Такое вторичное жилье, как хрущевки, относится к одной из самых старых разновидностей советского недвижимого фонда. Призванные решить проблему обеспечения населения собственной жилплощадью, подобные квартиры не отличаются высоким уровнем комфорта. Однако это утверждение справедливо только с точки зрения современных понятий об удобстве – некогда массовое возведение подобных домов стало настоящим спасением для перенаселенных городов.
Можно ли покупать квартиру в хрущевке? Преимущества и недостатки
Прежде чем подробно рассматривать плюсы и минусы зданий хрущевской постройки, следует ненадолго остановиться на некоторых их технических особенностях. Первая их них – это материал, из которого изготовлены стены.
Как правило, хрущевки сооружались из красного, серого силикатного и, реже, из желтого кирпича. На сегодняшний день этот материал считается достаточно дорогим и используется в основном при строительстве домов высокой ценовой категории. Среди хрущевок лишь изредка можно встретить панельную застройку, и то это относится к зданиям более позднего поколения.
Принимая решение, покупать или нет квартиру в кирпичной хрущевке, нужно помнить, что в относящихся к этой категории домах не предусмотрены лифты, межквартирные тамбуры, а крыша почти всегда совмещена с потолком последнего этажа.
На самом деле существует большое количество различных серий хрущевок, имеющих незначительные, а иногда и существенные отличия. Однако все они объединены рядом преимуществ и недостатков, характерных только для зданий этой конкретной эпохи.
Преимущества
Цена
Если соотносить цены на хрущевки и стоимость нового жилья, то с первыми могут сравниться разве что компактные студии. Преимущество хрущевок здесь налицо: даже самая неудобная по планировке квартира все равно окажется лучше, чем крохотная жилплощадь в новостройке без четкого зонирования и возможности организовать личное пространство.
Разница между хрущевками и другим жильем, в том числе также советского времени, в пределах одного района может достигать 30%. Нередко к покупке такой недвижимости прибегают тогда, когда необходимо быстро разменять другую жилплощадь, или в качестве того же промежуточного варианта.
Кроме этого, хрущевки удобны и для семей с детьми. В таких ситуациях наличие личного пространства для каждого из жильцов находится в большем приоритете, нежели количество квадратных метров. Таким образом, если трехкомнатная хрущевка и двухкомнатная новая квартира равны по стоимости, логичнее отдать предпочтение именно первой.
Обратите внимание! Еще одна особенность хрущевок, которая поможет сэкономить, – это наличие готового, хотя порой и устаревшего ремонта. В то время, как большое число квартир в новостройках сдается с черновой отделкой. В жилье старого фонда может потребоваться только проведение менее дорогостоящих косметических работ.
Инфраструктура
С тех пор, как были возведены первые жилые массивы с хрущевскими домами, площадь всех населенных пунктов значительно увеличилась, поэтому такие кварталы сегодня встречаются в центральных или приближенных к центру частях городов. Люди, которые покупают квартиры в старых пятиэтажках, почти гарантированно получают доступ ко всем необходимым объектам инфраструктуры.
Инфраструктура развивается параллельно с городом: чем старше его часть, тем больше инфраструктурных единиц в ней насчитывается. Логично, что районы, сооруженные 50 и более лет назад, являются давно обжитыми и весьма оживленными. Многие покупатели, сравнивая жизнь в новостройках на окраине и в чем-то неудобные хрущевки, предпочитают сменить первые на вторые. Это объясняется тем, что намного лучше перетерпеть мелкие неудобства, чем проживать в отдаленном районе, по нескольку часов добираясь до места работы и не имея в пешей доступности ни школ, ни поликлиник, ни других жизненно важных объектов.
Особенности конструкции
Стены большинства хрущевок изготовлены из кирпича – натурального материала, который, благодаря пористости, обладает хорошей теплоизоляцией. Кроме этого, толщина стен в некоторых домах достигает 40-50 сантиметров. Если к уже имеющейся конструкции добавить незначительный слой теплоизоляционного материала, это значительно повысит и без того отменные энергосберегающие свойства таких квартир.
Особого внимания заслуживает и крыша хрущевок – в отличие от тех же панельных домов, она имеет многоскатную конструкцию, хоть и соединяется напрямую с последними этажами. В то время, как крыши из гудрона в строениях других типов буквально плавятся от жары и отдают тепло напрямую в верхние квартиры, жилое пространство хрущевок защищено от таких неприятностей. Также, благодаря особенностям конструкции крыши, в зданиях хрущевской эпохи реже случаются протечки из-за атмосферных осадков.
Важный факт! Из-за технических особенностей постройки квартиры в хрущевских домах легче поддаются перепланировке. В большинстве случаев для этого не потребуется дорогостоящая архитектурная экспертиза – достаточно только получить разрешение соответствующих органов.
Дворы
Дворы хрущевок имеют два очень больших преимущества – размер и количество зелени. Во время возведения таких зданий дворы часто проектировались по внутреннему типу. Это значит, что придомовая зона не примыкает в проезжей части дорог, исключая разве что подъездные группы. Такие характеристики делают дворы хрущевок довольно безопасными, в том числе и для детей. Во многих из них обустроены детские и спортивные площадки, а также зоны отдыха для взрослого поколения.
Сегодня далеко не каждый жилой комплекс может себе позволить такую обширную придомовую территорию. Это связано с тем, что современная застройка стала более тесной, тогда как хрущевские проекты не были ограничены недостатком земельных участков.
По этой же причине в дворах хрущевок можно встретить много деревьев, клумб и кустарников. Кроме этого, высаженные давно растения уже достигли своего максимального размера, поэтому дают достаточно тени, чтобы защитить и дворы, и окна первых этажей домов.
Счета за коммунальные услуги
Сумма счетов за коммунальные услуги всегда прямо пропорциональна площади квартиры. В данном случае небольшие габариты хрущевок могут сослужить хорошую службу владельцу. Если к этому добавить энергосберегающие свойства кирпичных стен, можно смело предположить, что в зимнее время года жизнь в такой квартире будет комфортной как с физической, так и с финансовой точки зрения.
Выгодная инвестиция
Покупка хрущевки – это выгодный и доступный вариант капиталовложения, при этом с минимальным риском. Дело в том, что такое жилье почти никогда не падает в цене, независимо от колебаний на рынке недвижимости. Кроме этого, оно пользуется большой популярностью в качестве объекта аренды, поскольку позволяет экономить на коммунальных платежах и расположено в оживленных районах города.
Еще один важный момент с точки зрения инвестиционной выгоды хрущевок – программа реновации. Некоторые покупатели приобретают старые квартиры именно с целью получить новые, согласно условиям программы. Квартира в новостройке, даже если она будет находиться в менее выгодном районе, принесет выгоду, поскольку в любом случае превысит хрущевку в цене. До момента, когда здание попадает под программу реновации, могут пройти годы, однако даже на протяжении этого времени можно получать прибыль от владения хрущевкой, сдавая ее внаем.
Недостатки
Маленькая площадь
Один из основных минусов хрущевок – небольшая площадь, теснота и не совсем удачная планировка. В них, независимо от количества комнат, одна всегда является проходной, что часто вызывает неудобства с точки зрения личного пространства жильцов. Окна, как правило, выходят только на одну сторону – это грозит либо постоянной духотой в летнее время, либо прохладой зимой.
Коридоры и санузел также имеют минимально допустимые размеры. Санузел почти всегда совмещенный, более того, с компактной сидячей ванной. Узкие коридоры мало приспособлены для хранения сезонных вещей, а балконы предусмотрены только в более новых сериях хрущевок.
Старые коммуникации
Если коммуникации в покупаемой квартире обновлялись давно или вовсе не менялись с момента постройки дома, нужно быть готовым к тому, что придется выложить круглую сумму за их замену. Практика показывает, что проблемы с коммуникациями в хрущевках встречаются практически всегда: грозящая коротким замыканием аварийная проводка, протекающая и дурно пахнущая канализация и т.д.
Если некоторые элементы коммуникаций, вроде радиаторов отопления, полотенцесушителей или сантехники, поменять можно самостоятельно, то общие работы в подъезде придется проводить совместными усилиями всех жильцов за свой счет. В случае, когда не удастся получить согласие соседей, придется ждать санации, а это может занять целые годы.
Совет! Выбирая хрущевку, следует обязательно поинтересоваться состоянием коммуникаций. В домах, где они недавно заменены, цены на квартиры могут быть незначительно выше, однако этот факт с лихвой перекрывается личным комфортом и отсутствием дополнительных, гораздо больших трат на ремонт.
Проблемы с горячей водой
Не все серии хрущевок могут похвастать подключением к централизованному горячему водоснабжению. В кранах большинства таких квартир присутствует только холодная вода, а проблемы с ее нагревом приходится решать самостоятельно. Как правило, для этого служит газовая колонка или, реже, бойлер.
С одной стороны, наличие индивидуального водонагревателя – это плюс, ведь жильцы застрахованы от неожиданного отключений горячей воды, что нередко происходит в летние месяцы. С другой – придется жертвовать частью такого ценного в хрущевке пространства. Сегодня существуют и довольно компактные проточные недорогие нагреватели, однако их мощности не всегда хватает на большую семью.
Фасад
Строительство хрущевок преследовало сугубо функциональную цель и велось стремительными темпами. Вычурные и оригинальные архитектурные элементы в них не предусматривались вовсе, более того, здания все упрощались с каждой серией.
В наше время безликие бетонные коробки выглядят довольно уныло по сравнению с новостройками, возведенными по индивидуальным проектам. Если не обращать внимание на внешний вид дома, можно вполне наслаждаться жизнью в квартире хрущевских времен. Однако нередко встречаются люди, желающие окружить свое жилище уютом и красотой – для них проживание в зданиях подобного типа рискует оказаться некомфортным, поскольку украсить фасады хрущевок можно лишь незначительно.
Документы и соседи
Статус вторичного жилья, построенного, к тому же, достаточно давно, говорит о том, что за всю свою историю оно могло сменить множество владельцев. Разумеется, продавцом может выступать человек, получивший это жилье многие десятилетия назад, однако на практике это бывает редко. Поскольку, чем больше было собственников у квартиры, тем выше вероятность проблем с правом собственности, хрущевки в этом смысле являются довольно рискованными. Историю перехода недвижимости из рук в руки при таких сделках нужно проверять особо тщательно.
Также жильцы хрущевок, по сравнению с обитателями других типов домов, чаще всего страдают от неблагоприятного соседства. Главная причина этому – невысокая стоимость жилья и аренды в том числе. Очень часто сдаваемые внаем хрущевки меняют арендаторов, и далеко не все их них следят за соблюдением чистоты и звукового режима в доме. Плохая звукоизоляция может вызвать как неудобство, так и претензии со стороны других жильцов.