Со скольки лет можно купить квартиру несовершеннолетнему: особенности сделки

Может ли несовершеннолетний купить квартиру? Дети наравне со взрослыми могут владеть квартирами и дачами, независимо от возраста.  Родители покупают жилье по разным причинам: кто-то стремится обеспечить более легкое будущее своему ребенку, кто-то выводит имущество из массы, которая подлежит разделу при разводе или может быть изъята банком в счет уплаты задолженности. Однако оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка сопровождается рядом особенностей. Поэтому родителям важно знать, какими правами обладают и ребенок, и взрослые, если собираются оформить квартиру на ребенка.

Права ребенка в отношениях с недвижимостью

В первую очередь определяются с отношением несовершеннолетнего к недвижимости. Если он покупатель, то родители действуют в его интересах. Тогда оформление квартиры на несовершеннолетнего проходит без проблем. Если квартира, в которой прописан юный гражданин продается, то требуется согласие органов опеки. Взаимодействовать с опекой придется и в ряде других случаев. 

В зависимости от возраста выделяют три группы собственников:

• до 14 лет;
• от 14 до 18 лет;
• после 18 лет.

До 14 лет все сделки совершают родители в интересах ребенка. Он ничего не подписывает. От 14 до 18 лет требуется письменное согласие родителей на сделку, но подписывать документы уже можно. Начиная с 18 лет, россиянин становится полностью самостоятельным. 

Как стать собственником

Жилье во владении ребенка появляется в результате:

• участия в сделке купли/продажи;
• приватизации квартиры;
• договора дарения. 

Покупка квартиры 

На несовершеннолетнего не только можно оформить квартиру, но и обязательно нужно. Для покупки недвижимости государство выделяет родителям материнский капитал. Его можно также потратить и на обучение ребенка, но большинство россиян покупают квартиры. При оформлении документов детей включают в право собственности. Если этого не сделать, то сделку признают ничтожной по суду, а деньги вернут на счета Пенсионного фонда. 

Если квартира покупается за собственные средства, а не за маткапитал, то выделять долю в таком жилье не обязательно. При условии, что у ребенка есть, где жить. 

Во сколько лет можно купить квартиру самостоятельно? Стать стороной сделки купли-продажи могут совершеннолетние россияне, начиная с 18 лет. Покупка родителями квартиры на несовершеннолетнего возможна для любого ребенка, независимо от его возраста. 

Приватизация квартиры

Если семья живет в квартире, которую решила приватизировать, то согласие ребенка до 14 лет не требуется. Но родители и органы опеки должны выразить согласие на приватизацию в письменном виде. С 14 до 18 лет дети выражают свое согласие на приватизацию путем написания заявления. Но чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего потребуется письменное согласие родителей. Сделка, по которой нет письменного согласия будет признана судом недействительной. Начиная с 18 лет, ребенок становится полноправным собственником и имеет право самостоятельно пользоваться жильем, т.е. продать его, сдать в аренду или осуществить иные действия.

Со скольки лет можно приватизировать квартиру? Права ребенка при приватизации будут такими же, как при решении купить квартиру: с возраста 14 до 18 лет нужно письменное согласие ребенка и родителей. Если недвижимость в долевой собственности, то ее приватизация происходит при согласии всех зарегистрированных в ней. 

Особенности приватизации

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то родители должны выделить ему долю. Но иногда граждане хитрят. Ребенка временно регистрируют у родственников, затем проводят приватизацию и регистрируют несовершеннолетнего уже в приватизированной квартире. Проблема в том, что действия родителей нарушили права ребенка. Он имеет право обратиться в суд и взыскать долю, а также компенсацию морального ущерба и через 30 лет и через 75 лет. Срока давности ситуация не имеет. Поэтому риелторы рекомендуют при покупке приватизированной квартиры обращать внимание на признаки наличия в доме ребенка. И не связываться с ситуацией, когда дети в наличии, но по документам их нет. Оформление недвижимости на несовершеннолетнего с нарушением прав другого несовершеннолетнего не избавит от оспаривания сделки. 

Если при приватизации родители планируют передать свои доли ребенку, то им достаточно написать заявления об отказе от своей доли в квартире и тогда собственником по документам станет их ребенок. Бывает, что родители планируют передать квартиру, приватизированную до рождения малыша. Для этого существует договор дарения или оформление завещания.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, где прописан несовершеннолетний

Можно ли купить квартиру на несовершеннолетнего, чтобы сдавать ее в аренду? Можно, но появляются нюансы. Для сдачи в аренду требуется согласие от органов опеки. Они должны проверить условия сдачи и то, как оговорено в договоре получение арендной платы несовершеннолетним.

Ребенок не может распоряжаться деньгами до совершеннолетия. Значит они должны поступать на счет в банке, открытый на имя ребенка, и с условием, что он сможет пользоваться средствами по достижению 18 лет. Таким образом, покупка недвижимости на несовершеннолетнего с ее последующей сдачей в аренду возможна. Но использовать доход от аренды не получится. 

Если в купленной квартире ребенку принадлежит доля, то при сдаче в аренду нужно выделить часть дохода несовершеннолетнему. Для перечисления денег также открывают счет в банке на его имя. 

Договор дарения и несовершеннолетний собственник 

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Согласно ст. 574 ГК РФ дарение недвижимости несовершеннолетнему оформляется в письменном виде. До 6 лет сделку подписывает родитель. Он же выступает стороной сделки. В документе это указывают таким образом: «Иванов И.И., действующий в интересах своей дочери Ивановой М.И.». От 6 до 14 лет сторона сделки – ребенок. Подпись родителей на документе не требуется. Но письменное согласие желательно, т.к. некоторые льготы и субсидии семьи зависят от дохода, размеров жилплощади. Если у семейства возникнут дополнительные обязательства, то требуется согласие родителей на дарение. 

Договор дарения нужно регистрировать в ЕГРН. Недостаточно просто заключить его и положить в шкаф. Если даритель умрет, то подаренная квартира достанется прямым наследникам по закону, а не тому, кто указан в договоре.

Может ли ребенок распоряжаться подаренной квартирой? Краткий ответ – нет. Также, как ребенок не может купить квартиру сам, также он не может распоряжаться ею до 18 лет без согласия родителей. 

Продажа квартиры

Чтобы защитить интересы несовершеннолетнего, для продажи квартиры, в которой зарегистрирован ребенок требуется согласие органов опеки. При этом нельзя продать, ничего не купив взамен. Сделки, ущемляющие имущественные права детей, не разрешаются органами опеки. Родителям придется доказывать, что их права не нарушены.

Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

Существует определенный порядок, который применяется при сделках, в которых участвуют несовершеннолетние. Основные правила:

1. 1

   Сделка должна оформляться в письменном виде. Независимо от того, о чем идет речь: дарение, купля-продажа, аренда.
2. 2

   Подписи под сделкой ставят только дееспособные и совершеннолетние. 
3. 3

   Сделка с недвижимостью обязательно должна регистрироваться в Росреестре. Это определяет тех, кто может поставить подпись под договором. Если покупателем выступит 6 летний ребенок, то договор признается недействительным, т.к. ребенок не отдает себе отчет в действиях. Купить квартиру на имя ребенка до 14 лет могут только родители или опекуны. Но право подписывать договор купли-продажи появляется у россиян с 14 лет.
4. 4

   После регистрации документа, ребенок получает право собственности, что подтверждается соответствующим свидетельством.

Как передать квартиру во владение ребенку 

Если покупка квартиры для несовершеннолетнего оформлялась родителями на себя, то передают ее через договор дарения или завещание, по которому ребенок вступит в право наследования после смерти родителей.

Может ли несовершеннолетний распоряжаться своей недвижимостью

Закон ограничивает права несовершеннолетних собственников. До 14 лет право распоряжаться имуществом отсутствует. От 14 до 18 лет дети могут принимать решения, но только при наличии письменного согласия родителей. 

Чтобы распорядиться собственностью, ребенку понадобится обратиться в орган опеки с заявлением о проведении сделки и приложить согласие родителей. Орган опеки рассмотрит заявку и примет решение. Закон не устанавливает обязательных причин отказа. Если собственник квартиры посчитает отказ не мотивированным, то может обжаловать его в суде.

Нужна ли покупка квартиры несовершеннолетнему ребенку: плюсы и минусы 

Сам ребенок вряд ли осознает плюсы и минусы ситуации. Для заботливых родителей главный плюс заключается в том, что они стремятся обеспечить своего сына или дочь жильем в будущем, а также защитить имущество от деления в случае, если придется делить жилье из-за развода. 

Среди минусов регистрации собственности на имя несовершеннолетнего – невозможность продать, обменять, завещать квартиру без согласия органов опеки. Разрешение дадут только в том случае, если интересы ребенка не пострадают. Поэтому, принимая решение о том, стоит ли заниматься приобретением недвижимости на несовершеннолетнего ребенка, лучше посоветоваться с юристом и обсудить все нюансы конкретной ситуации.