Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

Наличие у человека прав на квартиру, дом и другой объект недвижимости означает, что он может распоряжаться этим жильем по своему усмотрению: продать, завещать, оставить в залог и т.д. Соответственно, правоустанавливающий документ - это такой, который определяет: какое право возникло, когда и у кого.

Где искать перечень правоустанавливающих документов

В 2015 году вступил в действие Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ от 13.07.2015). В ст. 14 п. 2 данного документа приводится перечень документов, на основании которых проходит регистрация прав в Росреестре. В него входят:

• акты органов государственной власти;
• договоры, связанные с недвижимостью;
• акты приватизации;
• свидетельства о праве наследования;
• решения судов;
• межевые планы;
• прочие документы.

Из списка легко понять, что в законе перечислены виды правоустанавливающих документов, но они не конкретизированы. Так, документом на дом, в результате которого человек обрел право собственности, может оказаться договор купли-продажи, договор дарения и даже договор залога, если человек оформил ипотеку, но впоследствии отказался от нее, и дом перешел в собственность банка. Есть и другие правоустанавливающие договоры на недвижимость. Они возникают под действием других законов и подзаконных актов.

Что указано в документе

Правоустанавливающий документ должен дать ответ на три вопроса:

• кому принадлежит право собственности;
• какой тип права у владельца;
• что это за объект.

Физические лица чаще всего сталкиваются с собственностью на квартиру / дом / участок. Собственность бывает:

• полной (индивидуальной, личной);
• частичной (общей).

В первом случае человек – единственный владелец объекта, а во втором – объект находится в долевой собственности. Доли бывают реальными (указан конкретный объект: комната) или идеальными (1/3 квартиры или 6/14). До 2016 года люди получали свидетельства о праве долевой собственности. Но потом их отменили, и теперь долевых собственников можно увидеть только в выписке ЕГРН. А значит, появляется новая группа документов. Их называют правоподтверждающими.

Что такое правоподтверждающие документы

Главным правоподтверждающим документом в РФ для частного лица является выписка ЕГРН. Ее выдает Росреестр, и она подтверждает, что у вас действительно есть право распоряжаться квартирой или ее частью. Если речь идет о правах, возникших до 2016 года, тогда правоподтверждающим документом будет свидетельство о праве собственности. 

В чем разница между правоустанавливающим и правоподтверждающим документом

Первый из них (правоустанавливающий) является документом-основанием для того, чтобы Росреестр зарегистрировал сделку. Например, договор дарения или купли-продажи. Второй (правоподтверждающий) является подтверждением того, что объект есть в базе Росреестра и он находится у кого-то в собственности. Росреестр выдает выписку ЕГРН по запросу, но на основании выписки никакие изменения в государственный реестр не вносятся. Для этого нужен документ, в силу которого человек получил свое право.

Когда нужен этот документ

Потребность в правоустанавливающих документах возникает тогда, когда вы решили продать квартиру, разменять, сдать в аренду, т.е. распорядиться собственностью. Для регистрации сделки в Росреестр подается: заявление собственника, подписанный сторонами договор. Если новый владелец в будущем решит продать купленную квартиру, то договор, подтверждающий его права, уже внесен в реестр. Т.е. хранить его дома среди других документов можно, но это не обязательно. В дальнейшем владелец будет пользоваться выпиской ЕГРН.  

При сдаче квартиры в аренду квартиросъемщику тоже не обязательно видеть договор, по которому приобрели жилье. Достаточно выписки. То же самое верно, если собственник оформляет льготы: льготный тариф на коммунальные услуги или субсидию. У него запрашивают выписку ЕГРН, а не первичный правоустанавливающий документ на объект недвижимости. 

Особенности документооборота 2023: документы без печатей

Начиная с 2022 года Росреестр перешел на безбумажный документооборот. Это значит, что теперь на договоре о покупке недвижимости не ставится штамп, подтверждающий регистрацию в Реестре. Утратив привычный вид, а с ним и атрибуты, которые делали его «юридическим документом», бумажный договор теперь нужен только для того, чтобы зарегистрировать сделку в реестре. Во всех остальных ситуациях он стал полностью бесполезен.

Когда нужно насторожиться

Если вы решили купить квартиру, нужно посмотреть в выписку ЕГРН. По этому правоподтверждающему документу будет нужно определить:

1. 1

   Кто собственник, т.е. сверить ФИО человека, с которым идут переговоры, с ФИО, отмеченным в выписке ЕГРН. Если это разные люди, то смотрите доверенность на право продажи. В доверенности не просто должны вписать «право продажи», а точно перечислить все действия, которые поручены этому лицу (вести переговоры, подписывать документы (какие?), принимать деньги за квартиру и т.д.)
2. 2

   Какая это собственность. Если не полная, а долевая, то требуется письменное согласие остальных совладельцев на продажу.
3. 3

   Когда возникла собственность и почему. Это указано в строке «Основание». При запросе выписки в реестре можно проверить историю собственности. Если окажется, что квартира часто меняла владельцев в последние три года, то от покупки проще отказаться, чем искать причины суматохи и проверять, действительно ли все в этой истории законно, или появятся те, кто будет оспаривать сделку в суде.

Еще одна вещь, которую нужно знать о выписке, - это правоподтверждающий документ с ограниченным сроком действия. Даже за месяц собственник может смениться, или квартира, на которой не было обременений, внезапно стала «обремененной» по решению суда (ограничено право владельца ею распорядиться). Поэтому обращайте внимание на сроки и отказывайтесь от сделок, вызывающих сомнения.