Договор бронирования квартиры

Хорошие квартиры в новостройках раскупаются очень быстро. Не упустить понравившийся вариант поможет договор бронирования недвижимости – разновидность гражданского соглашения. С его помощью покупатель сможет закрепить за собой первоочередное право приобрести конкретные квадратные метры. 

Что такое бронь на квартиру?

Порядок приобретения жилья на первичном рынке регулируется законом 214-ФЗ. Положений о том, что договор бронирования при покупке квартиры является обязательным, в нем нет. Это значит, что подобное соглашение составляется только на добровольной основе. 

Бронирование квартиры происходит тогда, когда покупатель нашел полностью устраивающий его, технически и финансово, вариант, но по каким-то причинам не может приступить к подписанию основного договора незамедлительно. Как показывает практика, хорошие квадратные метры в новостройках: жилье с достойными видовыми характеристиками, на популярном этаже, с удачной планировкой, раскупается в первые дни, если не часы, после начала продаж. 

Согласно договору резервирования квартиры она будет снята с продажи до момента, оговоренного в соответствующем пункте. То есть, такое соглашение фиксирует на бумаге намерения сторон заключить договор долевого участия на конкретную квартиру в согласованные сроки.

Обратите внимание! Бронирование объекта недвижимости – это процедура, регулируемая только Гражданским кодексом. Упомянутый закон 214-ФЗ никоим образом не регламентирует ее. Также соглашение брони, в отличие от многих других договоров, не нужно регистрировать в Росреестре.

В каких случаях может понадобиться бронирование?

Закрепить за собой право покупки квартиры может понадобиться по самым разным причинам. Чаще всего это связано с тем, что покупателю необходимо некоторое время, чтобы достать нужную для приобретения новостройки сумму. Как правило, к брони прибегают:

1. 1

   Заемщики. Для того, чтобы получить одобрение по ипотеке, даже если заемщик полностью соответствует всем требованиям банка, нужно в среднем несколько дней. За это время приглянувшийся объект, особенно популярной категории, может легко оказаться проданным.
2. 2

   Иногородние. Нередко люди покупают жилье в других городах за сотни, а то и тысячи километров. Отслеживая предложения, покупатель может наткнуться на идеальный для себя вариант, но на дорогу ему потребуется несколько дней. Поскольку бронь квартиры нередко осуществляется дистанционно, онлайн, тро это позволит не упустить удобную возможность.
3. 3

   Льготники и участники программ с господдержкой. Самый наглядный пример – материнский капитал. Для того, чтобы согласовать все нюансы с Пенсионным фондом и собрать документы, потребуется время. Бронь поможет заниматься этим без спешки и нервозности.
4. 4

   Покупатели по программе трейд-ин. Продажа квартиры с одновременной покупкой новой – довольно сложная сделка, на которую также требуется время.

Еще одна распространенная причина заключения договора бронирования новостройки – ограниченные по срокам акции от застройщика. Если до конца периода скидок остается слишком мало времени, проще зарезервировать квартиру и потом купить ее по акционной цене. В противном случае ее уже придется брать за полную стоимость. Здесь же стоит упомянуть и неизбежную индексацию – цены на жилье почти постоянно растут, иногда скачкообразно.

Как происходит процедура бронирования?

Оформить бронь на квартиру можно или в агентстве недвижимости, или у официального представителя застройщика – менеджера, занимающегося продажами. Перед тем, как подписывать соглашение, нужно проверить некоторую информацию, актуальную и для покупки жилья по ДДУ:

1. 1

   Проектную документацию. В норме она всегда содержится на сайте строительной компании в открытом доступе. Если ее нет, это не очень хороший знак.
2. 2

   Разрешение на строительство. Также в наличии должны быть все лицензии на осуществление подобного рода деятельности.
3. 3

   Документы на землю. Застройщик может быть или владельцем участка, или его арендатором, о чем должен предоставить соответствующие бумаги.
4. 4

   Аккредитацию. Чем в большем количестве банков аккредитован застройщик, тем лучше – это свидетельствует о его надежности и финансовой состоятельности.

Если упомянутые бумаги отсутствуют на сайте компании, это не хорошо, но и не критично. Их можно запросить в офисе застройщика – закон о долевом строительстве прямо говорит, что такая информация должна быть общедоступной. Когда менеджер под разными предлогами отказывается предоставить документы, это прямой сигнал поискать другой объект для покупки.

Если же все в порядке, можно приступать к бронированию квартиры в новостройке: составлять, согласовывать и подписывать договор.

Соглашение о бронировании: основные пункты

Строго определенного образца бронирования квартиры нет, так как для него не нужна обязательная государственная регистрация. Для других видов договоров это важно, поскольку из-за отсутствия некоторых основных пунктов Росреестр может отказать в регистрации, и соглашение придется доработать. К договору резервирования таких строгих требований нет, но это не значит, что составлять его можно в совсем уж произвольной форме.

Прежде всего, конкретика данных важна для защиты интересов сторон. Любой пункт, сформулированный туманно или неточно, впоследствии может сыграть против покупателя или продавца. Поэтому в соглашении брони нужно обязательно указать:

1. 1

   Точный адрес недвижимого объекта.
2. 2

   Технические характеристики квартиры: номер корпуса, этаж, расположение, площадь, число комнат.
3. 3

   Цену квадратного метра.
4. 4

   Сумму предоплаты. В среднем за бронь платят от 1 до 3% стоимости квартиры. Эти цифры бывают больше или меньше, зависимо от категории объекта, а также сроков резервирования. Например, забронировать квартиру бюджетной или средней ценовой категории стоит от 50 до 100 тысяч рублей, для жилья бизнес-класса цена может доходить до 500 тысяч.
5. 5

   Срок, на который бронируется квартира.
6. 6

   Условия возврата предоплаты. Это очень важный пункт, в котором стоит как можно конкретнее описать, как и когда предоплата будут возвращена покупателю, если подписание ДДУ почему-то не состоится. Точно так же нужно строго определить, при каких обстоятельствах застройщик сможет не возвращать ее.
7. 7

   Ответственность сторон за нарушение пунктов соглашения.
8. 8

   Основания для досрочного расторжения договора.
9. 9

   Данные сторон: паспорт покупателя и юридические реквизиты строительной компании.

Кроме этого, при составлении договора нужно обращать повышенное внимание и на формулировки. Например, в соглашении может быть указано, что покупатель и продавец намереваются заключить основной договор на протяжении какого-то времени. Это совсем не одно и то же, чем если бы они взяли на себя обязательства по его заключению. 

Иными словами, намерения влекут за собой гораздо меньше ответственности в случае срыва договоренностей, чем обязательства. Во втором случае, если покупатель обязался подписать ДДУ, а затем передумал, застройщик будет иметь право не возвращать ему предоплату. обратите внимание, что срыв намерений не считается невыполнением взятых на себя обязательств. 

Сроки бронирования

Время, на которое бронируется новостройка, также важно – от этого зависит, сколько придется заплатить. Не все застройщики одинаково охотно дают бронь на длительный срок, особенно если продают популярные объекты. 

Неделя – это оптимальный временной промежуток для краткосрочной брони. Зачастую в подобных случаях письменного соглашения вообще может не быть, сторонам достаточно договориться в устной форме. Застройщик ничего при этом не теряет, ведь за такой короткий срок квартира не вырастет в цене, а покупатель сможет спокойно уладить все дела перед заключением ДДУ.

Две недели называются уже среднесрочной бронью. Обычно к ней прибегают люди, намеревающиеся оформить ипотеку. Хотя рассмотрение заявок и принятие решения банками проходит и быстрее, иногда этот процесс может затянуться. В этом случае уже подписывается договоре резервирования, но плата обычно небольшая или вообще отсутствует. Кроме этого, в документ стоит внести дополнительный пункт, что, если банк откажет в выдаче кредита, обеспечительный платеж вернется покупателю.

От одного месяца, но не более полугода – долгосрочная бронь. Она на так часто встречается, и к ней обращаются в основном люди, покупающие жилье по трейд-ин программе. Договор в этом случае заключается непременно, и особое внимание в нем следует уделить ответственности сторон, а также финансовой составляющей. 

Предоплата при долгосрочном резервировании самая крупная и вносится обязательно. Она колеблется между 1,5 и 5% цены квартиры, но впоследствии будет учитываться, как часть оплаты. При срыве договоренностей застройщик может не вернуть часть этих денег в качестве неустойки, но порядок ее начисления должен быть обязательно отражен в договоре.

Запомните! На какой бы срок ни бронировалась квартира, покупатель имеет право приобрести ее за ту цену, которая была актуальна на момент подписания соглашения о резервировании. Любые попытки застройщика повысить ее, мотивируя индексацией, общим подорожанием недвижимости или окончанием акционного периода, могут быть оспорены в суде.

Подводные камни бронирования

Забронировать квартиру для последующей покупки не так и сложно, и сама процедура довольно проста, но определенные риски есть и здесь. Первый – это проблемы с возвратом предоплаты. Очень важно, какие формулировки были использованы в договоре. Если, как уже упоминалось, речь шла о намерениях, вернуть деньги не составит никакого труда. Но если обеспечительный платеж был зафиксирован в документе в качестве оплаты за резервирование, получить его назад невозможно.

Второй риск – двойные продажи. Так иногда поступают недобросовестные застройщики – бронируют одну и ту же квартиру за несколькими покупателями, а потом продают ее тому, кто первый внесет полную оплату. Это возможно, поскольку договор брони регистрировать не нужно, и проверку в Росреестре он не проходит. Чтобы этого не произошло, нужно опять же очень внимательно читать пункты соглашения. К счастью, добросовестные компании, следящие за своей репутацией, так не делают.

Третий – подорожание квартиры. Поднимать цену жилья, за которое внесена бронь, незаконно, но застройщики все равно могут найти для этого лазейку. Важно проследить, чтобы в договоре совпадали сроки брони и время, за которое строительная компания обещает продать квартиру за текущую цену. Иногда они специально указываются разными, и покупатель по невнимательности рискует переплатить.

И последнее – резервировать квартиру нужно только при полной уверенности в своем выборе и уверенности в платежеспособности.