Покупка квартиры: залог, задаток, разница между терминами и особенности их применения

Покупка квартиры, особенно если речь идет об ипотеке, происходит в несколько этапов. Для подтверждения серьезности намерений и того, что сделка не сорвется, вносят предоплату. Поэтому покупателям важно знать не только то, можно ли вернуть залог, а также то, как правильно проводятся операции.

Взаимодействие заемщика и банка

В гражданском праве залог — это способ обеспечения обязательств. Гражданин берет кредит на покупку квартиры. Банк перечисляет денежные средства на счет продавца, а квартира становится залоговым имуществом. Его нельзя продать или передать третьим лицам без согласия банка до тех пор, пока заемщик не погасит кредит вместе с процентами, штрафами, если такие появятся в процессе взаимодействия с банком. 

Возвращается ли залог? Да. После того, как расчеты с банком завершены и сумма полностью внесена, закладная погашается. С квартиры снимается обременение, и собственник может в дальнейшем распоряжаться квартирой по своему усмотрению, но в рамках закона. Например, если недвижимость куплена супружеской парой, то права всех членов семьи равны. Один из супругов не сможет продать жилье без согласия второго. Возврат залога в других случаях определяется ст. 352 ГК РФ.

Взаимоотношения продавца и покупателя

Залог, как часть стоимости, которую покупатель оставляет продавцу в подтверждение серьезности намерений – не юридическое понятие. Он возник на раннем этапе развития рынка недвижимости, т.е. в 1990-х, до появления ипотеки. Покупатель хотел купить, но ему не хватало наличных. Тогда он предлагал продавцу внести часть, а остальные заплатить позже. Например, равные части от оставшейся суммы в течение полугода. 

Часто оказывалось, что покупатель растягивал внесение остатка на годы и это заканчивалось судами, попыткой выселить его из занимаемой жилплощади вместе с судебными приставами. Или просто недополучением продавцом части суммы. 

Покупатель тоже мог передумать и оказаться в ситуации, когда продавец потратил деньги и возвращение залога становилось невозможным. В этом случае проблема «как вернуть залог» тоже решалась через суд.

Понятие задатка

Ст. 380 ГК РФ ввела понятие задатка. Под этим подразумевается сумма, которую покупатель выдал продавцу в счет причитающегося по договору платежа. 

О задатке важно знать то, что его передача подтверждается документально. Стороны составляют соглашение и подписывают. Это может быть отдельный документ о передаче задатка или же его вписывают в разделе «Условия договора», где описывают сумму, сроки и условия ее передачи, а также правила возврата залога-задатка.

Способы оформления задатка:

1. 1

   Отдельный документ – соглашение о задатке.
2. 2

   Как пункт в условиях договора о купле-продаже квартиры.
3. 3

   Как отдельное приложение к договору купли-продажи недвижимости.

Как оформляется получение задатка

Факт получения денег от покупателя оформляется распиской. Но делать это лучше в присутствии нотариуса. По закону это не обязательная опция. Однако, чтобы отстаивать права в суде, расписка, написанная от руки и заверенная непонятными свидетелями, – не самый лучший аргумент. Допустим, вы применили силу и заставили человека ее написать, а в качестве свидетелей выступили ваши друзья или родственники. Поэтому передавайте деньги в присутствии нотариуса и обязательно заверяйте расписку нотариально. 

Возврат задатка

Ответ на вопрос: «возвращают ли залог при отказе от покупки», неоднозначен. Согласно ст. 381 ГК РФ возможны два варианта:

1. 1

   По соглашению сторон. Т.е. если стороны не могут выполнить обязательства или еще не начинали выполнять условия договора, но решили расторгнуть сделку, то задаток возвращают.
2. 2

   Через суд. Если стороны не договорились, то суд будет оценивать были ли нарушены договорные обязательства. Если доказано, что условия нарушил покупатель, то задаток остается у продавца. Если же доказано, что нарушитель продавец, то задаток придется вернуть, уплатив его в двойном размере (ст. 381 ГК РФ п.2). Кроме того, покупатель может требовать возмещение понесенных убытков в связи с неисполнением продавцом своих обязательств.

На практике это выглядит так. Покупатель пишет исковое заявление в суд, в котором описывает что произошло и чего он требует. Если он требует только возврата задатка, то его и получает. Чтобы получить возмещение убытков, это требование нужно вписать в исковое заявление. Размер убытков нужно подтверждать документально. Например, покупатель нервничал из-за конфликта с продавцом, попал в больницу с гипертоническим кризом. Это понесенные убытки. Можно потребовать возмещение на миллион долларов, но суд присудит только то, что пострадавший сумеет доказать документально – чеками из аптеки, счетом за лечение из больницы и т.д.

Как оформляется возврат залога за квартиру

Задаток при покупке недвижимости возвращается по тем же правилам, по которым покупатель передавал деньги продавцу. Стороны отправляются к нотариусу, где пишется расписка о возврате задатка за квартиру, заверяется, и продавец отдает деньги.  Особенных правил для написания расписки нет. Ее составление подчиняется обычным правилам деловодства. В любом документе должны присутствовать:

• название (здесь «расписка»);
• место его составления (город);
• дата составления в формате 00.00.0000. Неправильно писать «3 апреля». Правильно «03 апреля». Проблема в том, что перед одиночной цифрой можно вписать дополнительную цифру (13, 23) и это изменит документ.
• текст документа;
• подпись и расшифровка подписи того, кто составил расписку и свидетелей.

В тексте расписки о возврате денег за квартиру обязательно вписывают данные паспорта. Это необходимо, чтобы отличить однофамильцев, одного Иванова Ивана Ивановича, от другого человека с такой же фамилией и инициалами. Вписывать в текст адрес фактического проживания и реквизиты договора, по которому вы возвращаете задаток можно, но не обязательно. Расписка и договор легко соотносятся по размеру возвращаемой суммы, а также по фамилиям, инициалам и паспортам сторон.

Если стороны сделки заверяют расписку о возвращаемом задатке у нотариуса, то искать образец в интернете не нужно. Нотариус подготовит документ. Его текст будет составлен в соответствии со всеми действующими положениями закона. Образцы расписки, которые можно найти в интернете – это расписки из учебника по деловодству, составленные с образовательной целью. Они не являются эталоном для нотариуса. Поэтому искать подходящую, чтобы написать текст нотариусу – не нужно. 

Подмена понятий

Среди ошибок, совершаемых сторонами, главная – подмена понятий. В просторечье ту часть денег, которую продавец внес в качестве предоплаты, кроме залога еще называют авансом, по аналогии с заработной платой, которую многим платят двумя частями – аванс в первой половине месяца и основную часть зарплаты во второй. 

Аванс в гражданском праве — это сумма, которую платят наперед и которая входит в счет общего платежа. Если сделка не состоялась, аванс нужно вернуть. Продавец не может оставить аванс себе. Также суд не будет выяснять, какая из сторон отказалась от сделки, и кто больше виновен. Не возникает понятие двойного размера задатка. 

Иногда покупателю хочется получить возвращение средств за квартиру при покупке в двойном размере, в случае срыва сделки по вине продавца. Но если у него нет договора о задатке и в основном документе такое слово не использовали (например, написали, что «внесен залог за квартиру»), то суд автоматически будет считать, что сумма, которую передал покупатель — это аванс. Со всеми вытекающими из определения свойствами. 

Возвращают ли аванс? Да. Если продавец отказывается вернуть аванс, покупатель может подать в суд, где отказ от возврата квалифицируют по ст. 1102 ГК РФ – безосновательное обогащение за чужой счет.

Можно ли вернуть задаток без договора

Этот интересный вопрос возвращает нас к характеристикам понятий. Задаток нельзя вернуть без договора, так как суд классифицирует его как внесение аванса. Аванс вернуть можно, если у вас есть свидетельство передачи денег – расписка. Но переквалифицировать аванс в задаток не получится.

Можно ли составить расписку без соглашения

Да, можно. Но в этом случае, сумма, которую покупатель передал продавцу, считается авансом. Кроме того, в расписке нет условий. Это значит, что если сделка не состоится и продавец откажется вернуть деньги, то придется обращаться в суд, чтобы там присудили вернуть аванс, основываясь на ст. 1102 ГК РФ.

Существует ли у задатка невозвратная сумма

Понятие невозвратной суммы обычно ассоциируется с железнодорожными билетами, а не с тем, чтобы получить задаток обратно. Если вернуть билет за сутки до отхода поезда, то отдадут только часть уплаченных за билет денег, а если возвращать уже после отправления состава, то, наверное, ничего не вернут. 

При желании сторон вы можете предусмотреть «невозвратную сумму» в условиях договора, в том числе описать, когда она возникает. Если дело не попадет в суд, т.е. стороны решат все вопросы по согласию, то пользуйтесь на здоровье. Но если потом возникнут разногласия, которые потребуется решать, то будут применяться статьи Гражданского Кодекса. 

Дело в том, что существует иерархия юридических документов. На первом месте стоит Конституция РФ. Потом идут кодексы, законы. Они не должны противоречить Конституции. Договор купли продажи квартиры стоит ниже ГК РФ. Поэтому суд будет принимать во внимание только то, что не противоречит кодексу. О невозвратной сумме там ничего не сказано.

Оформление договора задатка

Правила деловодства требуют, чтобы оформляя договор, использовали обязательные реквизиты:

• название документа (соглашение о задатке);

• место составления;
• дата составления;
• текст договора;
• реквизиты сторон;
• подписи сторон.

В шапке договора указывается, кто является сторонами сделки (продавец, покупатель) и их паспортные данные (номер, серия, кем и когда выдан, ФИО и место регистрации человека). Затем перечисляются намерения сторон. Одна сторона намеревается продать квартиру, которая находится по адресу и т.д., а вторая сторона намеревается купить. Указание размера задатка – обязательное условие. Общую сумму указывать не обязательно. Она не имеет отношения к теме документа. Также указывают условия (когда, где), при которых передают задаток и условия, которые будут считаться нарушением сделки, т.е. правила возвращения задатка, если сделка не состоялась.

Расторжение договора 

Может возникнуть вопрос, нужно ли оформлять договором возвращение задатка? Нет, задаток возвращается на условиях, которые стороны описали в «Соглашении о задатке». Документом, свидетельствующим о возврате суммы, станет заверенная нотариусом расписка. Дополнительные документы, такие как акт взаиморасчетов или что-то еще при расторжении договора не требуются.

Способы расторжения договора:

1. 1

   По соглашению сторон. Продавец и покупатель встретились. Мирно договорились Один передал второму деньги.
2. 2

   По решению суда после иска одной из сторон.
3. 3

   В одностороннем порядке. Одна сторона направляет второй письменное уведомление об отказе от сделки.
4. 4

   Способ, которым расторгается конкретная сделка, лучше описать в условиях договора купли-продажи.

Как правильно вернуть задаток покупателю за квартиру

Стороны обращаются к нотариусу. Объясняют ситуацию. Приходят в назначенное время и подписывают подготовленную нотариусом расписку о возврате задатка за покупку квартиры. После этого продавец возвращает деньги покупателю.

Если стороны решили обойтись без нотариуса, когда возвращают залог, то они находят в интернете образец расписки. Распечатывают или кто-то из них составляет ее от руки в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя). Также приглашают двух свидетелей. Все участники подписывают документ, указывая паспортные данные сторон, а также контактные данные свидетелей на тот случай, если возникнут разногласия и придется обратиться в суд.

Порядок действий сторон:

1. 1

   Проверить документы, чтобы убедиться, что присутствующие именно те, за кого они себя выдают. Если для передачи денег пришел не тот, кто выступает стороной сделки купли-продажи, а его представитель, то требуется проверить подлинность доверенности. Сделать это можно на сайте федеральной нотариальной палаты. Без доверенности он не может принимать деньги или подписывать документы. Кроме того, в доверенности должен содержаться четкий перечень действий, которые он может осуществлять.
2. 2

   Составить текст расписки. Если он уже составлен, то еще раз внимательно прочитать и проверить внесенные данные (фамилии, номера паспортов, инициалы, даты).
3. 3

   Передать задаток.
4. 4

   Подписать расписку.
5. 5

   Отдать один экземпляр второй стороне, а один оставить себе.

Закон не обязует вас заверять расписку в передаче денег у нотариуса. Но это настоятельно рекомендуется сделать. Денежные вопросы, тем более, когда речь идет о таких крупных суммах, нельзя решать «на авось».  Столкнувшись с мошенниками, люди обычно заканчивают потерей нервов и денег, а вот идти к нотариусу потенциальный мошенник наверняка не захочет и будет настойчиво убеждать в том, что это лишняя трата времени.

Каким должен быть размер задатка при покупке квартиры

Размер задатка составляет 5-10-15% от стоимости сделки. Но можно выбрать и другой процент. Какие-либо ограничения суммы закон не предусматривает, а сами цифры возникают от традиций. Так, европейский рынок недвижимости предпочитает диапазон 5-10%, а российский 10-15%. Цифра связана с размером первоначального взноса по ипотеке. Подсознательно его воспринимают как норму и переносят ее на другие сектора, в частности на размер задатка при покупке квартиры.