Часть жилого фонда России построена достаточно давно, чтобы нуждаться в ремонте. Но взносы жильцов на капитальный ремонт появились в законодательстве только в 2013 году, и с этого момента у собственников жилья возникла дополнительная сумма к оплате. Иногда между ними и управляющей компанией возникают конфликты, касающиеся того, как оплачивается капитальный ремонт нежилого помещений, например, подземной парковки.
Что такое капитальный ремонт
Капитальный ремонт относится к комплексному обновлению или реконструкции здания. В отличие от текущего ремонта, капитальный обычно решает проблемы, которые фундаментально влияют на стоимость и удобство использования недвижимости. Например, обновляются трубопроводы, заменяются окна в подъездах.
Что входит в капитальный ремонт
Объем капитального ремонта может варьироваться в зависимости от возраста, состояния и предполагаемого назначения здания.
Общие направления включают:
- структурные работы (фундаменты, стены, крыши);
- обновление систем (электрика, сантехника);
- ремонт интерьера (подвалы, чердаки, другие помещения общего пользования);
- эстетические улучшения (внешняя облицовка, благоустройство территории).
Соответствие нормативным требованиям
Капитальный ремонт часто требует соблюдения строительных норм и правил. Поэтому у собственников квартир далеко не всегда есть выбор: ремонтировать крышу или нет, выбрать тот или иной способ ее ремонта. То же самое относится и капремонту нежилого помещения. Недостаточно просто не хотеть его ремонтировать.
Когда не нужно платить взносы на капремонт нежилых помещений в жилом доме
Собственники квартир в новостройках и домов, износ которых превысил 80%, не платят взносы. Первая группа потому, что новостройка еще не достигла той степени износа, когда ее пора реконструировать. Вторые потому, что это аварийные здания. Их жильцов будут расселять, а значит не имеет значения степень износа нежилых помещений и другого общедомового имущества.
Кто выставляет счета для оплаты взносов
Управляющая компания, нанятая собранием совладельцев квартир, формирует счета за содержание придомовой территории и для взносов за капитальный ремонт, в том числе нежилых помещений. Соответственно она учитывает общий объем ремонта, его стоимость. И делит сумму на всех жильцов.
Кто оплачивает капитальный ремонт нежилых помещений
Содержание общедомового имущества оплачивают собственники квартир, расположенных во многоквартирном доме. Об этом говорится в Жилищном кодексе.
Статья 158 п. 1: «Собственник помещения <...> обязан нести расходы на <...>, а также участвовать в расходах на содержание общедомового имущества <...>. Его доля в оплате должна быть пропорциональна размеру его доли в общедомовом имуществе».
При этом закон не перечисляет того, что входит в общедомовое имущество.
Со 100% долей вероятности в списке будут находиться:
- подвальные и чердачные помещения;
- лестничные марши;
- инженерные коммуникации;
- несущие конструкции и ограждения.
Остальной перечень будет отличаться в зависимости от типа дома. Так, у одного дома будет детская игровая площадка, а у другого нет. У одного есть парковка, а у другого нет. К тому же в процессе эксплуатации список общедомового имущества может разрастаться или, наоборот, сокращаться.
Поэтому ответ на вопрос, входит ли конкретное нежилое помещение в список общедомового имущества, нужно смотреть в техническом плане здания и уточнять статус этих объектов. Если парковка – часть имущества, то ее капитальный ремонт – это часть расходов на ремонт общедомового имущества и, следовательно, его стоимость оплачивается совладельцами жилых помещений.
Проблемы подземного паркинга и капитального ремонта других нежилых помещений
Суть проблемы подземного паркинга в следующем. Застройщик мог построить жилой комплекс, предусмотреть в нем не только парковку, но также магазины, школу, детский садик. Очевидно, что за ремонт школы владельцы квартир не платят. Точно так же они относятся и к вопросу парковки, хотя она может входить в общедомовое имущество.
Правовой статус парковочных мест долгое время оставался неопределенным. Но начиная с января 2017 года паркоместо стало отдельным объектом недвижимости. Соответственно собственник квартиры, у которого в собственности также имеется паркоместо, может продать его. Это такая же собственность, как и сама квартира. Это еще больше усложнило вопросы капремонта нежилых помещений. Поэтому к парковкам, которые являются общедомовым имуществом, но паркоместа в них – это собственность владельцев квартиры, рекомендуется применять те же правила, что и к остальному общедомовому имуществу.