Квартиры в новостройках продаются и покупаются в разной степени готовности: на этапе строительства, в черновой отделке или без нее, в чистовой или предчистовой отделке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Покупателям остается выбрать наиболее подходящий. Интересно, что 20 лет назад люди предпочитали черновую отделку квартире с чистовой отделкой. Сегодня ситуация кардинально изменилась.
Что такое черновая отделка квартиры в новостройке
Состояние, при котором покупатель приобретает «кирпичную коробку» без розеток, сантехники и отделки, называется черновой отделкой. Содержимое «коробки», т.е. объем выполненных работ, определяется застройщиком. Нет нормативных документов, которые бы определяли минимальный перечень работ или принуждали строителей к выполнению каких-то действий.
Поэтому учитывают, что:
- 1Когда квартиру приобретают на этапе строительства, тип отделки и перечень работ, которые в него включены, прописываются в договоре.
- 2Если продается готовая жилплощадь в доме, сданном в эксплуатацию, то тип отделки определяется по факту.
Черновое строительство и черновая отделка квартиры: в чем разница
Черновое строительство включает:
- возведение фундамента, несущих конструкций;
- установку структурных элементов: таких как рамы, входные двери, лестницы.
Черновая отделка касается того, что происходит внутри помещения. Ее еще называют «грязной отделкой», подразумевая, что сюда входят все работы, связанные с цементом и появлением пыли: отделка стен, потолка, стяжка пола.
Дом без черновой отделки: что это
Некоторые люди стремятся максимально индивидуализировать свое жилище. Заказывают квартиру со свободной планировкой (без внутренних стен). Приглашают дизайнера, утверждают дизайн-проект, а затем монтируют межкомнатные стены в соответствии с ним. Очевидно, что застройщику нет смысла штукатурить стены, расположенные по периметру помещения и делать стяжку пола, если потом будут проводиться строительные работы по установке внутренних стен.
Поэтому квартира может продаваться в черновой отделке с минимальным объемом выполненных работ. Называется такой вариант – квартирой со свободной планировкой. Чаще всего он встречается в жилищных комплексах бизнес-класса или элитных. Покупатели других типов новостроек выбирают между квартирами в черновой, предчистовой или чистовой отделке.
Что в себя включает черновой ремонт квартиры
На этапе черновой отделки выполняют следующие работы:
- выполняют стяжку пола и потолка, а также штукатурят стены;
- устанавливают разводку системы отопления и батареи;
- подводят в квартиру воду, канализацию, но не монтируют раковины или сантехнику;
- подводят электропроводку и устанавливают распределительный щит и счетчики.
Следующий этап предчистовой отделки (white box) включает выравнивание стен при помощи штукатурки. Это отражается в названии этапа – «белая коробка». Отштукатуренные стены должны быть гладкими и без трещин.
Также есть работы, которые могут быть отнесены одним застройщиком к черновой квартире, а другим – к предчистовой. Это теплоизоляция стен, гидроизоляция санузла.
Стяжка пола
Выполняется при помощи цемента. Самый популярный способ – жидкая стяжка. В этом случае подготовленный раствор заливается на пол ровным слоем определенной толщины (в соответствии со строительными нормами). Если стяжку берет на себя застройщик, то в разных комнатах одной квартиры она должна быть одинаковой толщины.
Дизайнер в квартире со свободной планировкой может предусмотреть разные высоты с целью выделения функциональных зон. Нередко дизайнеры предусматривают подиум, отделяя обеденную зону с кухонным уголком от остального пространства кухни. Такие решения интересны, но иногда затрудняют уборку помещения.
Нанесение штукатурки
Составы смесей для покрытия стен тоже бывают разными. Самая популярная в черновой отделке – цементно-гипсовая смесь. Ее преимущества: не впитывает влагу и пар, при попадании воды на поверхность, не изменяет своих качеств. Она обеспечивает надежное сцепление между покрытием и основой стены, а также стоит дешевле других способов оштукатуривания поверхностей. Гипс добавляет ей белизну. Такая стена не изменит оттенок купленных обоев, в отличии от стены, покрытой серой штукатуркой без гипса.
Тем, кто планирует штукатурить стены самостоятельно, нужно учитывать рабочую температуру. В помещении допускается температура 5-30°C и влажность воздуха, не превышающая 60%.
Отделка потолка
Под обязательной черновой отделкой потолка в новостройке подразумевают заделку потолочных швов и оштукатуривание. Поверхность должна быть ровной, но допускается отклонение по горизонтали на 20 мм или меньше. Другие потолочные работы не проводятся.
Другие виды работ
Теплоизоляция стен входит в список работ черновой квартире, но не является обязательной. Если в договоре о покупке квартиры в новостройке предусмотрено покрытие стен утеплителем, то дотрагиваясь до нее, человек не ощущает холод. Теплоизоляция защищает жилье от потерь тепла, а стены от образования плесени из-за конденсата.
Теплоизоляция пола выполняется по заказу и не входит в черновую отделку. В квартирах применяют электрические теплые полы. Использовать водяные не рекомендуется, так как они влияют на давление воды в системе.
Гидроизоляция необходима в ванной комнате и в санузле. Эти работы выполняются одновременно с заливкой стяжки. Они должны включаться в черновую отделку по техническим соображениям.
Что делать, если нужных работ по черновой отделке нет в договоре
Покупателю может нравиться квартира, но его не устраивает перечень работ, которые включены в черновую отделку. В этом случае он может заключить договор на дополнительные услуги, и их выполнят вместе с тем, что вошло в первоначальное соглашение. Даже если вы не планируете заказывать эти работы у застройщика, то узнать цены и упростить общение с выбранными строителями не будет лишним.
Плюсы черновой отделки дома
Покупатели насчитывают до пяти плюсов или минусов покупки квартиры в первичной отделке. Они базируются на личных предпочтениях.
Важный плюс – экономия. Обычно в этом месте рассуждают о том, что квартира в черновой отделке стоит дешевле, чем в чистовой. Но так как вы все равно будете доводить ее до жилого состояния, экономия становится не столь очевидной.
Удобство. На этапе черновой отделки не устанавливают розетки. Это значит, что собственник сделает разводку и установит светильники и розетки там, где ему нужнее. Добавлять дополнительные элементы после того, как выполнены основные работы – затратно. То же самое касается смесителей на кухне и в ванной, выводов под стиральную машину и другую бытовую технику. Если не разместить сразу, а доделать позже, то это стоит дороже.
Скорость. 20 лет назад люди предпочитали покупать квартиры в черновой отделке, аргументируя это низким качеством материалов, которыми пользуются застройщики. Покупатели заказывали материалы сами, нанимали бригаду, которая заканчивала ремонт за 2 недели или заканчивали его сами за 1-2 месяца.
Сегодня таких остается около 10%. Но, если в вашей квартире отсутствует свет и не стоят смесители, то вы точно завершите ремонт за месяц. Когда квартирой можно пользоваться (в предчистовой отделке), люди растягивают срок выполнения работ: дольше выбирают новые краны, больше спорят о количестве розеток на кухне и в итоге ничего не делают. Если хочется оформить квартиру на свой вкус, но нужен дополнительный стимул – смело заказывайте черновой вариант квартиры.
Остальные плюсы зависят от того, насколько хотелось покупателю заниматься дизайном. Риелторы отмечают, что желание тесно связано с возрастом. Женщины и мужчины в возрасте 20-30 лет склонны чаще менять дизайн и придумывать собственные варианты, чем те, кому за 40. При этом у молодежи больше текущих расходов, связанных с воспитанием детей и учебой. Это еще одна причина, по которой молодые семьи чаще выбирают жилье в черновой отделке.
Минусы черновой отделки
Главный минус – непригодность для проживания. Просто въехать и начать жить в квартире с черновой отделкой невозможно. Потребуется уложить пол, установить сантехнику, а для этого выполнить отделочные работы в санузле и кухне. Если нужно где-то жить прямо сейчас, то выбирайте квартиру с предчистовой отделкой. В ней хозяевам останется только постелить напольное покрытие и наклеить обои.
Купить квартиру в первичной отделке, чтобы потом доводить ее до жилого состояния самостоятельно, можно. Некоторые считают, что так они экономят. На самом деле расходы на новых строителей никогда не оказываются ниже тех, которые покупатель несет, заказывая эти работы у застройщика.
Есть понятие «средней по рынку цены». Все строительные бригады сначала называют предварительную цену, а потом перераспределяют цифры так, чтобы выйти на запланированный доход. В ходе выполнения работ часто всплывают непредвиденные обстоятельства, о которых не было известно заранее. Например, кривая стена или невозможность установить сантехнику там, где планировалось изначально, и цена увеличивается дополнительными переходниками, участками трубы и т.д.
Как принимать квартиру в черновой отделке
Процесс приемки включает два этапа: чтение документов и фактический осмотр. Читать важно. Вы могли оплатить застройщику 50 кв. м., а получить квартиру площадью 48 кв. м. по факту. В этом случае дальнейшие действия определяются условиями договора: например, застройщик возвращает деньги за недостроенные метры.
Некоторые застройщики предварительно приглашают дольщиков в офис со словами «давайте сначала подпишем акт сдачи-приемки». Не подписывайте документы, пока не осмотрите квартиру.
Следующий этап – сверка факта с проектным планом. Затем переходите к отдельным элементам:
Двери и окна
Короба должна стоять ровно, без перекосов.
Двери и окна должны открываться и закрываться спокойно, без усилий. Плотность уплотняющих резинок проверяют листом бумаги. Вставьте лист и закройте окно, прижав его уплотнителем. Если лист не вытягивается, то уплотнение работает отлично.
Стыки между окном и стеной проверяют пламенем. Поднесите зажженную спичку. Если пламя отклоняется, то это сквозняк, а значит есть щель.
Соответствие размеров проверяется рулеткой. Если бы вы принимали квартиру в чистовой отделке, то пришлось бы проверить количество розеток и их работоспособность.
Стены, пол, потолок
На полу, стенах и потолке не должно быть мокрых пятен. Также поверхности не должны ощущаться влажными. Поверхности должны просохнуть перед сдачей в эксплуатацию.
Отклонения проверяются откосом. Допускаются незначительные несовпадения. Например, пол по горизонтали – не более 20 см между крайними точками, а стены – не более 15 мм.
Даже зная все ГОСТы и СНиПы, намного лучше, если вы будете принимать квартиру с профессиональным строителем. В случае явных проколов, он сможет доказать свою правоту и сэкономит вам нервы.