Управление МКД

Управление многоквартирным домом – работа, целью которой является организация комфортных условий для проживания, что включает поддержание общего имущества в хорошем состоянии и формирование правил пользования им. Такой вид деятельности регулируется правительственным постановлением №416, а также ст. 161 ЖК РФ. Эти нормативные документы четко определяют и варианты управления МКД – то есть, кто и каким образом может его осуществлять на законных основаниях.

Управление и обслуживание МКД

Все документы, где прописаны основные принципы управления МКД, четко разделяют:

• муниципальную;
• и личную собственность.

В домах, фактически принадлежащих государству, управление может проводить только специализированная УК. Для ее выбора организуется конкурс. К управлению многоквартирным домом посредством управляющей организации люди, проживающие в квартирах по соглашению социального найма, не имеют никакого отношения. Дело в том, что общедомовое имущество частью их собственности не становится. Поэтому управляющая компания должна отчитываться только перед своим непосредственным нанимателем – муниципалитетом.

Совсем по-другому происходит организация управления МКД, если квартиры в нем, или большая их часть, относятся к частной собственности. Управление, вне зависимости от выбранного способа, не распространяется имущество  квартирах. Оно подразумевает только управление общедомовым имуществом:

• системы отопления, водо- и электроснабжения, водоотведения внутри здания;
• внутренние помещения здания, исключая квартиры: чердаки и подвалы, лестницы, лифтовые шахты и т.д.;
• участок земли под домом, в также его свободные границы, закрепленные в кадастровых документах.

Управление многоквартирными домами осуществляется на возмездной основе – то есть, собственники квартир вносят за него плату. Ее размер зависит от причитающегося им общего имущества, процент которого соразмерен площади квартиры. К владельцам нежилых или коммерческих помещений выдвигаются такие же требования, как и к хозяевам квартир.

Способы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления МКД по ЖК РФ во многом зависит от специфики самого дома. 

Жилищный Кодекс РФ выделяет три вида управления:

• непосредственный способ управления многоквартирным домом – когда в здании насчитывается не более тридцати жилых помещений;
• жилищный кооператив или ТСЖ, который требует регистрации юридического лица;
• договор с управляющей компанией.

Самоуправление домом без управляющей компании имеет свои особенности и не всегда подходит для многоквартирных зданий с большим количеством жилых помещений. Однако условные критерии выбора управления дома остаются на усмотрение владельцев, а окончательное решение принимается ими сообща, путем голосования.

Непосредственное управление

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме подразумевает, что между ними и поставщиками всевозможных услуг, скажем, электроснабжения, нет посредников. Все задачи по поддержанию общей собственности здания в нормальном, функциональном состоянии, обеспечению его всем необходимым собственники берут на себя.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом напоминает метод управления частным зданием, во время которого его владелец напрямую заключает соглашения с поставщиками электроэнергии, газа, водоканалом, службами по вывозу мусора. Никаких посреднических услуг он при этом не оплачивает, экономя большую или меньшую сумму. Текущие ремонтные работы остаются только его заботой.

Прямое управление многоквартирным домом владельцами квартир осуществляется точно так же, за тем исключением, что договоры с поставщиками должен заключить каждый собственник. Это главная проблема такой формы управления – ведь у нее нет четко обозначенного организатора. Им может выступать кто-то из жильцов, однако его деятельность ничем не регламентирована.

Чтобы понять, удобен ли этот способ, стоит рассмотреть основные плюсы и минусы непосредственного управления. 

К его преимуществам относятся:

• экономия на услугах посредников;
• ничем не ограниченные полномочия собственников в вопросах, касающихся общего имущества;
• не нужно платить за управление.

Любая управляющая компания имеет штат сотрудников, которым нужно платить зарплату. Частично эта статья расходов также ложится на жильцов, заключивших договор с организацией. При самоуправлении таких расходов нет.

Среди самых главных недостатков непосредственного управления стоит упомянуть:

• отсутствие конкретного руководителя, ведь не каждый человек согласится бесплатно взвалить на себя дополнительные обязанности;
• неумение жильцов профессионально управлять общим имуществом;
• несогласованность решений, например, при поиске подрядчиков для капитального ремонта, конфликт мнений;
• необходимость заключать договор с поставщиками от лица каждого собственника.

Последний пункт становится камнем преткновения при самоуправлении домом чаще всего. Все люди организуются по-разному: кто-то решает вопросы с договором за один-два дня, кто-то откладывает это до бесконечности. Заставить жильцов завершить все необходимые дела к определенные сроки не может никто. 

Главная проблема в том, что, если договор подпишет менее 50% собственников, он не будет считаться заключенным. Поэтому самостоятельное управление многоквартирным домом возможно только там, где небольшое число квартир, жильцы дружны, едины во мнении и готовы действовать сообща.

Товарищество собственников жилья

Жилищный кооператив, как способ управления многоквартирным домом, чаще всего возникает там, где жильцов больше. ТСЖ, которое сегодня по правилам именуется товариществом собственников недвижимости (ТСН), создается путем голосования владельцев квартир. Для создания такой внутренней управляющей организации необходимо не менее 50% голосов.

ТСЖ создается как юридическое лицо со статусом некоммерческой организации. Оно подлежит обязательной государственной регистрации, а его деятельность регулируется ЖК РФ. Общим собранием утверждается устав ТСЖ, назначаются его руководители. В дальнейшем они несут прямую ответственность за поддержание дома в надлежащем состоянии.

Договоры с поставщиками заключаются уже не каждым отдельным жильцом, а от имени официального ТСЖ. Если поставщики услуг оказывают их некачественно, к примеру, вовремя не вывозится мусор, жильцы вправе требовать объяснений в ТСЖ. Товарищество собственников не может переложить ответственность на поставщика услуг, ведь организация их качественного предоставления – это их обязанность, закрепленная в уставе. 

Кроме этого, собственники квартир с целью защиты интересов также могут обратиться в ТСЖ. Если при самостоятельном управлении это их личная задача, то при управлении многоквартирным домом жилищным кооперативом ее берет на себя ТСЖ.

Что касается расходов, то при этой форме управления они будут больше. ТСЖ наверняка заключит договоры с уборщиками и дворниками, будет взаимодействовать с муниципалитетом по вопросам капитального ремонта. 

Кроме этого, работа выбранного управляющего штата также оплачивается. Штат может наниматься из жильцов дома, обладающих соответствующими знаниями и навыками, или привлекаться извне. Если создается жилищный кооператив для управления несколькими домами, в качестве подрядчика для выполнения разных видов работ нанимается управляющая компания. Непосредственно управлением она не занимается, это остается обязанностью ТСЖ.

Управляющая компания

Сравнительная характеристика способов управления МКД показывает, что самый удобный из них – заключение договора с управляющей компанией. Разумеется, этот способ сопряжен для жильцов с дополнительными расходами, но вероятность, что управление домом будет происходить качественнее, намного выше.

Управляющая компания берет на себя все обязательства по обеспечению нормального функционирования здания, сохранения общего имущества в надлежащем состоянии и несет за это полную ответственность. Для выполнения отдельных видов работ она может нанимать подрядчиков, однако за качество отвечает сама. 

Управляющая компания назначается или по итогам конкурса, или по итогам общего собрания. В первом случае договор заключается максимум на три года, во втором – может подписываться на пятилетний срок. В соглашении обязательно перечисляются общее имущество жильцов, перечень услуг, которые будут предоставлять УК, виды работ, которые она обязуется выполнять, порядок оплаты и отчетности.

Этот тип управления МКД также имеет свои преимущества и недостатки. К первым относятся:

• сравнительно невысокая плата за услуги УК, особенно в домах с большим количеством квартир;
• профессиональное управление;
• контроль качества предоставляемых услуг со стороны жильцов – при ненадлежащем исполнении УК своих обязанностей они могут пожаловаться в жилищную инспекцию;
• собственникам не нужно самим заниматься организационными вопросами.

Среди минусов сотрудничества с УК стоит отметить:

• жильцы почти не могут контролировать расход денег;
• не все условия договоры с УК можно изменить;
• есть риск банкротства управляющей компании.

При неисполнении УК своих обязанностей жильцы могут в одностороннем порядке расторгнуть с ней договор. Также они имеют право поменять любую форму управления, если большинство выразит согласие. Собрание жильцов – это главный решающий фактор в вопросе управления МКД.