Реструктуризация ипотеки в 2023 году

Жилищный заем – это доступная для многих возможность приобрести недвижимость, не имея всей необходимой для покупки суммы. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что заемщики не могут потянуть финансовую нагрузку. Для таких случаев и предусмотрена реструктуризация долга по ипотеке. 

Реструктуризация ипотеки: что это

Прежде чем разобраться, что такое реструктуризация, нужно вспомнить о главном документе, регулирующем ипотеку, – кредитном договоре. В нем прописаны все нюансы получения ссуды в банке и, главное, условия, на которых эта ссуда предоставляется и оплачивается. 

Во время процедуры реструктуризации некоторые условия кредитного договора меняются таким образом, чтобы облегчить заемщику выплату ипотеки. Никаких льгот или поблажек ему не предоставляется – в конечном итоге он будет действовать так, как предусмотрено изначальными договоренностями. Но если, например, в качестве одного из вариантов реструктуризации увеличить срок ипотеки, это даст возможность перераспределить платежи на более долгий срок, сделав их ниже.

Таким образом, реструктуризация при ипотеке – это изменение условий внесения платежей в рамках одного кредитного договора. Как правило, к реструктуризации прибегают, когда риск просрочек и неисполнения обязательств заемщиком становится ощутимо высоким.

Чем отличается реструктуризация от рефинансирования

Иногда реструктуризацию кредита по ипотеке путают с его рефинансированием. Похожи они только в одном: обе процедуры ведут к облегчению условий оплаты и снижению ежемесячной нагрузки на бюджет. На этом сходство и заканчивается.

Рефинансирование по своей сути – это заключение нового кредитного договора для погашения первого. Взять заем можно как в банке, выдавшем ипотеку, так и, что бывает гораздо чаще, в другой финансовой организации. 

Цель рефинансирования – оформить ссуду на сумму, необходимую для полного закрытия ипотеки, или с надбавкой, под более низкий процент. Во время него заключается новое кредитное соглашение, а после расчета с первым кредитором, если рефинансирование произошло в другом банке, меняется и залогодержатель недвижимости. 

Итак, рефинансируют кредит для того, чтобы получить более выгодную ставку и платить меньше процентов, а реструктуризация ипотеки нужна физическому лицу, чтобы в сложных обстоятельствах мочь вносить платежи.

И последнее отличие – рефинансирование не влияет на кредитную историю, тогда как реструктуризация отражается на не ней не очень положительно.

Кто может прибегнуть к реструктуризации

Реструктуризация ипотеки в Сбербанке и других кредитно-финансовых организациях предоставляется не всем желающим, а только тем, которые могут предъявить веские основания для оптимизации условий оплаты. То есть, заемщик не может прийти в банк и заявить, что хочет реструктуризировать кредит, потому что ему тяжело платить, и на ипотеку уходит слишком много денег. 

Под реструктуризацию подпадают следующие ситуации:

1. 1

   Увольнение или сокращение с работы. Добровольный уход с места трудовой деятельности или тем более увольнение по статье поводом для реструктуризации не считается. Человек должен лишиться места или в связи с сокращением штата, или по причине закрытия организации.
2. 2

   Производственная травма. Если заемщик травмировался на работе, и это документально зафиксировано, после чего или временно утратил работоспособность, или получил инвалидность, банк пойдет ему навстречу в вопросе реструктуризации ипотеки.
3. 3

   Продолжительная болезнь. То же самое касается и длительного пребывания на больничном, который также должен быть подтвержденным. Сюда же входят несчастные случаи и получение инвалидности.
4. 4

   Декретный отпуск.

Если предъявленные причины покажутся банку неубедительными, или он решит, что снижение платежеспособности – вина заемщика, в реструктуризации будет отказано. 

Кроме граждан, которые временно испытывают финансовые трудности, сделать реструктуризацию ипотеки могут и некоторые люди, относящиеся к льготным категориям:

• имеющие несовершеннолетних детей или детей до 23 лет, которые находится на очном обучении;
• имеющие инвалидность или опекуны инвалидов-несовершеннолетних;
• участники боевых действий.

Однако и для них предусмотрены ограничения. Так, граждане льготной категории не должны иметь в собственности другой недвижимости, за исключение доли, равной не более 50% имущества. Также площадь ипотечной недвижимости не должна превышать: 45 кв. м. для однокомнатных квартир, 65 кв. м. – для двухкомнатных, 85 кв. м. – для трехкомнатных.

Какие документы нужны для реструктуризации

Пакет документов для реструктуризации ипотечного долга довольно большой. Для того, чтобы осуществить ее, понадобится написать соответствующее заявление. Желательно сделать это в том же отделении банка, где оформлялась ипотека. Если это по каким-то причинам невозможно, подойдет и любой другой филиал.

Перед подачей заявления необходимо подготовить общие бумаги:

• паспорт (паспорта всех членов семьи);
• свидетельства о рождении детей;
• документ о заключении или расторжении брака;
• выписку из ЕГРН на залоговый объект;
• трудовую книжку;
• справку о доходах;
• кредитный договор;
• график внесения платежей;

и дополнительные, зависимо от основания для реструктуризации:

• справку из центра занятости о взятии на учет в качестве безработного;
• врачебное заключении о присвоении статуса инвалида;
• больничный лист;
• документы, подтверждающие выход в декретный отпуск.

Полный список желательно уточнить заранее у сотрудников банка, чтобы не терять время на сбор недостающих документов. В течение месяца, но обычно быстрее, банк примет решение, удовлетворить просьбу заемщика в реструктуризации или отказать в ней.

Виды реструктуризации

Вариантов, как именно изменятся условия ипотеки много, и наиболее подходящий выбирается индивидуально, исходя из ситуации. Банком могут быть предложены:

1. 1

   Реструктуризация на меньший процент. На практике этот вид реструктуризации встречается довольно редко. Он очень напоминает рефинансирование, но в рамках одного кредитного договора. Такой вариант облегчения кредитной нагрузки очень невыгоден банку, ведь при снижении ставки он теряет довольно значительные суммы.
2. 2

   Пролонгация ипотеки. Пролонгацией называется увеличение срока ипотеки, при котором процентная ставка остается прежней. График платежей кардинально пересматривается, и они распределяются на обновленный срок. Банку этот вид реструктуризации очень выгоден, ведь он получит большую прибыль за счет увеличившейся переплаты. Для заемщика, наоборот, это плохо, единственный плюс – ежемесячные платежи будут меньше.
3. 3

   Кредитные каникулы. Под этим термином подразумевается некая отсрочка, в течение которой заемщик должен уладить свои финансовые дела и вернуться к полноценному исполнению обязательств. Она может выражаться или в полном отсутствии платежей в течение некоторого времени, или внесении только процентов, без учета тела кредита. Максимальный срок ипотечных каникул, согласно закону, – 6 месяцев. Прибегнуть к ним в рамках одного договора можно только единожды.
4. 4

   Изменение валюты. Случается так, что ипотека оформляется в иностранной валюте, а затем, из-за колебаний курса, платежи становятся слишком ощутимыми и съедают большую часть семейного бюджета. В такой ситуации заем может быть конвертирован в рубли, и в дальнейшем заемщик будет выплачивать его, не беспокоясь о том, что расходы снова вырастут. Правда и здесь есть один минус – сумма кредита в рублях скорее всего окажется больше, чем та, которая была актуальной на момент заключения договора.
5. 5

   Изменение типа платежей. Если изначально были установлены дифференцированные платежи, во время реструктуризации их можно изменять на аннуитетные. Дифференцированные считаются более выгодными, поскольку со временем уменьшаются, но в самом начале они достаточно большие. Дифференцированные – это платежи, равными суммами распределенные на весь срок кредитования, как в первые его месяцы, так и в конце. Хотя переплата по дифференцированным платежам будет больше, платить их легче.

Кроме этого, в рамках реструктуризации банк может списать образовавшуюся пеню и аннулировать штрафы. Если по ипотеке есть просрочки, это едва ли не единственный выход, поскольку в таких обстоятельствах и в пролонгации, и в кредитных каникулах, и тем более в понижении ставки банк скорее всего откажет.