По сравнению с ХХ веком, современный рынок недвижимости поражает разнообразием и количеством предложений. Это число настолько велико, что порой бывает сложно разобраться с категориями и разновидностями предлагаемой жилой площади. Свою лепту в путаницу вносит и цена жилья – иногда идентичные, казалось бы, квартиры значительно отличаются по стоимости, сформированной множеством косвенных факторов. Поскольку наиболее значимыми характеристиками при выборе жилья являются его цена и качество, возникла своеобразная классификация жилья, учитывающая эти параметры. Согласно с ней, квартиры делятся на классы: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Баланс цены и качества у этих категорий недвижимости соответствующий: чем больше комфорта, тем выше стоимость.
Класс недвижимости определяется по нескольким ключевым показателям. К ним относятся как непосредственно жилье, так и некоторые сопутствующие факторы, прямо или косвенно влияющие на качество жизни в доме:
- Расположение. Принадлежность к определенной категории учитывает, насколько престижным является район, в котором расположен многоквартирный дом. Берутся во внимание такие показатели, как живописность, историческая ценность, экологическая ситуация, состояние грунтов.
- Инфраструктура. Вполне объяснимо, что жилье в новом, отдаленном и необжитом микрорайоне, где нет хороших дорог, а транспортное сообщение оставляет желать лучшего, не может стоит очень дорого. Это правило распространяется и на недвижимость повышенного комфорта.
- Стандартность. Типовые проекты, по которым возводятся целые микрорайоны, были отличительной чертой советской застройки. Однако и сейчас можно встретить новостройки, которые могут отличаться друг от друга разве что цветом. Из этого следует вывод, что квадратные метры в доме, созданном по индивидуальному проекту, будут относиться к более высокому классу.
- Планировка. Компактная типовая планировка, при которой нет возможности изменить расположение внутренних перегородок квартиры, не может быть показателем высокого класса жилья. Свободная планировка, наоборот, – дает возможность обустроить пространство на свое усмотрение и сделать его максимально комфортным, поэтому присутствует в домах высокой категории.
Существуют и другие характеристики, по которым происходит разделение жилья на классы, и все они касаются удобства, современного оснащения, технологичности, долговечности, а зачастую и престижности современной недвижимости.
Основные отличия эконом-класса и бизнес-класса
Учитывая большое количество индивидуальных проектов, по которым возводятся жилые здания, сегодня все меньше домов можно отнести к одной определенной категории. Например, улучшенный вариант комфорт-класса иногда может претендовать на статус бизнеса, а строение, отвечающее всем техническим требованиям бизнес-класса, но находящееся на окраине города, уже вряд ли можно назвать престижным.
Среди большого количества определений, зачастую еще и усложненных приставками «плюс» и «минус», наиболее четко выделяются дома эконом- и бизнес-класса. Прозрачность их идентификации состоит в том, что эти две категории имеют вполне конкретные признаки и требования, временами диаметрально противоположные.
Жилье эконом-класса – это типовая недвижимость, непритязательная по площади и расположению, сдающаяся в большинстве случаев с минимальной отделкой и являющаяся самой бюджетной на рынке.
Дома бизнес-класса, в свою очередь, – это недвижимость, возведенная по индивидуальному проекту из высококачественных материалов, укомплектованная просторными квартирами со свободной планировкой, имеющая обширную и благоустроенную закрытую придомовую территорию, паркинги и другие удобства, организованные с учетом самых современных инженерных технологий и требований.
Как мы видим, экономичное и жилье бизнес-класса – это понятия, которые имеют огромное количество отличий. Для того, чтобы прояснить, чем отличается недвижимость бизнес-класса от эконом-класса, следует составить их сравнительную характеристику, отражающую основные факторы, влияющие на категории.
Месторасположение
Эконом-класс
Жилищные комплексы эконом-класса размещаются в районах, которые не являются престижными. В основном это части населенного пункта, находящиеся в значительном отдалении от центра, не имеющие исторической или художественной ценности. Нередки случаи, когда эконом-дома возводятся в районах с не слишком благоприятной экологической обстановкой: рядом с крупными промышленными предприятиями, в непосредственной близости от очистительных сооружений, на нестабильных грунтах.
Вид из окна бюджетного дома будет таким же типовым, как и само здание. В условиях современного дефицита земли, пригодной под застройку, микрорайоны возводятся очень кучно, порой с нарушением элементарных санитарных правил и норм безопасности. В этом случае панорама, открывающаяся из окна квартиры эконом-класса, будет показывать только фасад соседнего дома или небольшой клочок свободного пространства.
Бизнес-класс
Традиционно жилые здания бизнес-класса возводятся в престижных районах населенных пунктов. К таким районам относятся центральные и оживленные части города, набережные, места с хорошим озеленением или максимально приближенные к паркам, скверам, городским лесным массивам. Одно из обязательных условий расположения недвижимости повышенного комфорта – удаленность от крупных магистралей, предприятий тяжелой промышленности, узловых станций коммуникаций.
Живописный вид из окна – еще один признак престижности жилья. Жилищные комплексы бизнес-класса строятся таким образом, чтобы не закрывать обзор из окон соседних зданий. Таким образом, фасады строений оказываются преимущественно повернутыми в одну сторону.
Инфраструктура
Эконом-класс
Как уже упоминалось выше, особых требований к инфраструктуре бюджетных жилых массивов не выдвигается. Они могут возводиться даже в тех районах, где на дорогах нет асфальтового покрытия. Разумеется, прокладывание дорог начинается только тогда, когда формирование микрорайона полностью завершено – в противном случае есть риск повреждения дорожного полотна тяжелой строительной техникой. Основная проблема состоит как раз в том, что строительство может длиться долгие годы.
Дома эконом-класса, даже построенные в сравнительно обжитых районах, все равно не обеспечиваются настолько доступной и развитой инфраструктурой, как жилье более высокой категории. Например, на дорогу до поликлиники или школы, принадлежащих данному микрорайону, может понадобиться значительно больше времени, или поездка на общественном транспорте. Это не всегда удобно при дефиците времени или в плохую погоду.
Крупные торгово-развлекательные центры, кинотеатры, хорошие кафе и рестораны в большинстве городов сосредоточены ближе к центру, поэтому тяжело доступны для собственников квартир в бюджетных жилищных комплексах.
Бизнес-класс
Развитая и современная инфраструктура занимает одно из первых мест в списке обязательных условий для получения статуса жилья высокого класса. Все основные учреждения и организации, необходимые для повседневной жизни, в престижных микрорайонах должны находиться в пешей доступности. Имеются ввиду не только магазины, аптеки, школы и поликлиники, но и салоны красоты, SPA-центры, фитнес- и гимнастические залы, развлекательные центры, кинотеатры, заведения общепита.
Дорожная и транспортная развязка для недвижимости бизнес-класса должна быть как можно более удобной и для автомобилистов, и для людей, предпочитающих общественный транспорт.
Во многих современных престижных жилищных комплексах предусматривается наличие частных яслей и детских садов для детей жильцов, спортивных залов и салонов красоты, расположенных на первых этажах зданий, куда можно спуститься на лифте прямо с лестничной площадки.
Придомовая территория и места общего пользования
Эконом-класс
Площадь придомовой территории зданий бюджетной категории всегда небольшая, рассчитанная лишь на элементарное озеленение и монтаж небольших групп конструкций. В новых жилищных массивах, где благоустройство и озеленение находятся на начальных этапах, основной проблемой является отсутствие тени, поэтому места отдыха большую часть дня находятся под солнцем.
Конструкции, которые устанавливаются во дворах, включают базовую комплектацию: простые детские площадки и песочницы, скамейки, клумбы, спортивные площадки. Мест для парковки в этом случае остается очень мало, что часто вызывает проблемы в виде стихийных стоянок и нагромождения автомобилей. Часть общественной площади, которая принадлежит каждому собственнику, в процентном соотношении небольшая.
Бизнес-класс
Придомовая территория зданий бизнес-класса дает возможность оборудовать комфортные и просторные места отдыха на открытом воздухе. Для благоустройства и озеленения обычно используются приемы ландшафтного дизайна, а для освежения устанавливаются фонтаны или небольшие искусственные водоемы. Также во дворах престижных зданий часто монтируются спортивные и развлекательные площадки, беседки, барбекю-зоны.
Основное отличие придомовой территории бизнес-категории от бюджетной – это ее полная изолированность. Территория огораживается, для прохода организуется КПП с постом охраны, а сам проход осуществляется по электронным пропускам. При этом здания бизнес-класса как внутри, так и снаружи оснащены сигнализацией, а все зоны общественного пользования находятся под видеонаблюдением.
Процент общей площади, припадающей на каждого собственника, гораздо больше, чем в бюджетных домах. Это объясняется наличием больших холлов, просторных лестничных площадок и вместительных лифтов.
Наличие подземных паркингов – еще одно непременное условие для дома бизнес-класса. Парковочные места рассчитываются по количеству квартир, но в большинстве случаев имеют запасное пространство для семей, владеющих несколькими автомобилями.
Технология строительства и планировка квартир
Эконом-класс
Для строительства домов эконом-класса в основном используется панельная технология. Будучи самой дешевой и скоростной, она позволяет за считанные месяцы возводить целые кварталы. Квартиры в таких домах не отличаются хорошей звуко- и теплоизоляцией, поэтому нуждаются в прокладке дополнительного изоляционного слоя. В оконные проемы устанавливаются недорогие стеклопакеты.
Планировка квартир бюджетной категории обычно типовая, из-за специфической технологии строительства обладающая большим количеством внутренних несущих перегородок. По этой причине перепланировка в таких квартирах практически невозможна.
Большинство домов сдается только с черновой внутренней отделкой. Это является очень большим минусом при невысокой цене жилья, потому что затраты на полноценный ремонт, начатый с нуля, порой могут достигать трети стоимости самой квартиры.
Площадь жилых квадратных метров эконом-класса обычно небольшая, начинается с 28 кв. м. В типовых проектах преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, трехкомнатные встречаются довольно редко.
Бизнес-класс
При возведении многоквартирных зданий бизнес-класса применяется монолитная, кирпично-монолитная и кирпичная технологии. Они являются самыми надежными и качественными из всех: дома имеют хорошую тепло- и звукоизоляцию, могут служить до полутора сотен лет, сейсмоустойчивы. Оконные проемы закрываются плотными дорогими стеклопакетами со специальным покрытием. Это покрытие делает окна непроницаемыми при взгляде с улицы и может затемняться, зависимо от интенсивности солнечного света. При этом многие квартиры оборудуются климат-контролем.
Площадь однокомнатной квартиры высокой категории начинается с 55 кв. м. На самом деле однокомнатные квартиры в зданиях этого сегмента встречаются довольно редко, в основном преобладают двух-четырехкомнатные. Такая проектировка обусловлена целевой направленностью данного типа жилья – семьями с детьми.
Сдаются квартиры бизнес-класса с чистовой или предчистовой отделкой. Последняя используется в подавляющем большинстве случаев, когда внутренние помещения имеют свободную планировку. Такой тип отделки позволяет смонтировать перегородки в нужном собственнику порядке, при этом минимизируя затраты на ремонт.
Во время отделки применяются дорогие материалы, качественная изоляция, приточно-вытяжная вентиляция, спрятанная в толще стены электропроводка, индивидуальная система отопления.
На сегодняшний день существует тенденция к упразднению термина «эконом». Все большее число застройщиков стремятся повысить статус возводимого жилья с помощью увеличения уровня комфорта, расширенной планировки, использования новейших строительных технологий. По этой причине недвижимость эконом-класса в своем узком описании встречается не так и часто.
Разрыв между бюджетными квартирами и жилплощадью бизнес-класса, конечно, огромен. Многие варианты недвижимости, охарактеризованные как эконом, по факту более склоняются к уровню комфорт. В это же время нередки случаи, когда престижное по всем техническим показателям здание возводится в далеко не элитном районе, являя пример явного несоответствия установленным требованиям.
Таким образом, между этими диаметрально противоположными классами находится связующее звено – комфорт – границы которого уже не так жестко очерчены. Не исключено, что в будущем понятия классов недвижимости будут пересмотрены и сформированы новые: бюджетного, среднего и повышенного комфорта. Элитное, как показатель статуса, может перейти в совершенно отдельную категорию и никак не смешиваться с остальными.