Налог на имущество организаций

Налогом на имущество, оплата которого входит в обязанности всех организаций, с 2019 года считается налог на коммерческую недвижимость. До этого времени в подсчете учитывалось и другое ценное имущество, например, транспорт, но сегодня налогообложение касается только недвижимости.

Налогообложение коммерческой недвижимости производится на федеральном уровне. От региональных особенностей зависит, какая стоимость сооружений будет служить ориентиром для подсчета налогов. Кроме этого, существуют и определенные льготы для их уплаты. 

Какая недвижимость считается коммерческой

Прежде чем разбираться, как рассчитывается налог на имущество организаций, нужно выяснить, что такое коммерческая недвижимость в целом, и почему к ней применяются особые нормы налогообложения.

Коммерческими считаются те недвижимые объекты, которые используются в коммерческой же деятельности. Целью является получение с их помощью прибыли. 

Коммерческие объекты бывают:

• торговыми: торговые центры, отдельные магазины;
• производственными: предприятия, на которых производятся товары, склады, где они хранятся:
• социальными: медицинские центры, спортивные клубы и т.д.;
• офисными;
• сельскохозяйственными;
• свободного назначения.

Налог на коммерческую недвижимость юридических лиц насчитывается только тогда, когда эти объекты находятся на балансе компании или организации. Простой пример – строящийся многоквартирный дом. Застройщик возводит его с целью получения прибыли. Когда объект регистрируется в ЕГРН, то есть сразу после ввода здания в эксплуатацию, но до продажи квартир – он коммерческий. Обретая собственников в виде жильцов, дом переходит в их частную собственность. Налоги на имущество платят уже они, соразмерно ставке для физических лиц.

Налог на нежилую недвижимость юридические лица должны платить, вне зависимости от того, какой доход она приносит: прямой или пассивный. В качестве примера прямого можно привести цех, где изготавливается некий товар, а также магазин, в котором он реализуется. Переданная внаем недвижимость остается на балансе компании-собственника, и налог на нее платит именно она. Эта задача не возлагается на арендатора.

Какое имущество облагается налогом

Налог на собственность коммерческой недвижимости касается многих принадлежащих компании объектов. Налогообложению подлежат:

1. 1

   Основные средства. Под этим термином следует понимать недвижимое имущество, которым владеет и распоряжается компания. Они подлежат обязательному бухгалтерскому учету и идут в нем под номером 01. Платить налоги за эти объекты нужно обязательно, неважно, пользуется ими компания в работе или нет.
2. 2

   Доходные вложения. Раздел 03 бухучета посвящен инвестициям в материальные ценности. Под ними подразумевается недвижимость, переданная в лизинг другой компании или сданная ей в аренду. Организация-собственник получает доход в виде арендной платы, хотя сама эти здания и сооружения по назначению не использует. Такие объекты также от носятся к налогооблагаемым.
3. 3

   Имущество, полученное по договору концессии. К нему относится государственная собственность, которая передается компании для реконструкции или проведения других работ. Концессионер – организация, занимающаяся этими работами – получает прибыль от переданного имущества в процессе его эксплуатации.
4. 4

   Недвижимость, которая находится в доверительном управлении. Управление чужим имуществом осуществляется за вознаграждение. Доверенное лицо несет за нее полную ответственность, исполняет по отношению к ней все обязанности. В их число входит и уплата налогов.

Налог на владение коммерческой недвижимостью касается и некоторых иных объектов: машиномест, вспомогательных помещений и т.д. Ориентиром для их расчета является кадастровая цена такой недвижимости. В бухгалтерской документации подобные объекты не упоминаются отдельно. Принимать их к сведению или нет, зависит от региональных правил налогообложения.

За какую недвижимость налог не платится

Имущественный налог на коммерческую недвижимость не начисляется, если объекты принадлежат к следующим категориям:

1. 1

   Арендованных средств. В бухгалтерском учете они числятся под номером 001. К ним относятся объекты, арендуемые компанией для использования в коммерческой деятельности. Налог на имущество вносит их непосредственный собственник – арендодатель. Однако если арендатор проведет некоторые работы, которые будут считаться неотделимыми улучшениями, он должен поставить их на собственный баланс, отнеся к основным средствам под номером 01. В таком случае имущественный налог необходимо платить и ему.
2. 2

   Внеоборотные активы. В бухучете они отмечаются номером 08. Как правило, к ним относятся незавершенные объекты капитального строительства. Такой статус недостроенная недвижимость имеет до момента внесения в ЕГРН и присвоения собственного номера.
3. 3

   Водоемы, участки земной поверхности, лесные массивы, находящиеся под участками недра.
4. 4

   Недвижимость в статусе исторического и культурного наследия, зарегистрированная на федеральном уровне.

Кроме этого, ежегодный налог на коммерческую недвижимость не распространяется на линии электропередач, связи, дороги. Наряду с транспортными средствами и оборудованием компании, они относятся к движимому имуществу, хотя фактически таковым не являются.

Кто платит имущественный налог

Индивидуальные предприниматели платят имущественный налог на коммерческую недвижимость физических лиц, как и обычные собственники нежилых помещений. Что касается, компаний или организаций, то все они должны своевременно вносить налог за имеющиеся коммерческие объекты.

Плательщики – это организации, владеющие недвижимым имуществом, относящимся к нежилому фонду. Налог насчитывается только тогда, когда такая недвижимость оформлена в статусе основных средств. Как правило, это собственные, используемые в коммерческой деятельности объекты, не взятые в аренду и не приобретенные для последующей перепродажи.

Вторая категория плательщиков – иностранные компании, имеющие одно или несколько представительств в РФ. От налогов не освобождаются и организации, таких представительств не имеющие, но официально владеющие недвижимостью на территории РФ.

Кто освобожден от уплаты налога

От налоговых платежей на коммерческую недвижимость освобождены те юридические лица, в собственности которых зарегистрировано исключительно движимое имущество. Кроме этого, некоторые разновидности налогового режима, которыми пользуются юридические лица, дают им возможность избежать налогообложения.

Так, организации, пользующиеся упрощенной системой начисления налогов, за некоторые виды недвижимости ничего платить не должны. Это касается объектов, по которым насчитывается налог на имущество по среднегодовой стоимости.

Компаниям необходимо платить только налог на кадастровую стоимость коммерческой недвижимости, если на их балансе есть такие здания или сооружения. Перечень недвижимого имущества, которое подлежит налогообложению, исходя из его среднегодовой или кадастровой стоимости, формируется на уровне регионов. Список такой недвижимости пересматривается ежегодно. 

От внесения имущественного налога освобождены также юридические лица, к которым применяется единый сельскохозяйственный налог. Это касается зданий и любых построек, которые используются непосредственно для коммерческой сельскохозяйственной деятельности: производства или переработки продукции, а также ее продажи. Например, здание птицефабрики, разделочный и упаковочных цехи, магазин, в котором реализуется продукция, под налогообложение не подпадают. Однако офисные здания и помещения, отведенные для персонала, будут учитываться при расчете имущественного налога.

База для расчета имущественного налога

Какой налог на коммерческую недвижимость придется платить, зависит от того, какая именно стоимость служит налогооблагаемой базой. Для расчета берется два варианта стоимости: среднегодовая и кадастровая. 

Налог на имущество по кадастровой стоимости обязаны вносить все компании, вне зависимости от того, пользуются ли они общей системой налогообложения, или упрощенной. Никаких льгот относительно такой недвижимости не предусмотрено.

Список объектов, для которых кадастровая цена устанавливается в качестве базы налогообложения, публикуется на официальном правительственном сайте региона.

Если сооружения не относятся ни к одной категории, указанной в этом перечне, размер налога за коммерческую недвижимость определяется ее среднегодовой стоимостью. Упрощенная система начисления налогов позволяет избежать его уплаты.

Среднегодовая налогооблагаемая база – налог на имущество организаций по остаточной стоимости. Иными словами, остаточная стоимость служит главным ориентиром для формирования среднегодовой.

Для определения остаточной служит исходная цена объекта недвижимости, из которой вычитается амортизация. Для среднегодовой стоимости берется тринадцать показателей остаточной: отдельно на начало каждого месяца расчетного года и дополнительно на 31 декабря. 

В итоге получается тринадцать показателей, которые складываются, и из них выводится среднее арифметическое. Полученные цифры и будут среднегодовой стоимостью коммерческой недвижимости. 

Посчитать налог по кадастровой стоимости недвижимости проще – для этого берется ее цена, актуальная на 1 января расчетного года. Иногда она может повыситься с наступлением нового календарного года, по сравнению с предыдущим годом. В таком случае ориентиром служит прошлогодняя кадастровая оценка.

В некоторых случаях цена объекта за прошедший год увеличивается в связи с улучшением его характеристик. В такой ситуации налогооблагаемой базой будет служить уже обновленная кадастровая стоимость.

Иногда бывает так, что в собственности юридического лица находится не целое здание, а только помещение в нем. Кадастровая цена может быть установлена только для строения в целом, но не для отдельных единиц внутри него. В подобном случае для расчета налога берется общая кадастровая цена, из которой высчитывается определенный процент, зависимо от площади помещения.

Ставки налога и сроки уплаты

Ставка налога на коммерческую недвижимость не может быть выше 2,2%. Это касается сооружений и зданий, налогообложение которых считается по среднегодовой стоимости. Для собственности, которая входит в утвержденный перечень налогообложения по кадастровой цене, максимально возможная ставка достигает 2%.

Окончательный размер ставки остается на усмотрение региональных властей. Единственное условие – она не должна быть больше установленного максимума. Также по месту решается, какие отдельные виды коммерческой недвижимости будут облагаться налогами по сниженной ставке. 

К примеру, налог на коммерческую недвижимость в Москве рассчитывается по максимальной ставке 2,2%, если для расчета берется среднегодовая цене. Для налогообложения, по кадастровой оценке, действует ставка 1,9%. В 2024 году кадастровая стоимость многих коммерческих объектов в столице будет пересмотрена. По предварительным оценкам они рискует повыситься примерно на 18-20%.

Сниженные процентные ставки установлены для отдельных категорий объектов: например, железнодорожных путей, а также функционально связанных с ними строений. Размер ставки остается на усмотрение регионов, но он не должен быть больше 1,6%.

Существует две разновидности внесения налога на недвижимую собственность организаций: годовой налог на коммерческую недвижимость и авансовые платежи. В первом случае платеж осуществляется раз в год, во втором – поквартально. Схема уплаты налога устанавливается на региональном уровне.

Что касается ежегодного налога, раньше конечным сроком для представления декларации было 25 марта. К этому времени нужно было предоставить отчетность за прошлый год. В 2024 году произошли изменения. Теперь декларацию нужно подавать до 25 февраля. 

Льготы для налогоплательщиков-юридических лиц

Различные льготы или освобождение от уплаты налогов на имущество для организаций бывают региональными и федеральными. На уровне всей страны от налогообложения освобождаются:

1. 1

   Организации или общества инвалидов. Основное условие – люди с инвалидностью должны составлять не менее 80% всех членов данной организации. Допускается участие в деятельности компании их официальных представителей или доверенных лиц.
2. 2

   Отдельные компании, коммерческая деятельность которых связана с производством медицинских препаратов.
3. 3

   Юридические лица – производители медицинского и ортопедического оборудования, протезов.
4. 4

   Компании, предоставляющие населению юридические услуги.
5. 5

   Научные организации, находящиеся под юрисдикцией государства.

Как правило, налоговые льготы касаются того недвижимого имущества, использование которого напрямую связано с коммерческой деятельностью компании. 

На уровне субъектов РФ льготы распространяются на производителей отдельных видов продукции или организации, предоставляющие определенные услуги. 

Методы оптимизации налога на имущество организаций

Порядок уплаты налогов на имущество организаций подразумевает несколько законных способов оптимизации налогообложения – уменьшения налоговой нагрузки. Для этого можно:

1. 1

   Снизить кадастровую цену недвижимости. Если она завышена, добиться пересмотра можно через суд. Однако гарантий это не дает. Снизить кадастровую цену получится только тогда, когда она установлена ошибочно, а не по желанию ее собственника.
2. 2

   Передать недвижимость на баланс другой компании. Можно договориться с некой дружественной организацией, которая имеет налоговые льготы или вовсе освобождена от их уплаты. Этот вариант подходит не всем, ведь деятельность компании-льготника может быть специфической, никак не связанной с наличием на ее балансе конкретных недвижимых объектов.
3. 3

   Снизить среднегодовую цену. Этого можно добиться, проведя переоценку недвижимости. Если имущество перешло компании по договору лизинга, к нему можно применять ускоренную амортизацию.

Добиться оптимизации налогов можно и с помощью уменьшения срока так называемого полезного использования недвижимого имущества. Это позволит добиться увеличения амортизации и снижения среднегодовой стоимости имущества.