Однозначного ответа на вопрос, с какой зарплатой дают ипотеку, нет, поскольку решение банка о предоставлении такого рода кредита в каждом отдельно взятом случае принимается индивидуально. Общий алгоритм одобрения займа сводится исключительно к тому, что каждый заявитель должен иметь постоянный доход, а также возможность своевременно вносить платежи по ипотеке без ощутимого снижения качества собственной жизни. Именно размер ежемесячных доходов и определяет в итоге, какая зарплата нужна для ипотеки. Дело в том, что большинство банков крайне неодобрительно относятся к тем случаям, когда подобные расходы теоретически превышают 40-50% всех денег, которые заявитель получает из разных источников. При увеличении такой процентной отметки, существует повышенный риск, что заемщик будет ощущать острую нехватку средств и, как следствие, не справится со своими кредитными обязательствами.
Какой доход нужен для ипотеки?
Необходимый для получения ипотеки доход включает абсолютно все его источники: как получаемые вследствие официальной трудовой деятельности, так и пассивные. Во время подсчета доходов учитываются:
- заработная плата;
- страховые выплаты;
- пенсия;
- банковские начисления;
- рента;
- дивиденды по вкладам;
- прибыль от ценных бумаг;
- доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества;
- государственная денежная помощь;
- банковские выписки о перечислении средств, классифицируемых как доход;
- прибыль, указанная в налоговой декларации.
Из этого следует, что при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита банк руководствуется не только справками о заработной плате, предоставленными с официального места работы, но и поступлением денег, особенно регулярным, из других источников.
Если для заемщика зарплата – это единственный источник прибыли, то заработок для получения ипотеки должен быть вдвое выше, чем ежемесячные платежи, включая проценты по кредиту, страховку и другие вероятные расходы.
Для разных городов и регионов страны минимальные требования к доходам отличаются, причем разительно. Это, в первую очередь, связано с большими ценовыми колебаниями на рынке недвижимости. Например, для покупки жилья в столице необходим довольно высокий доход, поскольку цены на недвижимость, даже эконом-класса, довольно высокие. В это же время квартиры в пригороде или других городах не нуждаются в таких значительных показателях заработной платы.
С другой стороны, банки могут одобрить ипотеку со сравнительно невысокой зарплатой, если имеет место большой размер первоначального взноса, до 40-50%. В этом случае на получение кредита можно рассчитывать даже тогда, когда сумма ежемесячных выплат немного превысит половину доходов.
Как производится расчет одобрения ипотеки?
Важно помнить, что самостоятельно посчитать и определить необходимую сумму зарплаты для ипотеки мало, окончательное решение остается на усмотрение банка-кредитора. Сегодня такие предварительные расчеты в большинстве случае производятся с помощью специальных аналитических программ, которые все предоставленные заявителем документы переводят в систему баллов, а затем суммируют их или вычитают при необходимости. На вычитание влияют обязательные расходы заемщика, которые банк также не обходит своим вниманием.
Именно расходы и являются основным камнем преткновения для людей, желающих получить кредит и полагающих, что их доходов вполне достаточно для его выплаты. При оформлении ипотеки учитываются не только доходы, но и те траты, избежать которых заемщик при всем старании не сможет. Чаще всего к ним относятся:
- потребительские кредиты;
- алименты;
- наличие иждивенцев, в том числе несовершеннолетних детей;
- аренда недвижимости;
- другие расходы.
Когда речь идет о незакрытых потребительских кредитах, учитывается не само наличие подобного долга, а размер ежемесячных выплат. Если заем для покупки бытовой техники не наносит сильного урона бюджету, то наличие залогового автомобиля – одна из распространенных причин отказа по ипотеке. Однако и в этом случае банки отталкиваются от уровня доходов заявителя. Например, если при зарплате в 30 тыс. рублей он ежемесячно выплачивает 16 тыс. за автомобиль, в ипотеке скорее всего будет отказано. Но если при таком размере платежей потенциальный заемщик имеет зарплату в 50 тыс., он вполне может рассчитывать на положительное решение.
Наличие несовершеннолетних детей в семье, а также детей, на которых заемщик выплачивает алименты, связывают с обязательными тратами. В этом случае важно не то, с какой зарплатой одобряют ипотеку, а то, сколько средств для погашения кредита останется после вычета из нее всех этих расходов. Нередко бывает, что крупной, на первый взгляд, зарплаты после учета расходов на иждивенцев оказывается недостаточно, чтобы удовлетворить требования банка по процентному соотношению оставшихся и подлежащих выплате денег.
Если заявитель состоит в браке, это дает дополнительные преимущества, поскольку при расчете для ипотеки берется общий доход супругов, но в это же время вышеупомянутые обязательные расходы также суммируются, не удваиваются только расходы на детей. В подобных обстоятельствах нередко возникают затруднения, когда один из супругов работает по трудовому договору, а второй – неофициально. С одной стороны, семья обладает вполне достаточными для получения и выплаты ипотеки средствами, а с другой – не может подтвердить этот факт. В данном случае помочь могут только банковские выписки о регулярном перечислении денег на счет, но наилучшим вариантом станет оформление неофициально работающего супруга в качестве самозанятого лица.
Как подтвердить свой уровень дохода для получения ипотечного кредита?
Вопрос, с какой зарплатой одобряют ипотеку, очень важен, однако перед этим заявитель должен убедиться, что в точности соответствует основным требованиям, которые банки выдвигают к соискателям. Главные из них – это гражданство РФ и наличие подтвержденных источников доходов, среди которых предпочтение отдается официальному трудоустройству.
Если заемщик трудится в нескольких местах одновременно, ему необходимо предоставить справки о доходах с каждого из них – это значительно повысит шансы получить одобрение от финансового учреждения. Основной пакет документов для подтверждения доходов с места работы включает следующие:
- справку по форме 2-НДФЛ от каждого работодателя;
- контактные данные компании и ее реквизиты, необходимые для проведения банком проверки;
- копию трудового договора;
- справку из отдела кадров о том, что заявитель работает в данной фирме не менее шести месяцев.
Последний пункт также относится к числу обязательных требований к непрерывному стажу работы. Если стаж включает значительно больший отрезок времени, это автоматически повышает шансы соискателя на согласие банка выдать ему ипотечный заем.
Ипотеку на квартиру дают не только при официальной зарплате, но и при других источниках дохода, для которых также требуются подтверждающие документы, например:
- договор аренды при сдаче другой собственной недвижимости, а также правоустанавливающие документы на нее;
- налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей;
- выписки о получении прибыли от владения ценными бумагами и акциями;
- справки о получении выплат ренты;
- копии договоров гражданско-правового характера, свидетельствующие о получении вознаграждения за покупку или использование интеллектуальной собственности заявителя.
Если отдельные лица не имеют официального дохода, это вовсе не означает, что об ипотеке им можно забыть. При достаточном уровне получаемых средств банки вполне могут пойти навстречу и выдать кредит, руководствуясь другими подтверждающими документами:
- справкой с места работы о том, что данное лицо является сотрудником компании и получает за свою деятельность денежное вознаграждение;
- банковскими выписками о регулярном поступлении средств на личный счет;
- справками об уплате обязательных страховых взносов;
- налоговой декларацией.
Если одним из дополнительных источников дохода является пенсия, также потребуются:
- пенсионное удостоверение;
- справка из органов соцзащиты;
- справка из других органов, если заявитель получает пенсию по выслуге лет или по другим причинам, предусмотренным законодательством;
- банковская выписка о перечислении пенсионных средств на счет.
Если недвижимость покупается в браке в общую собственность, все вышеупомянутые документы потребуются от обоих супругов. Если оба они или кто-то один располагает несколькими стабильными источниками официального или дополнительного дохода, банк почти гарантированно одобрит ипотеку.
Какие косвенные критерии могут учитываться банком?
Кроме расчета, какой доход необходим для получения ипотеки, нужно учитывать и другие косвенные нюансы, которые также могут рассматриваться банком при одобрении заявки на ипотеку.
Первый и очень важный – это кредитная история. Подобная информация тщательно фиксируется и является общедоступной для всех финансовых компаний, которые выдают займы населению. Если в ней содержится множество упоминаний о просроченных или непогашенных кредитах, судебных разбирательствах, банк, невзирая на высокий уровень дохода, может отказать в одобрении ипотеки, ссылаясь только на кредитную историю.
С другой стороны, если эта история безупречна, можно рассчитывать на лояльное отношение со стороны банка: получить большую сумму кредита или сниженную процентную ставку.
Второй нюанс – это показатели высокой финансовой стабильности, которые, в числе прочих данных, используют компьютерные программы для увеличения числа баллов. Под этими показателями подразумевается наличие ценного имущества, свидетельствующего о грамотном капиталовложении и достаточно высоком уровне достатка. К такому имуществу относятся:
- акции и другие виды инвестиций в ценные бумаги;
- собственный бизнес;
- жилая и коммерческая недвижимость;
- гараж и автомобиль;
- личный земельный участок.
Негативно повлиять на одобрение ипотеки может не только плохая кредитная история, но и преклонный возраст, а также неудовлетворительное состояние здоровья. Для заемщиков существует возрастное ограничение в 70-75 лет, по достижению которого в предоставлении кредита будет отказано. Если соискатель находится в более молодом возрасте, однако приближающемся к этой отметке, кредит может быть выдан на более короткий срок или в меньшем объеме.
Нужно помнить, что банки неодобрительно относятся к отказу страховать жизнь и здоровье, обусловленному для многих заемщиков увеличением суммы платежей. В этом случае финансовые учреждения сами страхуют себя, увеличивая процентную ставку.
Можно ли получить ипотеку при «серой» зарплате?
К сожалению, некоторые работодатели до сих пор прибегают к так называемой серой зарплате, в результате чего часть заработанных сотрудником денег не учитывается как официальный доход, и не фигурирует в документах. Подобное явление не имеет для него негативных последствий, но только до момента обращения в банк за получением кредита, в том числе ипотечного.
Как правило, банки считают доход для ипотеки, исходя из предоставленной от работодателя информации, однако иногда могут принимать во внимание и другие подтверждающие источники. О серых зарплатах известно всем без исключения финансовым компаниям, поэтому нередко они обращают внимание и на состояние счета соискателя. Если «серая» часть зарплаты получалась им путем банковского перевода, этот факт также может служить подтверждением дохода.
В противном случае можно найти ипотечное предложение, для которого не нужны справки о доходах – такие сегодня можно встретить в большинстве банков, даже в Сбербанке. Однако в этой ситуации следует быть готовым к более высокой ставке, требованию предъявить дополнительный удостоверяющего личность документ, а также углубленной проверке кредитной истории.
Могут ли банки одобрить ипотеку при невысокой зарплате?
Первый логичный вывод, который напрашивается при маленькой зарплате, – это поиск более бюджетного варианта жилья. При этом стоит обращать внимание не только на цену квартиры, но и на разные льготные условия покупки.
Многочисленные государственные программы и субсидии дают возможность приобретать недвижимость людям с самым разным доходом. Если к собственным накоплениям присовокупить государственную помощь, то необходимая сумма кредита окажется не такой и большой, и, следовательно, банки снизят порог требований к зарплате.
Еще один действенный способ гарантированно получить ипотеку при низких доходах – большой первоначальный взнос. Однако для этого следует приложить значительные усилия или пожертвовать другим ценным имуществом.
Более охотно банки идут навстречу тем заемщикам, которые берут ипотеку под залог другой, имеющейся в их собственности, недвижимости. В этом случае заем может быть одобрен, даже если сумма ежемесячного платежа более чем вдвое превышает уровень общего дохода семьи.
Снизить процентную ставку, а с ней и сумму регулярных платежей, можно, сократив срок ипотечного кредитования. Это способ подойдет тем людям, которые уверенно прогнозируют увеличение личной прибыли в ближайшем будущем или планируют продать ценное имущество.