Поселок коттеджного типа (КП) — это жилая застройка, характеризующаяся малоэтажным строительством, рядом с которым расположен земельный участок. В первую очередь КП создаются в экологически чистых местах, часто вблизи рек или озер с лесными массивами.
Такой поселок не является отдельным населенным пунктом, как деревня, а будет частью основного населенного пункта, например, города или ПГТ. Но управляется он не городской администрацией, а застройщиком. Соответственно, решать кто будет обслуживать частные дома, – решает застройщик. Он может нанять управляющую компанию или рассмотреть этот вопрос совместно с собственниками коттеджей, чтобы учесть интересы всех сторон.
Кто обслуживает частные дома (коттеджи) в поселке
Коттеджный поселок обычно характеризуются безопасной, закрытой средой и комплексной инфраструктурой. Сюда входят ухоженные дороги, парковки для жильцов и гостей, инженерные системы (водопровод, отопление), игровые площадки, места отдыха и множество других удобств. Магазины, детские сады, учебные заведения и поликлиника, как правило, расположены в непосредственной близости от поселка.
Правовая база, окружающая управление коттеджными поселками, несколько неоднозначна, поскольку закон не определяет четко стандартизированную процедуру управления ими. В результате ответственность за управление в значительной степени остается на усмотрение владельцев собственности. И здесь важно понимать, что:
- владельцами коттеджей являются те, кто их приобрёл;
- собственник земли и ряда других объектов – застройщик.
Застройщик сохраняет право собственности на землю и любые дополнительные зоны или общественные территории в пределах комплекса. Но он меньше владельцев коттеджей заинтересован в том, чтобы качественно обслуживать частные дома в поселке
Закон определяет лишь некоторые общие принципы управления сообществом. Например, управление коттеджным поселком должно осуществляться:
- специализированной управляющей компанией;
- либо собственниками (ТСЖ).
Как выбирается управляющая компания в коттеджном поселке
Собственники могут нанять профессиональную управляющую компанию для обслуживания частных домов или же создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), зарегистрировать его в установленном законом порядке и с его помощью управлять собственностью. Для руководства товариществом выбирается председатель.
Какой бы путь ни выбрали владельцы домов, им важно четко разграничить свои права и обязанности по отношению к правам и обязанностям застройщика, гарантируя, что существует взаимопонимание относительно управления и обслуживания в поселке общих территорий и ресурсов.
У некоторых людей возникает вопрос «кто обслуживает частные дома, построенные в городе». Задача их обслуживания ложится на плечи самого владельца. Если случается какая-то авария, то он находит организацию по ремонту и договаривается с ней о том, на каких условиях они отремонтируют вышедшее из строя оборудование и сколько это будет строить. Их отношения строятся на основе договора подряда в то время, как в поселке между управляющей компанией и владельцами собственности составляется другой тип договора.
Коттеджный поселок – это не один дом, а комплекс с инфраструктурой. При отсутствии четких указаний в законе о том, в чьи обязанности входит поддержание состояния дорог или освещения улиц, этот вопрос собственникам коттеджей придется обсудить с застройщиком и определиться с тем, кто и на каких условиях подбирает управляющую компанию для поселка – домов и остальной инфраструктуры.
Обязанности управляющей компании
Управляющая компания действует как организация, на которую возложена ответственность за управление имуществом других лиц, в частности, в контексте коттеджного поселка. Эта роль охватывает широкий спектр обязанностей и ответственности, призванных обеспечить бесперебойную работу и обслуживание инфраструктуры и окружающей среды поселка.
В перечень ее возможных обязанностей входит:
- 1Уборка и обслуживание мест общего пользования. Управляющая компания несет ответственность за регулярную уборку и содержание общественных пространств в коттеджном поселке. Это касается не только тротуаров и дорог, но и любых других общих объектов.
- 2Текущий и капитальный ремонт. Обязанностью управляющей компании является надзор как за текущим обслуживанием, так и за ремонтными работами на оборудовании, которое поддерживает функциональность и безопасность коттеджного поселка. Это системы отопления, сети водоснабжения и электроустановки.
- 3Безопасность и обслуживание детских площадок. Обеспечение чистоты, безопасности и хорошего состояния игровых площадок в сообществе является важнейшей обязанностью УК.
- 4Контроль экологии. Управляющая компания отвечает за надзор за здоровьем и эстетикой ландшафтного дизайна поселка. Среди выполняемых ими работ такие задачи, как стрижка травы, подрезка живых изгородей и устранение нашествий вредителей, которые могут угрожать растительности.
- 5Техническое обслуживание водоемов. Если на территории поселка есть естественные или искусственные водоемы, управляющая компания несет ответственность за их состояние, очистку для предотвращения загрязнения и обеспечения безопасности для жителей.
- 6Налаживание систем контроля и безопасности. Этот пункт включает в себя реализацию мер по защите жителей и их имущества, возможно, путем найма сотрудников службы безопасности или установки систем наблюдения.
- 7Управление отходами. Управляющая компания должна обеспечить эффективное управление услугами по вывозу мусора, поддержание чистоты и гигиены на территории.
- 8Управление персоналом. Компания имеет право нанимать и оплачивать труд таких сотрудников, как уборщики, садовники и охранники.
- 9Ремонт инженерных коммуникаций. УК обязана обеспечивать ремонт и техническое обслуживание основных коммуникаций, таких как системы отопления и водоснабжения, гарантируя надежную работу этих служб.
Управляющая компаний действует на основании устава ассоциации по обслуживанию поселков. Ее права и обязанности, определенные в договоре с собственниками по обслуживанию коттеджного поселка, не должны противоречить действующему законодательству. Детализация обязанностей возможна в должностной инструкции управляющего посёлком и сотрудников УК.
Права управляющей компании
Помимо своих обязанностей управляющая компания имеет определенные права, которые могут включать:
- 1Возможность устанавливать правила и рекомендации, способствующие созданию безопасной и гармоничной среды обитания в обществе.
- 2Право на получение вознаграждения за оказанные услуги, предусмотренные договором.
- 3Полномочия принимать необходимые решения, касающиеся управления и содержания имущества, обеспечивая соблюдение местных законов и правил.
УК играет решающую роль в содержании и администрировании коттеджного поселка. Понимание ее прав и обязанностей помогает гарантировать, что как управляющая компания, так и владельцы недвижимости поддерживают продуктивные и гармоничные отношения, способствуя созданию желаемой среды проживания.