Риски при покупке приватизированной квартиры могут немного отличаться от тех, с которыми покупатели сталкиваются во время приобретения жилья с другой историей. Основная опасность заключается в самой процедуре приватизации, вернее в том, как были соблюдены права всех заинтересованных лиц.
Покупка приватизированной квартиры: риски при заключении сделки
Основные риски покупки квартиры, прошедшей процедуру приватизации, сводятся к следующим:
Отказники
Под этим определением подразумеваются люди, которые во время приватизации имели право на часть недвижимости, но по каким-то причинам отказались от нее. В результате они не становятся ее полноправными собственниками, однако сохраняют за собой пожизненное право пользованиями этим недвижимым имуществом. Иными словами, отказник не имеет возможности продать свою часть квартиры, но может проживать в ней. Как правило, такие лица имеют регистрацию по указанному в договоре адресу.
Выселить отказников от приватизации из квартиры нельзя, они могут согласиться на это только по собственной инициативе. Даже если они прописаны по другому адресу, то все равно могут предъявить права на пользование жилплощадью. Если такой человек подаст иск в суд, тот с большой долей вероятности удовлетворит его.
Неучтенные собственники
Покупка квартиры, которая была приватизирована, опасна и из-за риска столкнуться с так называемыми скрытыми собственниками. Проблема в том, что сведения о таких лицах не отображаются в выписке ЕГРН, поэтому выявить их наличие можно только при углубленной проверке истории квартиры.
Неучтённые или скрытые собственники – это люди, которые по ряду причин не предъявили свое право на недвижимое имущество: наследники, полноценно не вступившие в наследство, супруги или несовершеннолетние, права которых на приватизированную квартиру не были закреплены должным образом.
Особый случай – это лица, отсутствовавшие в момент приватизации жилья, но имеющие право на долю в нем. Нередко это люди, отбывающие срок в исправительных учреждениях, или находящиеся в длительном отъезде. Правовая связь между ними и муниципальной квартирой, которая приватизируется в их отсутствие, все равно сохраняется. Таким образом, они могут обратиться в суд с иском о предоставлении им права бессрочно пользоваться квартирой, особенно, если не писали отказ от приватизации.
На чью сторону встанет суд, зависит от многих нюансов дела. Прежде всего, он будет изучать причины, по которым скрытый собственник не смог воспользоваться своим правом на жилье. Если найдет их убедительными, то примет решение в его пользу.
Для нового владельца квартиры такой вариант развития событий очень невыгоден. Во-первых, никому не доставляет удовольствия участие в судебном заседании и неизбежные расходы на юриста. Во-вторых, если иск скрытого собственника будет удовлетворен, нынешнему хозяину квартиры придется возместить стоимость причитающейся тому части жилья.
Несовершеннолетние
Риски в сделках с недвижимостью, где затрагиваются права несовершеннолетних, есть всегда. При покупке приватизированной квартиры на это также следует обратить внимание. Во-первых, для операций с квартирой, долю в которой имеет ребенок, нужно согласие органов опеки. Без него может всплыть наружу факт нарушения прав несовершеннолетнего, и сделку признают ничтожной.
Отдельные нюансы касаются и процесса приватизации квартиры. Нередко родители оформляли жилье только на себя, или вообще на одного из супругов, предварительно выписывая детей из квартиры. Позже такие дети могут предъявить права на недвижимость.
Например, квартира была приватизирована только на отца семьи, а мать и дети в ней не участвовали. Позднее родители развелись, и законный собственник, отец, продал жилье ничего не подозревающему покупателю. Вскоре тот получил извещение о судебном иске, в котором сообщается, что на момент приватизации несовершеннолетние фактически проживали в данной квартире, чему есть немало свидетельств. Доказать, что подобное развитие событий произошло умышленно, почти невозможно. Будет запущен процесс оспаривания права собственности, и новому хозяину квартиры, опять же, как минимум придется заплатить компенсацию.
Недееспособный продавец
Прежде всего, нужно уточнить, что купить квартиру у недееспособного продавца можно, но только при некоторых условиях. Это касается тех случаев, когда недееспособность установлена еще до сделки, хозяин квартиры имеет официальных опекунов, они действуют в его интересах, и разрешение органов опеки, как и при сделках с несовершеннолетними, также получено.
Совершенно другое дело, если продавец был недееспособен на момент заключения сделки. Подтвердить этот факт, к большому сожалению покупателя, можно даже «задним числом», то есть уже после подписания договора. Поэтому справка из ПНД о дееспособности продавца – это не прихоть покупателя, а важный документ, особенно когда речь идет о пожилых собственниках.
Ограниченно дееспособные могут самостоятельно подписывать документы, но в присутствии опекуна. Лица, стоящие на учете у психиатра или нарколога, также могут это делать, однако во время подписания обязательно требуется присутствие нотариуса и врача соответствующей квалификации.
Как купить приватизированную квартиру: основные нюансы проверки
Что же необходимо проверить, чтобы избежать рисков при покупке приватизированной квартиры? Особо пристальное внимание нужно обратить на:
- 1Юридическую чистоту квартиры. Важные нюансы: как проходила приватизация, как и насколько часто менялись собственники, не было ли в отношении жилья судебных разбирательств, не нарушены ли права третьих лиц.
- 2Прописанных жильцов. Это касается не только лиц, зарегистрированных по данному адресу на текущий момент, но и проживающих до момента приватизации. Внимание нужно обращать на степень родства прописанных, их возраст и количество. С особой осторожностью нужно покупать квартиру, где имеются временно выписанные жильцы.
- 3Документы продавца: паспорт, желательно – другие, дополнительно подтверждающие его личность бумаги.
- 4Правоустанавливающие документы: соглашения приватизации, покупки, дарения и т.д.
- 5Согласие других владельцев и супругов на сделку с недвижимостью.
- 6Разрешение органов опеки, если собственник или один из них – несовершеннолетний.
- 7Документ, подтверждающий дееспособность владельца, – справка из ПНД.
- 8Срок владения недвижимостью. Чем дольше продавец владеет квартирой, тем лучше – так вероятность оспаривания сделки будет меньше из-за истечения сроков исковой давности.