Требования к заемщикам при получении ипотеки

У кредиторов есть ряд условий, по которым оцениваются заявки на получение кредита. Соответствие этим требованиям определяет, кому дадут ипотеку, а кому нет. Большинство из них одинаковы, поэтому разобраться довольно просто.

Кредитор и заемщик по ипотеке: кто это?

Кредитором является финансовая организация (банк), которая имеет лицензию на ведение банковской и финансовой деятельности от Центрального Банка.

Заемщиком может выступать физическое или юридическое лицо, которое берет в банке ипотечный кредит.

Кто может быть заемщиком и созаемщиком по ипотеке?

Заемщиком является человек, на которого непосредственно оформляется кредит, и который несет основную ответственность за его возврат.

Созаемщиком является другой человек, который несет такую же ответственность по кредиту, как и заемщик. Если заемщик по какой бы то ни было причине перестает платить, банк вправе требовать погашения долга с созаемщика. Требования к созаемщику аналогичны требованиям к заемщику.

Чаще всего созаемщиками становятся:

1. 1

   Супруги. Если ипотека берется на покупку совместного жилья, второй супруг обязательно становится созаемщиком.
2. 2

   Родственники: родители, совершеннолетние дети, братья или сестры.
3. 3

   Любое лицо, соответствующее требованиям банка и готовое разделить ответственность по кредиту.

Созаемщик имеет право на долю в приобретаемой недвижимости, что должно быть закреплено в договоре купли-продажи. Исключение — супруги, для которых действует режим совместной собственности.

Общие требования к заемщикам при получении ипотеки

Существуют общепринятые требования для претендентов на получение ипотечного кредита:

• гражданство РФ (некоторые банки рассматривают заемщиками и иностранных граждан);
• наличие регистрации на территории РФ;
• совершеннолетие;
• официальное трудоустройство;
• стаж на текущем месте работы от 3 месяцев (требования зависят от конкретного банка);
• уровень дохода, который позволяет закрывать платежи по кредитам и может покрывать более 50% других расходов полная дееспособность.

Возрастные ограничения для ипотеки

В зависимости от банка могут выдвигаться требования к минимальному возрасту заемщика. Обычно это возраст в диапазоне 18-21 год. Что касается максимального возраста, то обычно ограничением является возраст 75 лет.

Гражданство и статус проживания заемщика

Преимущественно банки кредитуют только граждан РФ, однако есть ряд банков, которые готовы рассмотреть и граждан других государств.

Требования к трудоустройству и подтверждению дохода

Основное требование всех банков – стабильный официальный доход заемщика, подтвержденный документально.

При этом банками рассматриваются несколько форм занятости:

1. 1

   Трудовой договор (ТК РФ). Заемщик должен быть трудоустроен официально и получать зарплату, с которой работодатель уплачивает НДФЛ.
2. 2

   Другие формы занятости:
   1. 2.1

      договор гражданско-правового характера;
   2. 2.2

      самозанятость. Доход подтверждается через приложение «Мой налог» при наличии действующего статуса самозанятого.
3. 3

   Индивидуальное предпринимательство (ИП). Доход подтверждается налоговой отчетностью и состоянием расчетного счета.
4. 4

   Учредитель или сотрудник ООО.

Заемщик может быть учредителем общества и получать доход в виде зарплаты по трудовому договору или дивидендов. В этом случае потребуется предоставить комплект документов по компании.

Стаж работы для ипотеки

Большинство банков ушло от требования общего стажа. Сейчас достаточно минимально отработать на текущем месте от 3 месяцев. Принято рассматривать общий стаж не менее 1 года.

Условия для наемных работников

Для заемщиков, работающих на основании трудового договора, рассматривается минимальный трудовой стаж на текущем месте работы. Подтверждение дохода происходит путем предоставления справки 2-НДФЛ или по форме банка.

Требования к самозанятым заемщикам

Ключевым требованием банков для самозанятых является полное и прозрачное отражение доходов в приложении «Мой налог». Как правило, для рассмотрения заявки требуется всего два документа: справка о доходах и справка о постановке на учет физического лица в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход. Они легко выгружаются из личного кабинета ФНС. При наличии у заемщика первоначального взноса от 40%, некоторые банки, например, «ВТБ», могут рассмотреть упрощенную заявку только по паспорту и СНИЛС. Также, клиент должен являться самозанятым не менее 3-х месяцев.

Ипотека для индивидуальных предпринимателей

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

Одним из ключевых факторов при рассмотрении заявки на ипотечный кредит от индивидуальных предпринимателей является выбранная система налогообложения. Наиболее охотно банки работают с предпринимателями на упрощённой системе налогообложения или общей системе налогообложения. Некоторые банки также рассматривают ИП, работающих на патентной системе налогообложения.

Возможно ли взять ипотеку фрилансеру?

Безусловно, фрилансер может взять недвижимость в ипотеку. Чаще всего такая возможность реализуется в рамках программы «по двум документам», где не требуется официальное подтверждение дохода справкой. Однако к заемщику предъявляются повышенные требования:

• увеличенный первоначальный взнос;
• подтверждение факта трудовой деятельности;
• проверка финансовой дисциплины.

Банк вправе запросить у потенциального заемщика выписку из личного кабинета на портале «Госуслуги» для проверки отчислений в фонды.

Доход и платежеспособность заемщика

Платежеспособность заемщика, наряду с кредитной историей, является ключевым критерием при одобрении ипотеки. Банк проверяет, чтобы после вычета всех ежемесячных платежей по кредитам у заемщика оставалось не менее 50% от его чистого дохода.

Коэффициент долговой нагрузки (ПДН) и его значение

Показатель долговой нагрузки (ПДН) отражает процент от среднемесячного дохода, который заемщик тратит на погашение всех своих кредитов и займов. Его значение влияет на возможность получить новый кредит. Чем ниже ПДН, тем выше вероятность одобрения кредита и более выгодных условий.

ПДН до 30%. Низкая нагрузка. Финансовое положение оценивается как стабильное и надежное.ПДН 30% до 50%. Умеренная нагрузка. Положение считается приемлемым для получения нового займа.Свыше 50%. Высокая нагрузка. Существенно повышает риск отказа или предложения кредита с повышенной ставкой.

Почему важна кредитная история при ипотеке

Кредитная история отражает, как заемщик ранее пользовался кредитами: брал их и погашал, а также были ли у него просрочки. Несколько лет назад даже полное отсутствие кредитной истории рассматривалось банками негативно, но сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону. Тем не менее, банк всегда изучает кредитную историю, поскольку наличие просрочек, особенно с учетом их количества и длительности, является серьезным риском. Из-за опасений, что клиент не вернет деньги, банк может принять решение отказать в выдаче кредитных средств.

Факторы, влияющие на одобрение и размер ипотеки

Банк принимает решение, основываясь на финансовой надежности заемщика:

1. 1

   Трудоустройство.
2. 2

   Стабильный доход и трудовой стаж.
3. 3

   Кредитная история.
4. 4

   Отсутствие просрочек по прошлым кредитам.
5. 5

   Платежеспособность.
6. 6

   Доход должен комфортно покрывать ежемесячный платеж.
7. 7

   Отсутствие долгов.
8. 8

   Никаких исполнительных производств или банкротств.
9. 9

   Готовность привлечь к сделке созаемщиков при необходимости

Документы для оформления ипотеки

Для наемных сотрудников потребуются:

• справка 2-НДФЛ за последние 12 месяцев по текущему месту работы. Если стаж меньше — за фактический период работы;
• справка о доходах по форме банка;
• выписка по зарплатной карте.

Факт трудоустройства подтверждается заверенной копией трудовой книжки или выпиской из портала «Госуслуги».

Для заемщиков-индивидуальных предпринимателей необходимы:

• налоговая декларация;
• книга учета доходов и расходов (КУДиР).

Для владельцев бизнеса:

• документы, подтверждающие финансовые показатели компании.

Кому могут отказать в ипотеке?

Банк может отказать в выдаче ипотеки по следующим причинам:

• негативная кредитная история;
• наличие открытых исполнительных производств в ФССП (Федеральная служба судебных приставов);
• факт объявления себя банкротом в прошлом;
• недостаточная платежеспособность.

Если у клиента недостаточно подтвержденных доходов, банк, как правило, не отказывает полностью, а предлагает привлечь созаемщика. При этом к созаемщику предъявляются те же требования, что и к основному заемщику.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки?

1. 1

   Оптимизировать кредитную нагрузку — учитываются все действующие кредиты и кредитные карты.
2. 2

   Индивидуальным предпринимателям, самозанятым и владельцам бизнеса рекомендуется проводить доходы официально и уплачивать налоги, чтобы подтвердить платежеспособность.
3. 3

   Наемным сотрудникам важно иметь официальное трудоустройство и достаточный уровень «белой» зарплаты.
4. 4

   Перед подачей заявки стоит убедиться, что у заемщика и созаемщика нет задолженностей перед налоговой службой, ФССП, а также долгов по коммунальным платежам и мобильной связи.