Что считается новостройкой для ипотеки: особенности покупки недвижимости

Зачастую сложно купить квартиру в России на собственные деньги. Чтобы решить вопрос, недвижимость покупают в кредит, а точнее в ипотеку. Что именно является новостройкой с точки зрения ипотеки и какие документы необходимы, стоит рассмотреть подробнее.

Понятие новостройки

Бытовое и юридическое понятие новостройки не совпадают:

1. 1

   С точки зрения обычного покупателя квартирой в новостройке считается та, в которой никто до него не жил. 
2. 2

   С точки зрения риелтора, новостройка – это здание, которое построила строительная компания и теперь продает в ней квартиры без посредников – от непосредственно застройщика к покупателю.
3. 3

   Застройщики считают, что новострой – это объект, где нового, только что построенного жилья, более 50%.

Ни один нормативный акт не определяет, какая квартира считается новостройкой. Поэтому узнать, что значит новостройка для ипотеки можно только из требований к жилью, которые выдвинул банк. Это может оказаться здание на этапе строительства, жилье, сданное в эксплуатацию в текущем году или квартира, которую продает застройщик-юридическое лицо независимо от даты сдачи дома в эксплуатацию. 

Что такое ипотека в новостройке

Ипотека – разновидность кредита. Относится к обеспеченным кредитам, так как ее обеспечением выступает залоговая квартира. Условия ипотечной программы разрабатывает банк. 

Также покупатели сталкиваются с тем, что ипотеку на квартиры в новостройке предлагает строительная компания. Это значит, что у застройщика есть партнерский договор с банком о выдаче кредитов на недвижимость. Что нужно знать о квартире в новостройке по совместной ипотечной программе, так это то, что она отличается условиями от банковской. К таким условиям относятся:

• отсутствие первоначального взноса;
• снижение процентной ставки по сравнению со средней на рынке; 
• отсрочка во внесении первоначального взноса. 

Ипотека на жилье в новостройке от застройщика выгодна. Например, на банки предлагают процентную ставку 8-9%, а по условиям партнерской программы ставка составит 6-7%. Но льготные условия распространяются только на квартиры конкретного застройщика. Для покупки другого жилья придется обращаться в банк.

Строительные компании также предлагают квартиры в рассрочку. Покупатель вносит сумму не сразу, а равными частями в течение 1-2 лет. В этом случае покупатель не связывается с банком и экономит проценты, которые пришлось бы уплатить за пользование кредитными средствами. 

Плюсы и минусы ипотеки от застройщика 

85% российской недвижимости в строящихся многоэтажных домах распродается на этапе строительства. В ипотеке на новостройку застройщики предлагают:

• небольшие первоначальные взносы (например, 5% вместо 10-15% в стандартной ипотеке);
• разрешают брать ипотечные каникулы по условиям договора.

Но есть и минусы. Так, программы застройщиков не сочетаются с льготными государственными программами. Обслуживают льготные госпрограммы только специально утвержденные банки. Поэтому покупателю придется выбрать между интересной программой у застройщика и государственной льготной ипотекой.

Особенности ипотеки от банка

Вся недвижимость от застройщиков считается новостройкой для банковской ипотеки. Поэтому условия зависят от платежеспособности клиента, а не от того, когда построен многоэтажный дом. 

Банковские предложения различаются: 

• общей суммой, которую готов выдать банк заемщику;
• процентной ставкой по ипотеке;
• сроком кредитования. 

Выбрать среди банков тех, чья процентная ставка ниже не составляет труда. Но обычно большинство банков устанавливают почти одинаковые ставки. Поэтому стоит обратить внимание кроме процентов и на льготные государственные программы. А также более тщательно читать условия, чтобы понять, какой банк предложил лучшие.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку 

В недвижимости для оформления новостройки в ипотеку нужно оформить договор. До 2019 года это был договор долевого участия (ДДУ). Согласно ДДУ долевик вносил оплату за квартиру на этапе строительства. Он не мог оформить квартиру в собственность до завершения стройки, но мог продать по договору переуступки прав. 

К 2019 году в России появилось много проблемных домов. Дольщики внесли деньги, но строительные компании затягивали строительство или объявляли себя банкротами. Люди оставались без жилья и без денег. Поэтому по правилам, действующим с 2019 года, договора ДДУ могут заключать только строительные компании, построившие больше 30% от проектного объема недвижимости. 

Новая схема покупки жилья в строящемся доме использует эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор о проектном финансировании. Внесенные деньги попадают на специальный счет в банке. Застройщик заберет их оттуда только после того, как сдаст дом в эксплуатацию и оформит передачу квартир жильцам. По новым условиям покупатель стал более защищенной стороной сделки при оформлении и покупки, и ипотеки в новостройке. Если дом не будет достроен, то государство вернет всю лежащую на эскроу-счете сумму, а покупать сможет погасить взятый в банке кредит. 

Форма ипотечного договора или его условия не меняются от того, готовая квартира является предметом покупки или та, которую строят. Единственное отличие в том, что вместо залога на квартиру оформляется право требования. После завершения строительства, застройщик подпишет акт приема-передачи квартиры, покупатель оформит ее в собственность, а банк оформит ее в залог. 

Порядок действий при оформлении ипотеки, что нужно сделать:

1. 1

   Ознакомиться с предложениями банков. Внимательно прочитать условия. Выбрать наиболее подходящее предложение. Для этого воспользуйтесь банковским калькулятором для расчета ипотеки. Расчетная формула у каждого банка собственная. Поэтому рекомендуется пользоваться калькулятором на сайте банка, чтобы получить точное представление о размере ежемесячных платежей и суммы, которую придется возвращать. 
2. 2

   Ознакомиться с перечнем требуемых документов. Собрать их. В список входят справка с места работы, подтверждающая доход, паспорт и СНИЛС. 
3. 3

   Оформить заявку на кредит в банке. Большинство людей оформляют заявку в режиме онлайн. 
4. 4

   Дождаться одобрения банка. 
5. 5

   Выбрать недвижимость, соответствующую банковским требованиям. Обсудите с застройщиком покупку жилья в кредит и возьмите у него проект договора.
6. 6

   Согласовать договор с банком. 
7. 7

   Зарегистрировать сделку в Росреестре. 
8. 8

   Внести на счет застройщика первоначальный взнос. Банк также переведет застройщику деньги, в соответствии с условиями договора. 
9. 9

   После завершения строительства, подписать акт- приема-передачи на квартиру и зарегистрировать акт в Росреестре. Получить выписку ЕДРН. Она является документом, подтверждающим право собственности на квартиру.

Как уменьшить сумму к оплате

Существует 3 основных способа снижения суммы, которую придется отдать банку за ипотеку. Все они связаны с условиями кредитования:

1. 1

   Размер первоначального взноса. Чем больше сумма, которую готов внести заемщик в качестве первого взноса, тем меньше процентные ставки и тем меньшую сумму он заплатит в виде процентов.
2. 2

   Количество плательщиков. Обычно ипотеку оформляют только на одного из супругов. Но закон не запрещает брать созаемщиков. Им может выступить супруг / супруга или родители, если кредит оформляют молодые семьи. В результате риск невозврата кредитных средств уменьшается, а платежеспособность увеличивается. При таких условиях банк может предложить более выгодные процентные ставки и условия кредитования. 
3. 3

   Сумма кредита. Рекомендуется точно рассчитать, сколько денег вам не хватает до покупки квартиры и взять именно эту сумму. Лучше чуть больше заплатить вначале в виде первоначального взноса, но сэкономить на сумме кредита, чтобы снизить размер того, что придется отдать банку за пользование кредитными средствами. 
4. 4

   Срок кредита. Несмотря на то, что можно брать ипотеку на 10 лет и больше, рекомендуется оформлять ее на 3-5 лет. Чем меньше срок, тем меньше процентная ставка, которую готов предложить банк.

Внимательно читайте ипотечный договор. Интересуйтесь размерами выплат и способами уменьшения суммы на этапе выбора банка. Это поможет выбрать то предложение, которое действительно удовлетворит ваши интересы.