. 

Например, муж накопил до брака или позже получил в наследство некоторую денежную сумму. Затем он использовал ее в качестве первоначального взноса по ипотеке и заплатил более 30% стоимости жилья. В данном кредитном договоре его жена будет фигурировать созаемщиком и наравне с мужем вносить вклад в регулярную оплату займа. 

Однако даже в том случае, если их доходы равны, и каждый из супругов выделяет одинаковую сумму на погашение ипотеки, жена не сможет рассчитывать на половину квартиры после расторжения брака. Поскольку треть стоимости жилья была уплачена мужем из его личных средств, он получит две трети квартиры, а его жена всего лишь треть. Это связано с тем, что совместным делимым имуществом будут считаться только две трети квартиры.

Переоформление на одного заемщика

Вариант, при котором заемщиком останется только один из супругов, банки одобряют неохотно, однако в некоторых случаях все же идут навстречу клиентам. Это сделать намного проще, если второй супруг не вкладывал в данный недвижимый объект другие средства, кроме тех, которые были направлены на погашение займа: деньги на ремонт, юридическое оформление и т.д. В противном случае созаемщиков ожидает крайне сложная и затянутая по времени судебная процедура.

Более распространенным является вариант, когда кто-то из супругов становится единственным фактическим собственником, но в юридическом смысле заемщиками считаются оба. К такому пути решения проблемы прибегают тогда, когда банк упорно не соглашается переоформить кредитный договор. 

Его суть заключается в следующем. Супруги договариваются, что один из них продолжает оплачивать ипотеку в полном объеме, а второй компенсирует ему половину затрат. Очень желательно, чтобы в такой ситуации была составлена соответствующая расписка. Она нужна в случае, если тот супруг, который должен передавать компенсацию, перестанет платить, и неустойку в размере половины стоимости регулярных платежей можно будет стребовать с него через суд. Однако следует помнить, что для подобного иска существует свой срок давности – три года с момента прекращения передачи денежных средств.

Продажа ипотечной квартиры

Один из самых простых способов оформить договор о разделе ипотечной квартиры – продать ее еще до истечения срока действия кредитного договора. Эта процедура не является редкостью, имеет отработанный механизм и вполне положительно воспринимается большинством финансовых организаций.

Единственный минус такого варианта раздела имущества при разводе – усложненная процедура продажи недвижимости, связанная с наличием обременения и большим количеством сторон, участвующих в сделке. Прежде всего, для нее потребуется согласие банка-залогодержателя – без этого Росреестр не сможет зарегистрировать переход права собственности. Также, если с момента приобретения квартиры прошло менее трех лет, после ее продажи придется заплатить подоходный налог.

Существует два вида продажи находящейся в залоге квартиры. Согласно с первым, наиболее простым, покупатель передает продавцу оговоренную сумму, с помощью которой тот полностью погашает задолженность перед банком, после чего с квартиры снимается обременение. В результате зарегистрировать нового собственника можно уже без участия финансовой организации. 

Второй способ продать ипотечную недвижимость немного сложнее. Он заключается в том, что к покупателю переходит не только сама собственность, но и долговые обязательства по ней. Это сопряжено с двумя основными проблемами. Во-первых, не каждый покупатель согласится приобрести обремененное жилье, хоть даже и с частично погашенным кредитом. Во-вторых, со стороны банка к нему будут выдвигаться такие же требования, как и к любому другому заемщику по жилищному кредиту. Это значит, что при наличии плохой кредитной истории или неподтвержденных доходах вариант передачи кредитных обязательств будет отвергнут.

Натуральная доля

Раздел имущества супругов, когда квартира находится в ипотеке, возможен еще и методом выделения натуральных долей для каждого из них. Сразу следует оговориться, что для этого подходит далеко не каждая недвижимость, а только та, которая обладает определенными техническими характеристиками.

Доля в натуре – это конкретная часть жилплощади, принадлежащая одному собственнику. От идеальной доли она отличается четким определением, может насчитывать одну или несколько комнат и, по сути, является совершенно отдельной жилплощадью.

Как раз индивидуальностью и обособленностью натуральной доли обусловлен ряд проблем, возникающих при ее выделении. Такая часть недвижимости должна иметь отдельные выход, санузел, систему отопления, кухню – то есть, быть абсолютно независимой от остальной части квартиры или дома.

Для того, чтобы определить, возможно ли разделение жилья на натуральные доли в принципе, потребуется профессиональная экспертиза. Специалисты установят, насколько осуществимы проводка труб отопления и оборудование отдельного входа. На практике большинство среднестатистических квартир для этого не подходит – в них можно выделить только идеальные доли после снятия обременения.

Чаще всего доли в натуре получается выделить в частном доме. Однако при этом не нужно забывать, что такая процедура повлечет за собой значительные расходы. Во-первых, специалистами обязательно будет предложено возведение стен, отделяющих одно помещение от другого. Во-вторых, оборудование второго входа, изменение расположения коммуникаций также обходятся недешево. Если учесть, что недвижимость и так находится в ипотеке, за которую необходимо платить, траты на подобное разделение имущества могут быть слишком большими.

Раздел ипотечной квартиры с несовершеннолетними детьми

Раздел ипотечной квартиры с ребенком имеет множество вариантов. Конечное распределение имущественных прав и обязанностей по оплате ипотеки осуществляется после взаимных договоренностей и решения суда. 

Тот родитель, с которым после развода остается ребенок, теоретически может получить большую долю в совместной квартире. Однако на практике такое развитие событий возможно, только если супруги заранее договорятся о подобном разделении. Обычно суд склоняется к тому, чтобы делить недвижимое имущество между супругами поровну, невзирая на то, с кем из них определено место проживания несовершеннолетнего.

Кроме этого, если ребенок будет проживать, например, с матерью, и после расторжения брака она получит две трети квартиры, изменятся и платежные обязательства. Поскольку супруги являются созаемщиками и по закону в равной степени погашают ипотеку, суд вероятнее всего обяжет жену выплачивать компенсацию бывшему мужу в счет того, что ее доля в квартире больше.

С 2020 года появились и другие нововведения в вопросах регулирования раздела ипотечного имущества. Они касаются тех случаев, когда залоговая недвижимость делится поровну, ребенок остается жить с матерью, а отец проживает отдельно, хотя и сохраняет за собой право на половину квартиры, кредит за которую еще не выплачен. Суд может постановить, что, кроме алиментов, муж будет перечислять бывшей жене и помощь на погашение ее части долга. На сегодняшний день эта процедура еще не отрегулирована должным образом, и конечной инстанцией относительно судьбы имущества, а также порядка внесения платежей, остается суд.

Все еще сложнее, если в покупке квартиры участвовал материнский капитал. Разделение долей будет производиться, зависимо от того, какой процент стоимости жилья покрыли деньги сертификата. Именно эта часть квартиры делится поровну между мужем, женой и несовершеннолетними. Остальной объем недвижимости, цена которого была покрыта с помощью жилищного займа, будет поделена только между супругами в качестве общей собственности. Если кто-то из них решит отказаться от своей доли в пользу детей или второго супруга, это будет его личным решением – судом не предусматривается возможность отторжения части имущества у одной из сторон в пользу второй.

Особенности раздела ипотечного имущества, купленного до брака

Нередки случаи, когда ипотечный кредит оформляется на одного из супругов еще до заключения брака. По такому договору заемщиком и собственником является один человек. Это значит, что после развода недвижимое имущество разделу не подлежит – оно будет принадлежать только тому из супругов, который оформил заем.

Спорная ситуация возникает, когда оплата кредита продолжается уже в браке. Дело в том, что доходы супругов, независимо от того, кто сколько получает, считаются общими. Таким образом, на погашение личного долга одного из них расходуются общие деньги. Даже если заемщик будет вносить ежемесячные платежи исключительно со своей заработной платы, суд все равно посчитает, что тратились деньги семейного бюджета.

После расторжения брака не может быть и речи о том, чтобы поделить ипотечную квартиру. Однако тот из супругов, который не является заемщиком, но участвовал в выплате кредита, имеет право потребовать компенсацию. Она будет равняться половине всех ежемесячных платежей, внесенных за период существования брака.

К сожалению, любой банк во время бракоразводного процесса, как его непосредственный участник, прежде всего заинтересован в получении собственной прибыли. О каком бы разделе ни договорились между собой супруги, им не удастся его осуществить, если финансовая организация посчитает такой вариант невыгодным для себя. По этой причине специалисты советуют все же составлять брачный договор, освещая в нем хотя бы те аспекты, которые касаются купленной в кредит недвижимости.