У кредиторов есть ряд условий, по которым оцениваются заявки на получение кредита. Соответствие этим требованиям определяет, кому дадут ипотеку, а кому нет. Большинство из них одинаковы, поэтому разобраться довольно просто.
Кредитор: кто он
Ипотечные кредиты выдаются разными организациями. Их делят на 2 большие группы:
- банковские;
- не банковские.
К первым относятся непосредственно банки. Они выступают в роли акционерного общества открытого типа, общества с ограниченной ответственностью и т.д. Предоставляют услуги заемщикам на основании лицензии. Закон о банках №395-1 от 2 декабря 1990 года объединяет их под общим названием «банковских» или «кредитных организаций».
К небанковским организациям относятся кредитные союзы. Они тоже получают лицензию на осуществление финансовых операций. Разница между первыми и вторыми заключается в количестве разрешенных операций такого рода.
Также кредиты оформляют застройщики, когда предлагают ипотеку на квартиры в новостройке, которую строят. Действуют они на основании договора с банком. Поэтому кредитором будет выступать банк, а строительная организация в этой ситуации берет на себя роль посредника.
Кто такой заемщик и какие к нему требования
Заемщиком может выступать организация или физическое лицо. Банки к заемщику предъявляют ряд требований.
Среди них:
- возрастной ценз;
- уровень дохода;
- наличие постоянной работы;
- кредитный рейтинг;
- гражданство.
Список меняется в зависимости от экономической ситуации в стране, действующих законов и выгоды. Ведь банк заинтересован в привлечении как можно большего количества заемщиков.
Возрастной ценз
Банки указывают возрастной диапазон, для которого дают кредиты. Начальным числом становится момент совершеннолетия человека. В России чаще всего нижний порог — это 21 год. Для IT-специалистов могут указывать 18 лет. В некоторых странах ипотеку дают всем людям, которым исполнилось 18 лет. Верхний возрастной предел в России указывают, как 75 лет. Но нужно учитывать, что это возраст, к которому должна быть погашена ипотека, а не когда ее решили оформить.
Одним клиентам банки дают кредиты с большим энтузиазмом, чем другим. Многие не решаются кредитовать пожилых людей, т.е. тех, кому больше 55 лет. Для того чтобы пресса и оппоненты не обвиняли кредитора в возрастной дискриминации, он будет указывать максимально возможный возраст. Однако если клиент попадает в «нежелательный диапазон», то ему назовут невыгодные условия для того, чтобы он сам отказался от кредита. Например, процентная ставка на банковском сайте указывается «от 10,7%». А это значит, что кому-то предложат кредит с этой ставкой, а кому-то назовут 15% или больше.
Занятость заемщика
Кредитор интересуется занятостью заемщика, поскольку важно понимать, может ли он вернуть деньги. Для этого заемщик должен быть трудоустроен и получать стабильный доход. С серьезными проблемами при одобрении ипотеки могут столкнуться:
- временные или сезонные работники;
- люди, которые проработали в компании всего пару месяцев.
Если сравнивать «стабильный доход» и «высокий уровень», то стабильный выигрывает. Банку важнее, чтобы человек мог регулярно вносить платежи, чем то, что у него есть сегодня много денег. Поэтому заемщик-врач лучше, чем заемщик-сельскохозяйственный работник, занятый на сборе урожая. Однако у врача зачастую недостаточный уровень зарплаты, чтобы обслуживать ипотеку. Поэтому государство вводит различные льготные программы, чтобы улучшить кредитоспособность клиентов с низким, но стабильным доходом.
Вопрос «сколько нужно отработать, чтобы взять ипотеку» риторический. В 2023 году «Сбербанк» считает, что заемщик должен отработать на одном месте не менее полугода. Если кредит выдается иностранцу, у которого оформлен вид на жительство, то не менее 12 месяцев. Банк ВТБ тоже называет полугодичный срок для потенциальных заемщиков.
Но срок того, «сколько нужно работать», не устанавливается государством, поэтому меняется. Если желающих взять ипотеку будет много, срок растет. Когда количество желающих минимально, уменьшаются и требования, выдвигаемые банками.
Самозанятые заемщики
Количество людей, которые не работают в штате юридического лица, постоянно увеличивается. Это репетиторы, тренеры и психологи, врачи разных направлений, открывшие собственный кабинет для приема, сотрудницы бьюти-индустрии и многие другие. Терять такой большой сектор потенциальных клиентов банки не намерены, но ответ на вопрос «сколько нужно отработать, чтобы получить ипотеку» для них будет другим – чем больше, тем лучше. Самозанятый должен оформить занятость и показать, что имеет стабильный доход на протяжении года.
Также банки могут устанавливать требования к видам занятости. Например, не принимать к рассмотрению заявки от таксистов или репетиторов, т.е. всех тех, кто не гарантирует постоянство источника дохода. При этом не имеет значения, сколько этот человек отработал.
Собственники бизнеса
Собственники бизнеса — это нотариусы, адвокаты, индивидуальные предприниматели. Им нужно отработать не менее 2 лет, чтобы взять ипотеку. Бизнес должен быть зарегистрирован и приносить постоянный доход в течение требуемого банком периода. У нотариусов, кроме требований к стажу работы, могут попросить лицензию на ведение подобной деятельности.
Как кредитор определяет на какую сумму вы можете рассчитывать
Обычно доход клиента подтверждается двумя способами:
- справка о доходах;
- налоговая декларация.
Первый подходит тем, кто работает в штате юридического лица и получает зарплату. Второй удобен для самозанятых, индивидуальных предпринимателей. Если в выбранном банке обслуживается зарплатная карта потенциального заемщика, то кредитор и без справок видит доход. Поэтому готов оформить ипотеку «без справки о доходах».
Кроме факта наличия дохода, банк интересует вопрос, хватит ли его для обслуживания ипотечного кредита. Чтобы определить это, кредитор сравнивает ежемесячный доход с предстоящим расходом. Считается, что расход по ипотеке не должен превышать 30% от дохода. Оставшихся 70% достаточно для того, чтобы человек не отказывал себе в ежедневных потребностях: питание, проживание, одежда, развлечения и т.д. Но банк может рассматривать и другое соотношение дохода к расходу при определении размера ипотеки.
Улучшить условия, необходимые для одобрения ипотеки, помогают другие источники дохода, имеющиеся у потенциального заемщика:
- от сдачи в аренду недвижимости;
- гонорары за написанные книги;
- проценты от банковского вклада и т.д.
Чтобы дополнительный источник дохода учитывали, он должен быть официально зафиксирован.
Кредитный рейтинг
Кредитору важно знать рейтинг заемщика для того, чтобы оценить его способность к погашению долга. Сведения о нем хранятся в Бюро кредитных историй. С целью узнать кредитный рейтинг, банк отправляет запрос в БКИ и получает ответ. Потенциальный заемщик узнает его через личный кабинет банка, обслуживающего зарплатную или кредитную карточку.
Стартовым рейтингом считаются 300 баллов. Максимальным – 900 баллов. Если человек взял кредит и добросовестно погасил его без просрочек, то рейтинг увеличивается, а если были штрафы и просрочки, то уменьшается. Рейтинг среднестатистического заемщика составляет 600-650 баллов.
О рейтинге важно знать, что это величина динамическая. Кроме оценки того, насколько регулярно вносились платежи, на него влияют длительность кредитной истории, возраст человека, частотность операций и т.д.
Гражданство
Большинство кредитных программ рассчитаны на собственных граждан. Поэтому для льготных ипотек наличие гражданства РФ обязательно. В остальных случаях руководствуются Конституцией, разрешающей выдачу кредитов иностранцам. Информацию о требованиях к гражданству банк указывает в условиях ипотечной программы.
Факторы, влияющие на размер ипотеки
Сумма, которую одобрит банк, зависит от ряда факторов:
- уровня дохода заемщика;
- срока кредитования;
- суммы, которую заемщик хотел бы получить.
В описании ипотечной программы указывают сумму в формате «до ХХХ млн». Конкретные цифры рассчитываются после того, как будет известен уровень дохода клиента, срок и то, какую сумму он способен погашать в течение выбранного периода.
Возможный размер ипотеки от «Сбербанка» в 2023 году:
- военная ипотека – до 3,1 млн руб.;
- ипотека в новостройке или на строительство жилого дома – до 100 млн руб.;
- ипотека с господдержкой – до 12 млн руб.;
- ипотека для айтишников – до 18 млн руб.
Документы, требуемые для оформления ипотеки
К 2023 году банки сократили количество требуемых документов, и большинство программ ограничиваются двумя. Первый – паспорт, удостоверяющий личность. Второй – номер СНИЛС. Такой список документов указывает банк ВТБ.
Для специализированной ипотеки требуются документы, подтверждающие право на участие в льготной программе. Так, чтобы взять ипотеку для IT-специалиста в «Сбербанке», понадобится:
- копия трудовой книжки или трудовой договор;
- гражданство РФ;
- постоянный доход от 70 000 руб.
Если ипотеку на новостройку в «Сбербанке» берет россиянин, то ему достаточно паспорта, копии трудовой книжки, справки о доходах и номера СНИЛС. Иностранцу для получения этой же ипотеки требуется миграционная карта и документ, подтверждающий право пребывания в РФ.
Кому не дадут ипотеку
Если человек не в состоянии обслуживать желаемый кредит, то ипотеку не одобрят. Например, клиент планирует купить квартиру стоимостью 7 млн руб. Ипотеку берет на 10 лет. Значит только на ежемесячную оплату тела кредита (без процентов) требуется 58,3 тыс. руб. Очевидно, что человеку с доходом 60 тыс. руб. ипотеку не одобрят, и ему придется подавать новую заявку на ту сумму, которую предложит банк. Или показывать дополнительные источники дохода, чтобы «дотянуть до нужных величин».
Также не дают льготную ипотеку тем, кто не соответствует условиям ее получения. Например, IT-специалист может претендовать на льготную ипотеку для семей с детьми, но не все семьи с детьми участвуют в ипотеке для IT. Если у вас есть право участвовать в нескольких льготных ипотеках, то придется выбрать одну. Ту, условия которой окажутся более приемлемыми.
Понравилась статья?