Номер лота – это идентификатор конкретного объекта торга на аукционе. Когда речь идет о продаже недвижимости на публичных торгах, лотом называется квартира или дом, которую каждый человек может купить, предложив свою цену. Приобретение квартиры на аукционе может быть очень выгодным предприятием, однако в этом деле нужно обладать определенной сноровкой. Или, как минимум, следить за обновлениями торгов, ведь далеко не всем удается совершить выгодную покупку с первого раза.
Торги недвижимостью: что это такое
Лот при продаже квартиры сам по себе значит, что она продается с аукциона. Лотом может выступать не только недвижимость, но и другое движимое имущество, которое, по ряду причин, продается именно таким способом.
Для лота квартиры устанавливается стартовая цена. Обычно она гораздо ниже реальной рыночной. Так делают для того, чтобы стоимости лота было куда расти: соревнование покупателей заключается в постепенном повышении цены.
По такой схеме работает подавляющее большинство аукционов. Исключение составляет только редукцион – торги, в ходе которых цена лота, наоборот, снижается. Однако эта разновидность торгов встречается очень редко и, как правило, никогда не используется для публичной продажи недвижимости.
Победителем торгов становится человек, который предложил самую высокую цену, и никто их других претендентов не захотел дать больше.
Лоты недвижимости следует искать не в объявлениях о продаже квартир, а на специальных интернет-площадках. Например, аукционы периодически устраивает Сбербанк на своей собственной площадке «Сбербанк-АСТ». В число крупнейших площадок входят: РАД, МЭТС, РТС-тендер, ГИС-торги. Жильем, находящимся в государственной собственности, в Москве торгуют ГУП «Моссоцгарантия» и КП «УГС».
Как недвижимость оказывается на аукционе
Продажа квартиры, при которой она становится лотом аукциона, а не предметом обычной сделки купли-продажи, может происходить по ряду причин. Чаще всего на торги попадает следующая недвижимость:
Ипотечные квартиры, изъятые банком
Если заемщик не справляется с ипотечным кредитом, имеет большую задолженность, залогодержатель – банк в данном случае, может забрать себе предмет залога, квартиру, в качестве компенсации. Разумеется, сама она банку не нужна, поэтому он будет ее продавать.
В подавляющем большинстве случаев это происходит на публичных торгах. Банк устанавливает стартовую цену, нередко намного ниже фактической, чтобы вернуть хотя бы сумму займа. На ипотечные квартиры приходится едва ли не наибольший процент всех лотов.
Собственные площадки для торгов, как у Сбербанка, есть не у всех кредитно-финансовых организаций. Большинство предпочитает передавать их на популярные аукционы.
Имущество банкротов
Если физическое или юридическое лицо не может рассчитаться с кредиторами, ему остается только инициировать процедуру банкротства. В таком случае все его недвижимое имущество, за исключением единственного жилья, изымается судебными приставами, оценивается и выставляется на торги. Вырученные с торгов деньги направляются на погашение долга перед кредиторами.
Если у банкрота есть несколько квартир, выбрать ту, которая за ним останется, он не может. Изымают более дорогостоящую недвижимость. Это значит, что недорогим лотом на торгах вполне может стать очень хорошая квартира, которая при иных условиях едва ли появилась бы в продаже.
Муниципальная недвижимость
Департамент городского имущества может продавать квартиры по разным причинам. Иногда на аукционе оказывается часть социального жилья, предназначенного для льготных категорий населения, или построенного по программе реновации. Городские власти выставляют часть такого жилого фонда на продажу, чтобы частично компенсировать затраты на его строительство.
На торгах оказываются выморочные квартиры – те, которые, за неимением наследников, после смерти владельца перешли в собственность государства. Встречаются недвижимые объекты, которые муниципалитет вынужден продавать, так как их целевое использование ограничено, например, те, которые по габаритам или условиям не подходят для передачи гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания. Нередко лотами становятся непопулярные квартиры в отдаленных или депрессивных районах или требующие серьезного ремонта.
Условия для участия в аукционе
Собственно, условий для участия в торгах всего два: наличие квалифицированной электронной подписи и денег на покупку лота. КЭП имеет такую же юридическую силу, как и обычная подпись, подходит для регистрации любых документов. Получить ее можно в одной из специально аккредитованных организаций.
Что касается денег на покупку, перед торгами будет нужно внести задаток. Он называется обеспечительным платежом, и его вносят все заинтересованные участники. Размер задатка точно не определен, и отличается в зависимости от площадки. Он может составлять от 2 до 10% объявленной стоимости квартиры. В среднем, по статистике, обеспечительный платеж составляет около 200 тысяч рублей.
В случае победы в аукционе нужно будет оплатить недвижимость, перечислив деньги на указанный в документации лота счет. Для этого дается определенный срок – порядка 20 дней. Быстро собрать за это время нужную сумму вряд ли получится, поэтому свои силы нужно рассчитывать заранее.
Ипотеку на покупку недвижимости на аукционе получить очень трудно. Дело в том, что большая часть продаваемого на торгах имущества считается низко ликвидной, к тому же нередко так или иначе обременена. Банки не приветствуют такие объекты залога, поэтому вероятнее всего откажут. Единственный вариант – обратиться в ту финансовую организацию, которая продает жилье на аукционе. Она хорошо знакома с объектом, поэтому шансы на получение кредита есть.
Порядок участия в торгах
Для неподготовленного человека онлайн аукцион может показаться чем-то сложным, однако на самом деле это не так. Самый трудоемкий этап – это поиск желаемой квартиры. Она, по счастливому стечению обстоятельств, может найтись сразу же, а иногда на поиск подходящего варианта нужно потратить месяцы.
Если искомое найдено, потенциальному покупателю нужно:
- 1Зарегистрироваться на площадке. Обычно ее наименование указывается в документах, приложенных к лоту вместе с его описанием и фото. Процесс регистрации называется аккредитацией участника.
- 2Внести обеспечительный платеж. Задаток, в случае победы в аукционе, будет засчитан в качестве части оплаты. Всем участникам, которые проиграли, обеспечительный платеж вернется на счет в течение пяти дней с даты окончания торгов.
- 3Подать заявку на участие в торгах. Это можно сделать в личном кабинете на площадке.
- 4Стать участником аукциона. Участнику необходимо получить специальный допуск к торгам. Сообщение о нем приходит на указанную при регистрации электронную почту. Там же будет упоминаться дата и время начала аукциона. Со стартом торгов в личном кабинете появится специальное окно – в нем будет нужно указать свою цену лота.
О проигрыше организаторы торгов участников не информируют. Сообщение приходит только победителю. После оплаты, когда полная стоимость лота, за вычетом обеспечительного платежа, поступила на указанный счет, стороны договариваются о месте и времени подписания договора покупки квартиры.
Выгода и риски аукциона недвижимости
Все лоты на торгах привлекают своей ценой. Как правило, она заметно ниже рыночной, и при удаче есть шансы хорошо сэкономить. Вторая привлекательность торгов – в них можно участвовать из любой точки мира – личное присутствие не нужно.
Однако риски в этом деле тоже есть, и довольно большие. Во-первых, желающих недорого купить хорошую квартиру много, и за всеми едва ли получится успеть. Соперники могут располагать большими финансовыми возможностями. Во-вторых, сниженная стартовая цена – далеко не гарантия того, что за недвижимость придется отдать эту же сумму. Иногда в процессе торгов стоимость лота вырастает на 20, а то и 30%. Выгода в таком случае сомнительна.
В-третьих, многие квартиры продаются с обременением: долгами за коммунальные услуги или более серьезными недостатками. В этом случае в более выгодном положении оказываются те покупатели, которые неплохо разбираются в юриспруденции или имеют хорошего знакомого юриста, вдобавок – располагают дополнительными финансами на решение этих проблем.
Некоторые виды обременений на лотах – самые опасные. Речь идет о жильцах, выселить которых трудно или вовсе нельзя. Победитель аукциона может радоваться выгодной покупке, а затем обнаружить, что в квартире обитает человек с правом пожизненного пользования. Или же окажется, что кто-то когда-то не участвовал в приватизации, и теперь имеет такое же право. В такой ситуации новому собственнику остается или ждать смерти жильца, или попытаться найти покупателя, согласного взвалить на себя такое бремя. И первый, и второй варианты сомнительны.
По сути, приобретение недвижимого лота на торгах – почти то же самое, что покупка вторичного жилья: с теми же рисками и недостатками жилья.
Вероятность роста стоимости лота в процессе торгов не так высока, как может показаться. Это связано с тем, что многие люди не рискуют связываться с аукционом, и основной контингент участников – это риэлторы и юридические лица. Между количеством предложений квартир на аукционе и числом заинтересованных граждан большой разрыв. Поскольку лотов больше, шанс их сильного подорожания невысок.