Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Несмотря на то, что само понятие налогов имеет довольно негативный оттенок, регулярная их уплата государству в определенный момент способна принести реальную пользу налогоплательщику. Под этой пользой подразумевается имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку или за собственные сбережения. Некоторые виды расходов, например, улучшение своих жилищных условий, оплата обучения или лечения, классифицируются государством как очень важные и оправданные. В подобных случаях оно готово оказать помощь, которая позволит уменьшить траты, а также частично возместит уплаченные в свое время проценты по ипотеке, если недвижимость приобреталась с привлечением кредитных средств.

Что такое налоговый вычет?

Возмещение процентов, а также тела кредита, по ипотеке осуществляется с помощью налогового вычета. В данной ситуации нельзя говорить о значительном снижении цены приобретаемого жилья, однако такая разновидность государственной помощи может заметно снизить нагрузку на семейный бюджет при выплате ежемесячных взносов по кредиту.

Налоговым или имущественным вычетом называется предусмотренная законом возможность вернуть часть уплаченных ранее налогов во время покупки недвижимости. Такой вычет доступен только гражданам РФ, которые работают по трудовому договору, а также индивидуальным предпринимателям, регулярно вносящим налоги со своей прибыли и имеющими оформленную трудовую книжку.

Поскольку цены на недвижимость очень сильно отличаются даже в пределах одного населенного пункта, важно знать, сколько возвращают за покупку квартиры в ипотеку, чтобы правильно рассчитать свои финансовые возможности. 

Поскольку государственный бюджет не в силах полностью покрыть потребности населения в улучшении жилищных условий, для имущественного вычета на сегодняшний день установлен лимит стоимости в 2 млн рублей. Именно из этой суммы и высчитываются 13%, что в итоге дает 260 тыс. рублей вычета. Это значит, что, если стоимость жилья или размер взятого в банке ипотечного кредита превышает граничную отметку, остальные деньги должны быть внесены из личных средств покупателя. Иными словами: если квартира стоит, например, 10 млн рублей, то вычет будет производиться только из 2 миллионов.

Кроме этого, объем вычета должен совпадать с реальными доходами гражданина, подлежащими налогообложению. Если их размер, например, равен 1 млн рублей, за год реально получить возврат только в размере 13% от этого миллиона. Хорошая новость состоит в том, что остаток по вычету откладывается на будущие годы, до того момента, пока лимит не будет исчерпан. Второй положительный момент – если лимит не был израсходован полностью, его остаток можно израсходовать позже, при покупке другого объекта.

Каждый из супругов имеет свое собственное, индивидуальное право получить налоговый вычет по ипотеке, и в некоторых случаях это может быть очень выгодно. Если, к примеру, квартира покупается в общую собственность, супруги имеют право распределить свои вычеты в любом порядке. Они оба могут исчерпать свой лимит полностью и в совокупности получить вычет из 4 млн рублей, а могут разделить таким образом, чтобы и в будущем иметь возможность получить компенсацию за уплаченные налоги.

Не следует забывать, что право на вычет дается каждому гражданину только один раз в жизни, и его нельзя подарить, завещать и распорядиться любым другим способом, кроме тех, которые предусмотрены законодательством. Использовать имущественный вычет детей также нельзя – для них это право также наступит после достижения совершеннолетия.

Чем вычет по процентам ипотеки отличается от обычного вычета?

Возврат по ипотеке процентов в налоговой, а также основной суммы займа, должен соответствовать одному обязательному условию – целевому кредиту. Под этим подразумевается, что в кредитном договоре указано, что денежные средства выделяются заемщику для приобретения квартиры, дома или строительства жилья. Из этого следует, что заем должен быть именно ипотечным, а не одной из разновидностей потребительских. Если, например, с помощью потребительского кредита было построено или куплено жилье, к тому же все расходы подтверждены документально, получить возврат налогов не получится.

Налоговый вычет по ипотеке становится доступным не в момент покупки, а только после регистрации права собственности в государственных органах – именно оно дает право на вычет. До 2014 года действовали несколько иные правила предоставления вычета при покупке жилья в ипотеку. Лимит на компенсацию процентов по кредиту не был ограничен, а значит, те граждане, которые получили право на возврат ранее уплаченных налогов до 2014 года, имеют право подать заявку на вычет, ограниченный только их налогооблагаемыми доходами.

Максимальный вычет по ипотеке по процентам с 1 января 2014 года ограничен 3 млн рублей, а возвращаемая налогоплательщику сумма – 390 тыс. рублей соответственно. Более того, если для одного объекта покупки этот лимит не был исчерпан полностью, его, в отличие от обычного вычета, нельзя перенести на другие случаи ипотечного кредитования. 

Несмотря на подобные ограничения, в лучшую сторону изменились правила взаимодействия имущественного и процентного вычета. Если раньше их можно было применить только для одного и того же объекта, ставшего залоговым имуществом, то сейчас они не привязаны к конкретной единице недвижимости. Иными словами, использовать свое право на оба лимита можно при покупке одной квартиры, получив в сумме 650 тыс. рублей, или при желании разделить на два разных объекта. Написать заявление на возврат налогов по вычету можно в следующем от наступления права собственности на жилье году. 

Возврат процентов по ипотечному кредиту отличается от основного вычета еще и периодичностью выплат. Если размер заработной платы за прошедшее с момента получения права на вычет время позволяет, несложно сразу вернуть всю предусмотренную законом сумму, равную 13% от установленного лимита. Для налогового вычета действуют другая процедура: получить компенсацию можно только по мере внесения процентов по кредиту, то есть, уже после самостоятельной их оплаты. По этой причине специалисты советуют не оформлять одновременно оба вычета, и отложить налоговый на будущее. Ограниченного срока давности для этого не существует, однако вычет можно подавать только за три последние года трудовой деятельности. 

Какие документы следует подготовить?

Чтобы вернуть 13 процентов от покупки квартиры в ипотеку, нужно получить уведомление из налоговой о наступлении права на имущественный вычет. Независимо от способа его оформления, от налогоплательщика потребуется ряд документов, подтверждающих факты целевой, одобряемой государством, покупки, а также получения банковского кредита, относящегося к категории ипотечных.

Для предоставления в налоговую обязательно нужно подготовить:

• Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Им может служить справка из Росреестра о регистрации обремененной собственности, выписки из ЕГРН или ЕГРП.
• Договор покупки. Для вторичного жилья таким документом является договор купли-продажи, для первичного – долевого участия, а также двусторонне подписанный акт приема-передачи.
• Документы о расходах. К ним относятся: банковские выписки и квитанции, подтверждающие факт перечисления денег от покупателя продавцу, приходные ордеры, товарные чеки и т.д.
• Кредитный договор. Он необходим не только для получения основного вычета, но и для возможности погасить часть процентов из уплаченных ранее налогов. В приложениях к договору обязательно должен упоминаться размер и тип процентной ставки, а также график погашения задолженности по кредиту.
• Документы об уплате процентов. Подобными свидетельствами могут служить выписки из личного счета налогоплательщика о регулярном списании процентов по ипотеке, а также банковские справки о том, в каком объеме и за какое время заемщик внес процентную плату.

Как и когда можно оформить имущественный вычет?

Получение вычета при ипотеке возможно после регистрации права собственности и подтвержденного налоговой службой права на такой вычет. Существует два варианта его получения: через работодателя и через налоговую. Оба эти способа имеют свои недостатки и преимущества, руководствуясь которыми, каждый налогоплательщик сможет выбрать для себя наиболее оптимальный путь получения денежной компенсации.

Вычет через работодателя

Основной плюс налогового вычета через работодателя – это отсутствие необходимости ждать наступления нового календарного года, а с ним и налогового периода. Оформить вычет можно в любое время, а срок рассмотрения поданных документов в налоговой службе занимает сравнительно меньше времени, чем при подаче декларации.

Ко всем вышеупомянутым документам, подтверждающим факт приобретения жилья в ипотечный кредит, следует приложить заполненное по актуальной форме заявление на получение налогового вычета, и предоставить этот пакет бумаг в налоговую. В течение одного месяца будет произведена проверка подлинности всей поданной информации и вынесено решение о предоставлении права на имущественный вычет.

После получения такого разрешения в налоговой необходимо в произвольной форме составить заявление на имя своего работодателя и направить его в бухгалтерию. С этого момента из заработной платы сотрудника перестанут удерживать подоходный налог, и он получит существенную прибавку к ежемесячному доходу, которая в условиях выплаты ипотечного кредита принесет только пользу.

Если право на налоговый вычет было получено не в начале года, а позже, сотруднику перечисляют все уплаченные с 1 января налоги. При возврате денег за ипотеку через работодателя оставшиеся от лимита суммы можно переносить на последующие годы до полного его исчерпания. Также, если человек трудится в нескольких местах одновременно, вычет можно получить от каждого из работодателей.

С начала 2022 года вступили в силу изменения в правилах подачи заявления работодателю. Теперь при оформлении такого вида вычета налоговая самостоятельно направляет уведомление по месту официальной трудовой деятельности заявителя.

Через налоговую службу

Вычет напрямую через налоговую службу осуществляется путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ и возможен только с наступлением следующего, после фактического обретения права на вычет, календарного года. Декларация подается до 30 апреля, и срок ее рассмотрения обычно занимает до трех месяцев. 

Помимо доходов, указанных в декларации, к ней необходимо приложить справки с места работы о заработной плате, удержанном подоходном налоге, все без исключения документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, а также реквизиты своего расчетного счета.

Главное преимущество оформления вычета через налоговую – это возможность сразу получить на счет всю сумму удержанного за год подоходного налога. Как и во время вычета через работодателя, оставшийся лимит можно перенести на следующий год, однако в этом случае всю процедуру с подачей и рассмотрением декларации придется проходить заново.

После положительных результатов прохождения проверки в течении месяца деньги будут зачислены на указанный в заявлении счет.

Упрощенная процедура

На сегодняшний день наиболее популярной является упрощенная процедура налогового вычета, при которой государственная служба самостоятельно проводит комплексную проверку по собственным каналам, связываясь с банками, работодателями и другими задействованными организациями.

Подача заявления происходит дистанционно через личный кабинет на сайте ФСН. К нему прилагаются отсканированные копии всех требуемых документов и номер счета. Упрощенная процедура выгодна еще и тем, что рассмотрение заявки занимает не три месяца, а всего один, после чего, в случае успешного прохождения проверки, уплаченные ранее налоги будут перечислены заявителю на его счет.

Можно ли использовать имущественный вычет по ипотеке для рефинансирования?

Возместить определенную сумму процентов по ипотеке можно не одновременно с основным вычетом, а немного позже, и для этого есть несколько весомых причин. Одна из наиболее важных из них – это возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях.

Как по внутрибанковским, так и по общеэкономическим причинам ипотечная процентная ставка, даже в пределах одной финансовой организации, может меняться в сторону снижения. Если окажется, что оформленный ранее кредит менее выгоден по сравнению с текущими предложениями, ипотеку можно рефинансировать, то есть, взять новый кредит для полного погашения старого.

Хотя запрет на досрочное погашение кредитного долга и является не вполне законным, не всем банкам выгодно такое развитие событий. На случай досрочной выплаты они могут предусматривать в договоре разные штрафные санкции и другие условия, невыгодные заемщику в подобной ситуации. Поэтому перед рефинансированием следует выяснить, возможно ли это в принципе. Самый идеальный случай – когда взятие нового кредита для покрытия старого происходит в пределах одного и того же финансового учреждения.

Однако при этом нужно внимательно взвесить, насколько новый кредит будет выгоднее старого. При сравнительно небольшой разнице в процентной ставке будущие издержки на оформление нового договора, а также возможный штраф за досрочное погашение старого долга, могут превысить пользу, полученную от более низких процентных начислений.

Более выгодно будет рассчитать возврат процентов по ипотеке с использованием имущественного вычета, именно исходя из условий нового займа. Для получения вычета в такой ситуации ко всем необходимым документам нужно приложить и новый кредитный договор. При этом важно соблюсти два условия: в новом договоре должна быть ссылка на предыдущий вариант ипотечного соглашения, а заем рефинансирования оформлен в банке, имеющем лицензию Центробанка.

Необходимо помнить, что любая деятельность по получению прибыли, которая не приводит к уплате подоходного налога, не предоставляет права на имущественный вычет. С помощью налогового вычета покупателю недвижимости возвращаются, по сути, его собственные, заработанные законным путем, деньги, которые он уже перечислил в государственный бюджет в виде обязательных налоговых взносов.