Заниженная стоимость квартиры в договоре: что следует учитывать сторонам сделки

Заключая договор о купле-продаже жилья, обе стороны сделки имеют собственные причины, чтобы указать в ДКП заниженную стоимость квартиры. Стоит ли соглашаться или нужно указать реальную цену? Подробнее об этом читайте в материале.

Правомочность сделки с занижением стоимости квартиры для покупателя и продавца

Сделка купли-продажи является возмездной передачей товара продавцом в собственность покупателя. Об этом говориться в статье 454 ГК РФ. Стоимость сделки определяется соглашением сторон. Поэтому в договоре может фигурировать любая цена – даже 1 рубль. Вопрос лишь в том, с какой целью стороны идут на занижение стоимости квартиры в 2021 году и насколько это оправдано с экономической точки зрения.

В договоре обязательно указывают сведения о: 

• сторонах сделки – покупателе и продавце;
• предмете договора – здесь вписывают подробное описание квартиры; 
• обстоятельствах сделки – отметка о том, что это договор купли-продажи, дарения или чего-то еще, указывается в названии документа и разъясняется в условиях;
• стоимости договора.

То, что будет указано в разделе цена, регулируется статьей 555 ГК РФ. Актуальных правил всего три:

1. 1

   Нельзя заключить договор без указания цены. Он будет признан незаконным.
2. 2

   Цена здания, стоящего на земельном участке, должна включать стоимость участка или передачу права собственности на земельный участок. 
3. 3

   Если цена указывается за единицу площади, то оплата рассчитывается исходя из фактического размера переданной недвижимости. Проверяется по выписке ЕГРН или другим документам. 

Иных правил для определения ценовой политики в договоре купли продажи не предусмотрено. Поэтому заключение сделки с занижением стоимости квартиры происходит только по обоюдному и добровольному согласию продавца и покупателя. 

Особенности налогообложения недвижимости

Договор с занижением стоимости квартиры несет для сторон определенные риски. Но причины, побудившие человека к такому решению, иногда выглядят еще более странно. Например, заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости в некоторых публикациях объясняется желанием уменьшить налогооблагаемую базу. 

В результате продажи квартиры, продавец получает доход. А значит, становится плательщиком налога на доходы с физических лиц (НДФЛ). В конце 2020 года правила расчета имущественных налогов немного изменились. Социально незащищенные россияне и другие льготные категории освободили от уплаты НДФЛ. К льготникам относятся пенсионеры, инвалиды, ветераны боевых действий. Начиная с 2021 года льготы расширили и на дольщиков.

Ставка налога остается прежней – 13%. Рассчитывается по простой формуле: берется доход от продажи квартиры, от него отнимают 1 млн руб. и выделяют 13%. Сумма 1 млн руб. – это максимальный размер налогового вычета. 

Рассчитаем сумму налога на примере:

1. 1

   Для квартиры, которую купили после 1 января 2016 года и владели 5 и более лет, НДФЛ не начисляется.
2. 2

   Если квартирой владели менее 5 лет, то берется разница между ценой покупки и ценой продажи, т.е. доход, полученный продавцом. Для квартиры, купленной за 3 млн рублей в 2020 году и проданной в 2021 за 3,5 млн руб. доход равен 500 000 руб. Очевидно, что НДФЛ здесь тоже не значительный.

Из примера видно, что платить НДФЛ нужно далеко не каждому россиянину. Поэтому идти на риски, связанные с покупкой квартиры по заниженной стоимости им нецелесообразно. Тем, кому придется платить налог, стоит рассмотреть способы законного снижения размера налога, применяя имущественный вычет.

Сокрытие доходов: чем грозит ситуация

Второй популярной причиной для уменьшения цены квартиры в договоре купли-продажи становится сокрытие доходов. Скрыть доход и не платить налог тоже можно. Но в том случае, если факт ухода от налогов станет известен, то он повлечет за собой административную, а иногда и уголовную ответственность. 

Чем грозит продавцу занижение стоимости квартиры? Неуплата влечет за собой штраф в размере от 20% до 40% от суммы налога. При этом сам налог придется заплатить. Таким образом желание подписать ДКП с занижением стоимости квартиры может привести к оплате суммы на 20-40% больше, чем изначальная сумма налога. 

Кроме того, с 2021 года правительство планировало перейти на новый механизм расчета налога, принимая для расчета кадастровую стоимость жилья, а не стоимость в договоре и разницу между ценой покупки и продажи. Некоторые регионы уже применяют новую схему. Остальные планируют постепенный переход на протяжении 3 лет. Поэтому сделки с занижением стоимости квартиры в ДКП станут бессмысленными.

Механизм сделки занижением стоимости недвижимости при покупке

Чтобы подстраховаться, стороны заключают два договора. В первом договоре указана неполная сумма при покупке квартиры. Второй договор – это дополнительное соглашение, в котором вписана оставшаяся часть цены. 

Первый договор подается для регистрации в Росреестр. Когда деньги по дополнительному соглашению будут переданы от покупателя к продавцу, а сделка зарегистрирована, стороны подпишут акт приема передачи квартиры и продавец передаст ключи покупателю.

Риски для продавца

Когда речь заходит о том, опасно ли покупать квартиру по неполной стоимости, то в первую очередь задумываются о рисках продавца. Ведь покупатель может не уплатить оставшуюся часть суммы после регистрации сделки в Росреестре. Доказать факт того, что покупатель внес только часть стоимости не получится. Дополнительное соглашение нигде не зарегистрировано, поэтому незаконно и не будет принято в суде. Продавец действительно не сможет подстраховаться при покупке квартиры с занижением цены. 

Если же продавцу удастся доказать в суде, что дополнительное соглашение существует, то таким образом он признает себя виновным в попытке уклонения от налогов. Сделку с занижением цены квартиры в договоре купли-продажи признают незаконной. Продавцу вернут квартиру. Он будет должен вернуть деньги покупателю и выплатить штраф, равный 20-40% от суммы неуплаченного налога. Суды и адвокаты также увеличивают общую сумму расходов продавца. 

Дополнительный аспект, над которым стоит подумать продавцу – это подозрения со стороны налоговых органов по сделке купли-продажи с заниженной стоимостью. Договор, в котором указана цена ниже рыночной, неизбежно привлечет к себе внимание со стороны ФНС. 

Особенно, если указанная в ДКП цена окажется ниже кадастровой. Предельный порог – 70% от кадастровой стоимости. Колебание цены на 30% можно попытаться объяснить плохим состоянием квартиры, отвратительной инфраструктурой или плохой транспортной развязкой в микрорайоне и т.д. Однако по ситуации могут начать проверку. Тогда виновной стороне грозит штраф в размере 100-300 тысяч руб. в соответствии со ст. 198 УК РФ.

Последствиями конфликта с налоговой и рисками покупки квартиры по заниженной стоимости становятся:

• иск с требованием признать сделку незаконной;
• доначисление налогов;
• штрафы;
• проведение более глубокой проверки, если одна из сторон сделки – юридическое лицо;
• последующий пристальный контроль со стороны налоговой к другим действиям участников.

Риски при занижении стоимости квартиры для покупателя 

На первый взгляд, покупатель находится в выигрышной позиции и ничем не рискует. Это опасное и неправильное заблуждение. Ключевая проблема кроется в следующем: если сделку по суду признают незаконной, то покупателю вернут только сумму по основному договору, зарегистрированному в Росреестре. 

Мошенничество с занижением стоимости квартиры может не включать какие-либо действия по дополнительному соглашению. И даже может не быть мошенничеством со стороны продавца.

Как работает схема:

1. 1

   Покупатель передает деньги. Договор регистрируют. 
2. 2

   Появляется кто-то, кто оспаривает сделку. Этим лицом может стать кто угодно. Например, продавец объявил себя банкротом. В суд с требованием аннулировать договор обратится кредитор. Или продавец развелся. Квартира была совместно нажитым имуществом, но пара не разделила собственность при разводе. А теперь муж или жена продавца заявили претензию на свою долю. 
3. 3

   Назначается судебное заседание. Если сделку признают незаконной, то покупателю вернут по ней только те деньги, что указаны в основном договоре. 

Покупка квартиры по заниженной стоимости в договоре может оказаться крайне невыгодна покупателю в будущем. Всех людей, которые желают и будут оспаривать сделку не вычислит ни один юрист. Поэтому не стоит подвергать себя неоправданному риску. 

Еще один аспект, который возникнет в будущем – это налоговый вычет. Допустим, что сегодняшний покупатель через 3 года решит продать квартиру. Базой для расчета налогового вычета станет разница между ценой покупки и продажи. Естественно, в расчет примут стоимость, зарегистрированную в Росреестре. Она соответствует той, что указана в договоре покупки квартиры с занижением стоимости.

Риски, связанные с опротестованием сделки кредиторами 

Если судебное разбирательство инициируют кредиторы, то это самый большой риск покупки квартиры по неполной стоимости для покупателя. После аннулирования сделки, квартира вернется к продавцу и будет продана для того, чтобы погасить его долг перед кредиторами. Покупатель останется без денег, но с решением суда, по которому продавец-банкрот когда-то может вернуть деньги. Вероятность этого равна нулю.

Для продавца эта ситуация также не положительная. Его признают недобросовестным должником. Это осложнит процедуру банкротства и списания долгов.

Отмывание денег и риски, с ним связанные 

В современном мире немаловажным является вопрос законного происхождения денег. Гражданин может положить на собственный счет в банке любую сумму денег. Но с их снятием возможны проблемы. Банк может запросить законность происхождения средств. А у продавца на руках есть договор, сумма в котором меньше той, что пришла на счет. Объяснить их законное происхождение будет сложно. 

Вопросы законности актуальны для ситуаций, связанных с деятельностью гражданина за рубежом. Например, для проживания или учебы в странах Европы нужно доказать, что на счету у заявителя есть сумма, достаточная для оплаты потребностей, пока он будет находиться в стране. Также потребуется доказать законность происхождения этих денег, если речь идет об оплате учебы, покупке недвижимости, открытии бизнеса. Подтвердить законность должен банк. Но он может отказаться дать такое заключение.

Потому принимая решение о том, чтобы указать заниженную сумму в договоре купли-продажи квартиры, нужно взвесить все риски, плюсы и минусы, которые могут произойти в конкретной ситуации. Помните, что иногда последствия настигают «рационально мыслящих граждан» тогда, когда обе стороны уже успели забыть о той цели, ради которой пошли на покупку квартиры по заниженной стоимости.