Продолжительность строительства определяется как период времени между датой начала строительного контракта и датой его практического завершения с подписанием всех итоговых документов. Нормативный срок этого процесса измеряется в неделях и регламентируется СНиПами.
Где искать нормы продолжительности строительства
Документ называется СНиП, что расшифровывается, как «строительные нормы и правила». Ориентируясь на него, застройщик понимает, каких размеров должна быть межэтажная лестница, какие нагрузки должны выдержать плиты перекрытия.
Первые СНиПы появились в 1930-х и определили правила для советского массового строительства. Сегодня нормы представлены разными документами, каждый из которых регламентирует правила для конкретного объекта:
- строительство зданий;
- строительство дорог;
- инфраструктура метрополитена.
Отдельного СНиПа, определяющего все нормы, включая сроки в строительстве, нет, но в каждом из СНиПов будут главные нормы, которые касаются конкретного типа объектов.
Состав СНиПа
Документ включает:
- название и реквизиты (кем утвержден СНиП, какой документ заменяет);
- раздел «Общие положения». Здесь определяются цели и задачи документа. Уточняют, является ли он обязательным или только рекомендационным. Также определяют зону ответственности. Так, разработчик СНиПа отвечает за научную сторону вопроса, правильность технических норм и экономическую обоснованность их использования.
Раздел «Строительные нормы» — основная часть документа. Она состоит из ряда подразделов. Например:
- общие положения — здесь содержатся рекомендации по ведению работ;
- нормы — в этом разделе определяются размеры конструкций, сопротивление нагрузкам;
- правила производства и приемки работ;
- сметные нормы — рекомендации по составлению строительной сметы.
Нормативный срок строительства жилого дома
Продолжительность строительства зданий и сооружений определена в СНиП 1.04.03-85 и сведена в таблицу. В ней можно встретить следующие показатели:
Семейная ферма по производству молока на 100 коров. В столбце «Общая продолжительность» указано — 9 месяцев. Из них подготовительный период — 1, а монтаж — 7-8 месяцев. Это данные следующих столбцов.
Садовый домик с мансардой площадью до 50 кв. м. строится 3 месяца, из которых на подготовку отводится 0,5 месяца, на подземную часть — 0,5 месяца, надземную — 1,5 месяца и отделку — 0,5.
Из приведенных примеров уже понятно, что они носят ориентировочный характер. Фермеру может понадобится ферма меньшего размера или дачный домик большего. Поэтому в пояснениях к нормативным срокам строительства общественных зданий можно прочесть: «Продолжительность строительства <...> зданий и сооружений должна определяться в ТЭО <...> расчетом, исходя из экономической целесообразности строительства». Аббревиатура означает «технико-экономическое обоснование». Его характеристики и основные понятия можно найти в СНиП 3.01.01-85.
Учитывая то, что многоэтажные дома, построенные по типовому проекту, стали редкостью, по сравнению с периодом, когда строительные нормы только появились в обиходе (1930-е годы), нормативные сроки строительства для каждой новостройки будут рассчитываться индивидуально на основании технико-экономического обоснования. Потенциальные покупатели квартир в новом доме могут узнать о сроках строительства для выбранного ими варианта жилья на сайте застройщика либо на информационном табло рядом со строительной площадкой. Рядом с каждым жилым комплексом указывают срок его сдачи в эксплуатацию.
Как определить нормативный срок строительства объекта
Методов расчета срока несколько. Чаще всего в интернет-статьях пишут о методе экстраполяции (от лат. extrā — «снаружи, вне» и polire — «меняю»). Зная сроки строительства для одного дома, вы можете экстраполировать их на другой, т.е. перенести.
Например, в приведенном выше примере строительства садового домика есть:
- подготовительный этап;
- постройка подземной части (котлован, фундамент);
- строительство надземной части (стены, чердак, крыша);
- отделка внутренней части.
Время строительства разделили на 6 частей из которых на третий этап выделили 3 части, а на остальные по одной. Если вы знаете, что новый 25-ти этажный дом по соседству будут строить два года, то сможете предположить следующее распределение времени:
- подготовительный этап – 4 месяца;
- подземная часть – 4 месяца;
- надземная часть – 12 месяцев;
- отделочные работы – 4 месяца.
Два года представлены 24 месяцами. При делении из на 6 частей размер одной части составит 4 месяца, а трех, соответственно, 12 месяцев. Это и есть экстраполяция. Точной ее назвать нельзя, но с ее помощью можно поверхностно сориентироваться в вопросе.
Второй метод более точный и строится на нормах, установленных для трудозатрат. Например, в перечень отделочных работ входят:
- подготовка стен под покраску или оштукатуривание;
- грунтовка поверхности;
- монтаж уголков и маятников;
- нанесение шпаклевки и выравнивание;
- глянцевание (если предусмотрено сметой).
Для каждого вида работ установлены государственные нормативы строительства, указывающие, сколько времени работник потратит при выполнении 1 кв. м. этих работ. Например, 3 кв. м. за 1 час. Экономист, делающий расчет, берет площадь стен помещения, делит на норму времени за 1 кв. м. и получает время, за которое один работник успеет выполнить рассчитываемый вид работ. При площади стен 100 кв. м. ему понадобится 33 часа. Если работу выполняют два человека, то время выполнения задачи сократится в 2 раза за счет совместного выполнения, т.е. по 16,5 часов каждый.
Такой метод называют сметным. В нем расчеты проводятся, исходя их нормативов (количество персонала, задействованное в выполнении задачи, перечень работ, площадь на которой они выполняются). Он значительно точнее, чем метод экстраполяции и учитывает фактический объем.
Что нужно знать о нормах
Нормативы и документы, их регулирующие, могут и будут меняться. Так, СНиП 1.04.03-85 вступил в силу в 1986 году и переиздавался в 1990-х. Он предполагает использование одной формулы для расчета, но с поправочными коэффициентами. Таким образом, нормативы по которым экономист проводит расчет могут не меняться годами или измениться буквально завтра. Чтобы это не стало проблемой, необходимо подключение к постоянно обновляемой базе данных строительной документации.
Вторая проблема — человеческий фактор. Материалы, требуемые для работы, могут не прибыть вовремя, а работник, который должен выполнить ее, может заболеть. Поэтому в расчете используются поправочные коэффициенты. Принимая их к сведению, смета будет учитывать, что штукатур выполнит за час не 3 метра стены, а только 2,4.
Конфликты застройщиков и заказчиков
Большинство людей не разбираются в строительных нормативных документах. Как следствие, они ориентируются на то, что говорит о сроках бригадир нанятой бригады. Все проблемы, связанные с расчетом сроков, отклонением от первоначального плана, появляются из этого диалога. Строители изначально объявляют среднепотолочные числа, а потом начинают их корректировать. Это особенно ярко проявляется при строительстве частных домов и дач. Неопределенность и постоянные неожиданности заставляют клиента нервничать, конфликтовать и менять подрядчиков. Поэтому сроки строительства здания затягиваются еще больше.
Авторы одного аналитического отчета, касающегося проблем строительства отметили, что: «Строительные проекты рассматриваются клиентами, как непредсказуемые с точки зрения сроков, поставок материалов и стандартов качества. К такому положению приводит неспособность разработчиков ТЭО предсказывать время, которое потребуется для строительства. Способность рассчитывать сроки строительства у строителей значительно хуже, чем их умение точно назвать стоимость».
Среди путей искоренения срывов сроков в строительстве авторы отметили два:
- увеличивать время на каждый этап с тем, чтобы улучшить точность сроков строительства (т.е. использовать поправочные коэффициенты);
- регулярно информировать заказчика о том, как движется строительство.
Отчет не учитывает то, что срыв сроков часто связан с бригадами строителей-самоучек. Строительные компании вынуждены действовать в соответствии с утвержденными нормативами. В СНиП прямо говорится о том, что строитель не может увеличивать срок сверх того, который указан в нормах.