Нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилое помещение – это часть любого многоквартирного дома. Здания, предназначенные для проживания одновременно многих семей, обязательно включают не только квартиры, но и помещения общего пользования, а также такие, которые имеют статус коммерческих. Все они относятся к нежилым.

Что такое нежилое помещение в многоквартирном доме

Существуют разные виды нежилых помещений в многоквартирном доме. Независимо от типа классификации, их объединяет одна общая черта – они не предназначены для проживания людей. Такие части дома не оборудуются отдельными коммуникациями, к ним применяются другие санитарные требования и т.д.

Нежилое помещение в жилом доме бывает:

1. 1

   Встроенным. Оно находится внутри здания и изначально проектируется как какое, которое не предназначено для проживания. Самый распространенный пример – магазины и другие коммерческие помещения на первых этажах домов. Их назначение закладывается в проект строительства. Еще один вариант встроенного помещения – бывшая квартира, которую собственники по каким-то своим соображениям перевели в статус нежилой, скажем, для создания того же магазина.
2. 2

   Общедомовым. Нежилая недвижимость – это также и та, которая считается общим имуществом жильцов. Под это определение подпадают абсолютно все функциональные зоны здания, исключая личные квартиры: начиная от крыльца и заканчивая чердаком и кровлей. Закон о нежилых помещениях в многоквартирном доме 188-ФЗ гласит, что лестницы, лифты, подвалы и кровля – это места общего пользования, которые на равных правах принадлежат всем собственникам квартир. Разумеется, жить в них нельзя.
3. 3

   Пристроенным. Коммерческие помещения в жилых домах, а также места другого назначения, нередко бывают пристроенными – то есть, вынесенными за общий контур здания. Иногда они возводятся самим застройщиком и являются частью общего проекта. Такие пристроенные помещения называются централизованными. Нецентрализованные – это помещения, которые появились позже, уже после ввода дома в эксплуатацию. Для того, чтобы их построить и узаконить, требуется согласие всех жильцов дома, а также разрешение на реконструкцию здания, выданное местной администрацией.
4. 4

   Паркинг. По Жилищному Кодексу паркинги также подпадают под определение нежилых помещений. Они могут быть подземными или располагаться на отведенной для этого части придомовой территории. За исключением персональных машиномест, парковки считаются общей собственностью всех обитателей дома. Что-то строить на них или использовать для коммерческой деятельности запрещается.

Использование нежилых помещений в многоквартирных домах зависит от их формы собственности. Например, отвести часть общего имущества жильцов под коммерческое можно только с согласия всех собственников, ведь такие действия ведут к его уменьшению.

Признаки нежилого помещения

Разделение недвижимости на жилую и нежилую очень четкое и однозначное. К первой относятся:

• отдельно стоящие капитальные частные дома или их долевые части;
• квартиры;
• комнаты.

На этом перечень жилых объектов исчерпывается. Таким образом, нежилые объекты недвижимости – это все, которые в него не вошли, и изначально не предназначены для проживания людей.

С юридической точки зрения, основные признаки нежилого помещения – это:

• соответствующий статус, закрепленный в документах;
• наличие отдельного входа (это не касается имущества общего пользования);
• особые требования к соблюдению норм пожарной и санитарной безопасности, отличные от тех, которые применяются к жилым помещениям.

Еще одно важное отличие жилого помещение от нежилого – возможность зарегистрироваться. Она доступна только для первой категории недвижимости. Прописаться, например, в коммерческом помещении нельзя, но использовать его в качестве юридического адреса можно.

Классификация нежилых помещений по назначению

Другие характеристики нежилого помещения, которое не относится к общедомовому, зависят и от его назначения. Оно может быть:

• офисным, которое служит для размещения различных компаний, как коммерческих, так и некоммерческих;
• административным – отдельно стоящим или располагающимся на первом этаже, в котором располагаются местные органы власти, государственные медицинские учреждения и т.д.;
• торговым – к нему относятся магазины, аптечные киоски и т.д.;
• образовательным – частные детские сады, образовательные кружки, курсы и т.д.;
• медицинским, включающим клиники, медицинские центры, частные кабинеты;
• складским;
• производственным;
• развлекательными – кафе, рестораны, бары и т.д.

Что касается размещения развлекательных заведений в многоквартирных домах, это во многом зависит от региональных правил. Нередко использование нежилых помещений на первых этажах жилых домов с этой целью запрещено.

Правила пользования нежилыми помещениями

Правовой статус нежилого помещения определяется только его назначением. Единого закона, который мог бы урегулировать все вопросы относительно этого вида недвижимости, нет. Четко устанавливается только разделение нежилых объектов на частные и общие.

К частным видам нежилой недвижимости, в частности, коммерческих, выдвигаются определенные требования, а также устанавливаются правила пользования.

Санитарные правила

Содержание нежилого помещения в многоквартирном доме должно осуществляться с соблюдением всех санитарно-гигиенических требований. К ним относятся:

1. 1

   Отдельный вход. Помещение должно оборудоваться отдельным дверным проемом, который не соединяется с общей входной группой многоквартирного здания. Иными словами, вход в магазин не должен пролегать через подъезд дома.
2. 2

   Отдельная вентиляция. Это правило касается не всех коммерческих помещений, а только тех, деятельность которых требует установки дополнительной автономной вентиляции: производств, предприятий общепита. Для других помещений, вроде офисов или образовательных учреждений, достаточно общедомовой вентиляции.
3. 3

   Отопление и водопровод. По санитарно-гигиеническим требованием обеспечение помещения обогревом и водопроводом необходимо для проведения в нем ремонта и поддержания достаточного санитарного уровня.
4. 4

   Допустимая нагрузка на инженерные сети. Их нельзя перегружать, чтобы не создавать неудобств обитателям квартир.
5. 5

   Температурный режим. Разница между температурой стен и самого помещения не должна превышать три градуса.

Не каждое помещение нежилого фонда будет соответствовать этим требованиям. Поэтому людям, намеревающимся открыть в доме магазин или другое заведение, нужно сначала внимательно проверить, подходит ли выбранное помещение под указанные параметры.

Противопожарные правила

Особенности нежилых помещений не освобождают их и от пожарных требований, к которым относятся:

1. 1

   Узаконенная планировка. Если в помещении проводились какие-то работы по перепланировке, их обязательно нужно согласовать с пожарной службой и заручиться ее согласием. Также обязательно участие в этом процессе местной администрации.
2. 2

   Система пожаротушения. Помещение должно быть оборудовано датчиками огня и дыма, огнетушителем или же пожарным щитом.
3. 3

   Свободный вход. Вход в помещение, он же и выход, нужно держать максимально свободным, не заставлять его мебелью, не захламлять другими предметами.
4. 4

   План эвакуации. Схему помещения с планом эвакуации в экстренных случаях следует размещать на видном месте.

Также пожарной безопасности касается и утилизация отходов. Для этого в магазине или ином помещении должны быть оборудованы специальные места.

Правила размещения

Нежилые помещения, входящие в часть МКД (многоквартирного дома), которые считаются коммерческими или производственными, должны располагаться только на первых этажах. Это правило может быть нарушено, но только в том случае, если, помещения, находящиеся ниже, имеют аналогичный статус – нежилых.

Права и обязанности собственников нежилых помещений 

Ограничения во владении нежилыми помещениями в жилом доме касаются, главным образом, мест общего назначения – распорядиться ими на свое усмотрение не может ни один собственник квартиры. 

Что касается коммерческих помещений, то их можно или купить, или получить путем перевода жилой квартиры в нежилой статус. Второй способ сложнее, ведь такая процедура требует согласия всех жильцов дома. До 2019 года можно было только заручиться разрешением местной администрации, но затем правила перевода квартир в нежилой фонд ужесточили. Это нужно для того, чтобы защитить интересы всех собственников, которые раньше нередко жаловались на шум, посторонние запахи и прочие нарушения, исходящие от таких помещений.

Если нежилое помещение находится в жилом доме, это налагает на его собственника целый ряд обязанностей:

1. 1

   Использовать его по назначению. Для каких целей будет служить помещение, оговаривается изначально, а затем закрепляется в документах. Если оно предназначено под офис, то организовать вместо него ресторан нельзя.
2. 2

   Не нарушать закон о тишине. В большинстве регионов временные рамки тишины установлены с 23 до 7 часов утра. Именно по этой причине в жилых домах часто не разрешается открывать развлекательные заведения.
3. 3

   Установить счетчики. Счетчики учета в нежилом помещении должны быть индивидуальными, а все счета следует вовремя оплачивать.
4. 4

   Соблюдать требования санитарной и пожарной безопасности.

 Также владельцы коммерческих помещений не должны мешать собственникам квартир в доме и не нарушать их интересы, бережно относится к общему имуществу и обеспечивать его сохранность.