Сделки с недвижимостью: когда наступает право собственности на квартиру

Право собственности означает, что человек может распоряжаться квартирой, дачей, частным домом, в т. ч. продавать, дарить, наследовать. Когда наступает такое право и с какого момента квартира считается собственностью, рассмотрим в материале.

Что такое право собственности на недвижимость

Закон понимает под правом собственности возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Пользование подразумевает возможность извлекать выгоду от квартиры: ее можно сдавать в аренду или жить в ней. Право распоряжаться интерпретируется как возможность сменить собственника: квартиру можно подарить или продать. 

Момент, когда человек становится владельцем квартиры, в большинстве случаев четко обозначен и понятен. Вы купили квартиру, оформили договор купли-продажи (ДКП), зарегистрировали договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае срок владения недвижимостью по ДКП исчисляется с даты регистрации документа. Но в некоторых ситуациях точка отсчета, с которой начинается срок владения по договору, не столь очевидна. Рассмотрим разные варианты.

Получение квартиры взамен ветхого жилья 

Срок владения квартирой будет исчисляться с даты регистрации права собственности и в том случае, если вместо ветхого жилья человек получит новую квартиру. Ветхое жилье сносится по решению муниципальных властей. Взамен жильцы получают другие квартиры. В реестр вносят сведения о передаче права собственности новому владельцу, о чем выдают ему соответствующую выписку. 

Покупка квартиры по ДДУ 

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и покупателем (дольщиком), когда квартиры еще нет, а дом только строится. Очевидно, что срок владения квартирой по ДДУ не наступает. Застройщик строит объект недвижимости, т. е. многоквартирный дом, а клиент оплачивает и принимает квартиру после того, как дом сдадут в эксплуатацию. 

Срок владения квартирой, купленной по ДДУ будет исчисляться с момента, когда стороны выполнят свои обязательства и подпишут акт приема-передачи квартиры. Дольщик имеет право внести всю сумму сразу или частями по схеме, описанной в договоре. Но срок владения отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи недвижимости, а не с момента оплаты ДДУ. 

Распорядится квартирой, которой еще нет – продать или подарит – дольщик не может. Но он может продать свои права на нее. Документ, который подпишут стороны, называется договором цессии, переуступки права собственности. Первым владельцем квартиры станет покупатель, которому дольщик уступил свое право. Он регистрирует в Росреестре договор цессии, а квартиру получает в свое полное распоряжение после того, как дом сдадут в эксплуатацию. С этой даты квартира считается в собственности дольщика.

Наследование недвижимости

Если квартира получена в наследство, то момент возникновения права собственности на квартиру отсчитывается с даты открытия наследства. В том случае, если заявитель вступит в право наследования. 

Схема будет состоять из 3 пунктов:

1. 1

   Гражданин обращается к нотариусу с двумя заявлениями. Первое – об открытии наследства, второе – о вступлении в наследство. Их можно написать одновременно. К заявлению прилагает документы, подтверждающие право на наследование. 
2. 2

   Нотариус открывает дело. Если наследник зарегистрирован с умершим в разных городах, то для открытия дела ему нужно обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя. Срок – в течение полугода после даты смерти. 
3. 3

   В течение шести месяцев проходит проверка документов и поиск других наследников. Если проблем не возникло, то нотариус выписывает свидетельство, подтверждающее право собственности на жилье нового владельца. Но срок владения квартирой будет считаться с момента обращения к нотариусу. Это важно, т.к. с момента открытия дела нотариусом у наследника возникает обязанность платить за коммунальные услуги по наследуемой квартире. Он даже может продать квартиру, но новый владелец сможет зарегистрировать покупку только после того, как наследник вступит в свои права. 

Иногда родственники умершего объявляются уже после того, как заявитель вступил в наследство и продал квартиру. Тогда новый наследник сможет потребовать свою долю по суду. 

По российским законам наследник имеет право вступить в право наследования, но не оформлять квартиру в собственность. Закон не устанавливает сроки, когда гражданин должен зарегистрировать имущественные права на наследуемую недвижимость. Поэтому можно владеть квартирой или завещать ее, не обращаясь в Федеральную службу государственной регистрации всю свою жизнь. Срок владения квартирой все равно будет отсчитываться с даты открытия наследственного дела. 

Приобретательная давность 

В российском законодательстве есть такое понятие, как «приобретательная давность». Ею любят пугать читателей интернет-издания. Пишут, что арендатор сможет отобрать квартиру у собственника, если проживет в ней подольше. 

Приобретательская давность возникает на основании ст. 234 ГК РФ. Человек пользуется имуществом в течение 15 и более лет. Не скрывается. Платит коммунальные платежи. Через 15 лет подает исковое заявление о вступлении в право собственности. 

Значит ли это, что россиянин сдавший квартиру в аренду 15 лет назад, рискует ее лишиться? Оказывается, что нет. Статью 234 ГК РФ нельзя применить к этой ситуации. Арендатор не вправе завещать или продать квартиру, которую арендует. «Владение имуществом, как своим» наступит, если нет никаких договоров и занята бесхозная квартира.

Такие встречаются в небольших городах. Владельцы умерли и не имеют родственников. Если заявитель жил в такой квартире, и никто не предъявлял на нее прав, то он вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права владения. Квартира будет считаться в собственности с момента вступления в силу решения суда. Затем гражданин подает документы в ЕГРА для регистрации своего права собственности.

Если у жилого помещения найдутся собственники, то они вправе оспорить решение суда. Тогда жильцу понадобится представить доказательства факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом.

Право собственности на самовольные постройки

Владея частным домом, россияне привычно перестраивают территорию, возводят гаражи и хозяйственные постройки, а также строят дачи на заброшенных участках садовых товариществ. 

Если постройки возведены на собственном участке, то их нужно узаконить. Для этого обращаются в местные органы власти с заявлением. 

Если участок, на котором построена постройка не принадлежит заявителю, но у него имеются все разрешительные документы на строительство, то с иском признать право собственности могут обратиться и владелец участка, и владелец постройки. Если суд признает право собственности за владельцем участка, то тот, кто построил дачу, вправе требовать компенсации расходов на строительство с владельца. С какого момента такая недвижимость становится собственностью? С момента вступления в силу решения суда.

Но суд также может потребовать снести самовольные постройки, если:

• участок используется не по назначению, например, на участке под ИЖС построен шиномонтаж;
• постройка находится рядом с природоохранной зоной;
• постройка нарушает нормы безопасности.

Что касается незарегистрированных советских дач, то в России действует дачная амнистия. Владелец дачи, полученной до 15 апреля 1998 года, может подать заявление в местные органы власти о регистрации права собственности. Срок владения имуществом будет считаться от момента получения подтверждающих документов. Тогда владелец сможет продать дачу, подарить или завещать детям. Право собственности будет распространяться и на землю, и на постройки на ней.

Право собственности на приватизированную квартиру

С 1 января 1998 года квартиры, которые покупают граждане в новостройках, становятся их собственностью. Срок владения квартирой исчисляется с момента, когда ее зарегистрировали. 

Кроме частного жилья в России также строят социальное жилье. Его получают в аренду от муниципальных властей социально незащищенные категории горожан и льготники. По закону у них есть право приватизации жилья. Срок владения приватизированной квартирой для нового владельца будет исчисляться с момента регистрации договора купли-продажи недвижимости.

Можно ли продать новому собственнику муниципальную квартиру? Нельзя, если тот, кто в ней живет предварительно не приватизировал жилплощадь. По закону неприватизированная муниципальная квартира считается собственностью государства. Понятие срок владения недвижимостью для нее не исчисляется.

Квартира получена по договору дарения 

Передача квартиры по договору дарения подлежит обязательной регистрации. Сам договор вступает в силу в момент подписания. А затем одариваемый должен обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Владение подаренной квартирой начинается с момента подписания договора. После его регистрации, гражданину выдадут подтверждающую выписку из ЕГРН.

Другие способы получения недвижимости 

Кроме вышеперечисленных видов сделок, право собственности на квартиру может перейти после:

• передачи недвижимости в оперативное управление;
• внесения вклада в уставной капитал предприятия в виде объекта недвижимости;
• получение залога.

В оперативное управление может передаваться муниципальное имущество. Срок владения им начинается с даты регистрации сделки. То же относится к владению недвижимостью, полученной в виде части уставного капитала или к получению квартиры в залог.