Нужно ли подавать декларацию при покупке квартиры?

Каждый гражданин Российской Федерации, делая важное и оправданное с точки зрения государства приобретение, может рассчитывать на возврат части затраченных средств. Покупка недвижимости, оплата лечения или учебы, добровольное участие в благотворительности – законные поводы получить социальный или имущественный налоговый вычет. Поскольку в этом процессе непосредственно задействована налоговая служба, многие люди и интересуются, нужна ли декларация при покупке квартиры, или достаточно одного факта оплаты недвижимости? На сегодняшний день действует упрощенная процедура получения вычета, однако в некоторых случаях декларация по форме 3-НДФЛД все же может понадобиться.

Что такое 3-НДФЛ?

Декларация по форме 3-НДФЛ – это специальный документ, в котором указываются все доходы физических лиц и удержанные с них налоги. Подобный документ подается в налоговую по месту регистрации и обязателен для тех, кто в течение определенного налогового периода получил доходы, сверх тех, по которым были оплачены налоги.

3-НДФЛ должны ежегодно подавать индивидуальные предприниматели или же специалисты, занимающиеся частной практикой. При чем делать это нужно, независимо от того, были ли вообще какие-то доходы за данное время.

В некоторых операциях с недвижимостью также не обойтись без подобной декларации. В основном это касается продажи жилья, которая может расцениваться как налогооблагаемая, так и нет. Дело в том, что для собственников недвижимости существует такое понятие как минимальный период владения. Раньше он составлял три года, но в 2016 году был увеличен до пяти лет. 

Если от момента обретения права собственности прошло менее пяти лет, и собственник решил продать квартиру или дом, ему придется заплатить государству налог в размере 13% от стоимости объекта продажи. Тем владельцам, которые являются хозяевами недвижимого имущества более этого срока, этот налог платить не нужно.

Трехлетний период, называющийся сегодня льготным, сохранился только для некоторых видов собственности, которая должна соответствовать определенным условиям:

• быть полученной в дар от близкого родственника;
• стать собственностью в результате приватизации;
• перейти к нынешнему владельцу вследствие договора иждивения;
• быть единственной недвижимостью в собственности продавца.

Для остальной недвижимости срок остается таким же – пять лет. Если она продается до его истечения, то считается дополнительным источником финансового дохода, появившимся сверх других, налогооблагаемых источников. Это одна из важнейших причин, почему этот человек обязан подать декларацию 3-НДФЛ по закону.

В декларации должны указываться:

• все без исключения доходы, полученные на протяжении налогового периода, в том числе от продажи имущества;
• источники получения доходов;
• доходы, полученные подателем декларации в финансовом или натуральном виде путем дарения;
• налоговые вычеты;
• сумма налогов, уплаченных за проверяемый период;
• налоги, которые должны быть доплачены или возвращены в качестве имущественного вычета.

Сдавать в налоговую декларацию при покупке квартиры нужно только в случае получения имущественного вычета, и то не всегда.

Что называется, имущественным вычетом?

Налоговый или, если речь идет об обретении собственности, имущественный вычет – это возможность покрыть часть затраченных на покупку средств с помощью своих же налогов, которые уже удержаны или только будут уплачены государству. Как и НДФЛ, имущественный вычет равняется 13%, но уже от стоимости имущества, в данном случае недвижимости.

Нельзя забывать, что возможность претендовать на получение вычета наступает не после взаимных расчетов покупателя с продавцом, а после обретения объектом недвижимости нового владельца. Под ним подразумевается регистрация права собственности, которая осуществляется органами Росреестра или одним из отделений многофункционального центра. Для этой регистрации необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, долевого участия, акт приема-передачи, договор дарения, документ о праве наследования, справку о судебном решении и т.д.;
• выписку из технического паспорта БТИ.

Как правило, на регистрацию уходит от одной до двух недель.

Разумеется, средств государственного бюджета не хватит, чтобы компенсировать расходы на покупку абсолютно любого жилья. Для получения налогового вычета существует ограничение в стоимости недвижимости – 2 миллиона рублей. Если имущество превышает данный лимит в цене, то вычет распространяется только на него, а оплачивать разницу покупателю придется самостоятельно. 

Для жилья, купленного в ипотеку, предусмотрены дополнительные льготные условия. Поскольку проценты по кредиту также считаются расходами и включаются в налоговою декларацию, если она будет подана, государство частично компенсирует и эту их часть. Для погашения процентов установлен лимит в 3 миллиона рублей, который может быть потрачен исключительно с этой целью.

Кто может получить налоговый вычет?

Право на получение налогового вычета на приобретение имущества имеет любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации, который трудится официально, и с его заработной платы регулярно удерживается подоходный налог. Параллельно с этим должны быть соблюдены и другие условия:

• Собственник заплатил за недвижимость, то есть не получил в дар или не унаследовал, а потратил на нее деньги.
• Владелец располагает всеми документами, удостоверяющими его право собственности. К ним относятся: договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор долевого участия, выписка из ЕГРН о государственной регистрации собственности.
• Податель заявления о налоговом вычете оформляет квартиру или дом именно на себя, а не на супруга или родственника.
• Продавец не приходится покупателю взаимозависимым лицом, то есть, ближайшим родственником или законным супругом.
• Для приобретения недвижимости не были использованы другие государственные льготные программы: материнский капитал, военная ипотека и т.д.
• Право на имущественный вычет используется впервые. Возможность получить налоговый вычет в пределах упомянутых 2 млн дается каждому гражданину только один раз в жизни. Обратиться повторно к этому праву, а также передать его другому лицу нельзя.
• Приобретенная недвижимость находится на территории РФ.

Как осуществляется имущественный вычет?

Налоговый вычет можно получить или в виде отмены на удержание налогов, или путем возврата таких налогов за прошедшее время. Следует помнить, что подавать заявление на получение вычета следует не сразу после покупки, а после регистрации собственности в Росреестре.

Наиболее распространенный способ вернуть часть затрат – оформить имущественный вычет через работодателя. Для этого необходимо предварительно обратиться в налоговую службу и предоставить необходимый пакет документов:

• заявление на получение налогового вычета;
• справку из ЕГРН о регистрации права собственности;
• бумаги, свидетельствующие о факте покупки: договор купли-продажи, акт приема-передачи, кредитный договор в случае приобретения квартиры в ипотеку;
• справка по форме 2-НДФЛ о доходах от работодателя; если работодателей несколько, то такие справки потребуются с каждого места работы;
• данные об оплате: чеки, квитанции, расписки, банковские выписки и т.д.

Срок рассмотрения такой заявки обычно занимает до одного месяца, после чего налоговая выносит решение об удовлетворении заявки или отказе. Основное преимущество этого способа получения вычета состоит в том, что для подачи документов не нужно ждать следующего года – в налоговую можно обратиться сразу после регистрации права владения.

Дальнейшая работа по компенсации затрат на покупку ложится на плечи работодателя. При начислении заработной платы с сотрудника не будет удерживаться НДФЛ до следующего года или до исчерпания лимита. При этом, если право на вычет было получено в середине года, работнику обязаны вернуть всю сумму уплаченных налогов, начиная с 1 января. Возврат удержанных средств происходит на его счет, а последующие налоги он получает в виде прибавки к зарплате.

При оформлении имущественного вычета через работодателя при покупке недвижимости налоговую декларацию подавать не нужно.

Имущественный вычет через налоговую службу

В отличие от вычета, получаемого через место работы, сделать это через налоговую службу можно не раньше следующего от покупки недвижимости календарного года. При этом вычет можно осуществить только за три последние года, прошедшие с момента приобретения имущества.

До 2014-го оформить имущественный вычет можно было только на один объект недвижимости. Если его стоимость была меньше актуального на то время лимита, оставшиеся средства «сгорали», и налогоплательщик никак не мог воспользоваться ими. Позднее эти нормы были пересмотрены, и сейчас часть налогового вычета можно перенести на другой объект недвижимости или использовать для покрытия расходов социального характера.

Порядок подачи декларации при покупке квартиры почти ничем не отличается от процедуры оформления вычета через работодателя, за исключением отведенных для этого временных рамок. Сроки рассмотрения пакета документов, включающего декларацию, занимают в этом случае примерно три месяца, а не тридцать дней.

Расходы, по которым может быть утвержден налоговый вычет во время приобретения жилья, включают:

• непосредственно приобретение квартиры или доли в ней;
• покупку прав на недвижимость в строящемся доме;
• расходы на строительные и отделочные материалы во время ремонта жилья;
• разработку проектной документации;
• проценты по ипотечному займу.

Потраченные на ремонт и отделку средства могут быть компенсированы только в том случае, когда в договоре приобретения жилья прямо указывается, что такая недвижимость продавалась в незавершенном виде. Ярким тому примером является покупка квартиры без отделки в новостройке.

Документы для оформления вычета через ФНС

Для того, чтобы получить компенсацию при покупке квартиры в налоговую службу следует подать письменное заявление о возвращении удержанных ранее налогов. Второй документ, требуемый для такой операции, – декларация 3-НДФЛ, заполненная согласно правилам и требованиям, действующим на момент ее оформления.

Документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость, предоставляются в виде заверенных копий. Для разных видов жилья они могут быть следующими:

• справка о регистрации права владения жилым частным домом при его покупке или строительстве;
• ДКП или ДДУ, а также акт приема-передачи квартиры дольщику, если она приобреталась в новостройке;
• выписка из ЕГРН, свидетельствующая о наступлении права собственности на недвижимость или долю в нем;
• в случае приобретения жилья в ипотеку – договор кредитования с финансовым учреждением, график выплаты основной суммы кредита, а также указание на покрытые проценты по долговым обязательствам.

По месту работы заявителя берется справка о доходах 2-НДФЛ, в которой помимо заработной платы, также содержится информация об уплаченных с нее налогах. Если налогоплательщик одновременно официально трудится в нескольких местах, такие справки понадобятся от каждого работодателя.

Для подтверждения того факта, что недвижимость была именно куплена, а не получена в дар или не унаследована, служат платежные документы. Они нужны не только в качестве доказательства трат заявителя, но и для того, чтобы подтвердить их целевое использование. В налоговую службу можно предоставить:

• Расписку о получении денег. Требований о том, что она обязательно должна быть заверена у нотариуса, в законодательстве нет, однако лучше обезопасить себя таким образом. В расписке должны содержаться дата расчета, данные о покупателе и продавце, а также подпись продавца. При этом крайне желательно, чтобы она была не напечатана, а написана от руки лично продавцом.
• Договор купли-продажи. В качестве платежного документа он может выступать в том случае, когда содержит отдельный пункт о получении продавцом денежных средств. Если такое соглашение вдобавок еще и подписано нотариусом, другие бумаги, подтверждающие факт оплаты, могут и не понадобиться, хотя в большинстве случаев налоговая запрашивает их дополнительно.
• Банковские документы. Приходные ордеры, выписки со счета и квитанции – это именно та информация, которая напрямую свидетельствует о покупке. Следует помнить, что обычное уведомление из банка о переводе денег для этой цели не подходит.

В некоторых случаях недвижимость покупается в совместную собственность. Чаще всего это происходит в браке или между близкими родственниками. Для утверждения имущественного вычета в такой ситуации также потребуются дополнительные сведения:

• копия свидетельства о заключении брака;
• совместное заявление собственников о порядке разделения имущественного вычета.

Распределять имущественный вычет выгодно по той причине, что каждый из супругов имеет на него личное, отдельное право. Если кто-либо из них истратит на получение вычета весь предоставленный ему лимит, а второй – только часть, оставшаяся сумма может быть в дальнейшем использована на вычет при покупке другого объекта недвижимости.

Порядок подачи декларации и сопутствующих документов в налоговую

Для оформления вычета во время приобретения недвижимости можно предоставить декларации за три последние года, если право собственности наступило гораздо раньше. Четко определенного срока давности для купленных некогда квартир нет, даже если с момента покупки прошло много лет.

Декларация 3-НДФЛ за прошедший год подается до 30 апреля текущего года – эти правила актуальны и на 2021 год. Однако, если речь идет исключительно об имущественном вычете, всю информацию можно предоставить в любое удобное время. Придерживаться установленных сроков необходимо только в том случае, когда декларация, в числе прочего, содержит информацию о дополнительных доходах: продаже недвижимости, получении ценных подарков, выигрыше в лотерею, налог на которые еще не был уплачен.

Направить документы в налоговую можно как при личном посещении, так и в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте службы. В первом случае пакет бумаг вручается уполномоченному представителю налоговой по месту регистрации под подпись. Все необходимые бумаги можно подать в виде ксерокопий, нотариально заверять которые не обязательно. Государственная служба во время проверки самостоятельно свяжется с учреждениями, выдающими эти документы, чтобы удостовериться в их подлинности.

Подать декларацию и все сопутствующие данные через личный кабинет еще проще. Они направляются в сканированном виде в качестве прикрепленных к декларации документов. При этом вся предоставленная информация будет отображаться в кабинете пользователя, а ели налоговой понадобятся дополнительные данные, ему придет уведомление.

После положительного результата проверки и подтверждении права на вычет вся сумма налогов, удержанных за отчетный период, будет перечислена на счет налогоплательщика, реквизиты которого он указал в заявлении.

Нужна ли декларация при вычете за проценты по ипотеке?

Налоговый вычет при компенсации выплаты процентов по кредитному договору также подразумевает подачу декларации 3-НДФЛ в налоговую службу. Кроме других документов, к ней следует приложить график погашения процентов с указанием, какая сумма уже была уплачена.

Лимит для налогового вычета для выплаты процентов по ипотеке достигает 3 миллионов рублей. Однако распоряжаться им следует очень взвешенно. Дело в том, что, в отличие от неизрасходованного лимита на покупку, который можно перенести на следующий приобретаемый объект, для вычета по кредиту такая возможность не предусмотрена.

Использовав сразу два варианта вычета, можно получить довольно ощутимую сумму. Вычет на проценты и на покупку не входят друг в друга, а могут суммироваться. Например, если истратить лимит в 2 млн, равный 260 тысячам рублей, и лимит в 3 млн – 390 тыс. – для погашения процентов, можно получить 650 тысяч. Эта сумма способна стать весомым подспорьем для семейного бюджета, однако только в том случае, если без расходования вычета не обойтись. 

Если же вычет по процентам может быть использован меньше чем наполовину, целесообразнее будет сохранить его в неприкосновенности до второй покупки, например, недвижимости для детей или родителей.

При обращении к ипотечному кредиту возникают сложности с датой регистрации права собственности. Если после обычной покупки она может наступить через неделю-две, то в случае с банковским залогом этот срок значительно удлиняется. Некоторое время квартира считается собственностью банка, поэтому выплата основной суммы займа, а также процентов по нему, начинается задолго до вступления покупателя в право владения. Подать заявку на получение вычета можно не раньше этого времени, однако исчисление возврата налогов начнется именно с даты первого платежа.

Вычет по процентам можно оформить как через место официальной работы, так и через ФСН. Если жилье находится в совместном владении, вычет также можно распределить в равных или неравных пропорциях между собственниками. При возврате налогов по кредитным процентам использовать свое право на вычет при покупке не обязательно – они не взаимосвязаны, а только дополняют друг друга.

Особенности налогового вычета для пенсионеров

Пенсионеры, которые продолжают официально трудиться или имеют другой вид дохода, например, от сдачи в аренду жилья, также регулярно платят налоги и имеют право на имущественный вычет. Но и для тех граждан, которые при выходе на пенсию перестали отчислять налог государству, существует возможность вернуть часть затрат на приобретенную недвижимость.

Особенность получения налогового вычета для пенсионеров такова, что они могут распределять ее не вперед, а назад. Имеется ввиду, что, если обычный налогоплательщик оформляет вычет, то будет получать его как в текущем году, так и в последующих, вплоть до получения им 13% стоимости жилья или до достижения лимита. Для пенсионеров эта схема работает с точностью до наоборот: они смогут рассчитывать на возврат налогов за прошедшие до наступления права на вычет годы. Срок налогового вычета для таких граждан увеличен – он достигает не трех, а четырех лет.

Подобная процедура создана для того, чтобы предоставить возможность вычета тем людям, которые вполне заслужили его, но на текущий момент по закону права на его получение не имеют. Например, если гражданин купил квартиру, зарегистрировал ее на себя и вскоре вышел на пенсию, он перестает платить налоги и фактически не может требовать их возврата. Работать в будущем он не способен или не планирует, поэтому рассчитать выплаты по налоговому вычету на будущее не представляется возможным. В таком случае для подобных выплат берутся последние четыре года, на протяжении которых он трудился. Если с момента выхода на пенсию прошло несколько лет, срок выплат будет уменьшен.

Для неработающих пенсионеров оформление вычета через работодателя невозможно, поэтому получать на него право придется в налоговой службе. Для этого таким заявителям также будет необходимо предоставить декларации 3-НДФЛ за каждый год, который можно учитывать для вычета. Эти правила касаются только имущественного вычета, связанного с недвижимостью – на любые другие его социальные разновидности они не распространяются.

Упрощенное получение вычета без декларации

Весной 2021 года был утвержден и подписан закон 100-ФЗ, согласно которому порядок получения имущественного вычета значительно упростился. Теперь это можно сделать исключительно через личный кабинет на сайте ФНС, не подавая при этом налоговую декларацию и все сопутствующие документы.

Упрощенная процедура получения вычета выглядит следующим образом. После регистрации на сайте ФНС и идентификации налогоплательщика следует заполнить специальную форму заявления на вычет, в которой также указать банковское реквизиты для получения денежных средств. Налоговая служба самостоятельно по собственным каналам связывается со всеми учреждениями для подтверждения подлинности информации и права заявителя на возврат налогов.

При обычном оформлении, с подачей декларации и всех данных, срок рассмотрения заявки составляет три месяца. Еще в течение месяца средства перечисляются на счет налогоплательщика. При упрощенной процедуре это время сократилось до одного месяца рассмотрения и пятнадцати дней для поступления денег. При подозрениях со стороны налоговой в уклонении гражданина от уплаты налогов или сокрытии доходов, может быть назначена углубленная проверка, длящаяся все те же три месяца.

Действующие на сегодняшний день правила получения имущественного вычета при покупке недвижимости не делают подачу декларации в налоговую службу обязательной. Более того, упрощенная процедура возврата удержанных налогов позволяет даже не посещать ее лично – вся необходимая информация обрабатывается автоматически.

Только в некоторых случаях, которые чаще всего касаются вычета за минувшие годы, а также связаны с жильем, находящимся под кредитным обременением, требуют предоставления 3-НДФЛ. Однако и в этой ситуации есть свои преимущества – по вопросам налогового вычета нет необходимости придерживаться установленных законом сроков – все данные можно подать в любой удобный момент.