Договор управления МКД с застройщиком – это временное явление. После ввода дома в эксплуатацию необходимо, чтобы кто-то им управлял. Надолго оставлять здание без соответствующего обслуживания нельзя, к тому же это противоречит норме закона.
Поскольку далеко не все помещения в многоквартирных домах имеют собственников, которые могли бы заключить договор управления с УК, эту задачу берет на себя застройщик.
Как заключается договор с застройщиком и управляющей компанией
По закону договор управления многоквартирным домом с застройщиком и управляющей компанией заключается на протяжении пяти дней с даты официального ввода здания в эксплуатацию. Если дом сдан, требуется субъект управления – организация, которая возьмет на себя задачу по обеспечению его надлежащего состояния, предоставления всех коммунальных услуг и прочих действий, предусмотренным договором.
Если дом заселен не полностью, нежилые помещения в нем не распроданы, нет ни физической, ни юридической возможности организовать собрание жильцов, чтобы утвердить управляющую компанию. Застройщик самостоятельно выбирает управляющую компанию и подписывает с ней соглашение. Выбор остается на его усмотрение, и ни с кем его согласовывать он не обязан.
Договор управления между застройщиком и управляющей компанией заключается на срок три месяца. Если за этот период не будет выбрать другой субъект управления, либо одна из сторон не заявит о прекращении договора, он будет пролонгирован на такой же срок. Однако чаще всего этого не происходит, поскольку по инициативе муниципалитета проводится открытый конкурс на управление новым домом. Как правило, все его этапы занимают не больше двух месяцев.
Содержание договора между застройщиков и УК
Большинство договоров управления МКД с застройщиком оформляются по одному образцу. В них подробно прописываются все права и обязанности сторон, в том числе, людей, уже оформивших право собственности на квартиры в доме.
Структура соглашения, которое застройщик подписывает с управляющей компанией, включает:
Общие положения
По договору управления между застройщиком и УК, первый выступает заказчиком. Управляющая компания фактически становится подрядной организацией, нанятой застройщиком.
В первом разделе договора разъясняется:
- кто такой застройщик;
- кто является сособственником;
- кем по договору выступает лицензированная УК;
- что относится к общедомовому имуществу;
- какие подрядные и ресурсоснабжающие организации имеют отношение к дому.
Далее следует информация о границах эксплуатационной ответственности:
- для УК: системы электро- и газоснабжения, водопровод, канализация, отопление – со ссылками на соответствующие чертежи, являющиеся дополнением к договору;
- для застройщика: стены внутри квартир, окна, дверные проемы и т.д.
Помимо этого, в текст соглашения вносится информация о гарантийных сроках со стороны застройщика относительно конструкции здания, внутренней отделки и других нюансов.
Если некоторые квартиры проданы, отмечается, что они переданы собственникам с установленными и опломбированными приборами учета.
Предмет договора
В разделе, посвященном предмету договора, описывается, какие услуги обязуется предоставлять управляющая компания:
- содержание общедомового имущества в надлежащем виде;
- текущий ремонт (капитальный ремонт в договоре с застройщиком не упоминается, поскольку срок его действия слишком мал);
- предоставление жильцам, собственникам или арендаторам помещений, коммунальных услуг.
Договор управления с застройщиком составляется в соответствии с со статьей 161 ЖК РФ, о чем также делается соответствующая отметка.
Описание состава общего имущества и работ
Общее имущество, которым будет заведовать управляющая компания, перечисляется подробно. Оно включает:
- участок земли, на котором построен дом, в том числе объекты озеленения и другие элементы благоустройства, а также объекты, необходимые для обслуживания и функционирования инженерных сетей;
- помещения, не относящиеся к жилым: чердаки и подвалы, лестницы и лифты, технические этажи и т.д.;
- оборудование.
К перечню основных работ, которые будет выполнять УК после заключения договора с застройщиком, относятся:
- ремонт общего имущества, а также его надлежащее содержание;
- обеспечение жильцов коммунальными услугами без перебоев;
- вывоз и утилизация бытовых отходов;
- обеспечение благоприятной санитарно-эпидемиологической обстановки;
- поддержание безопасности дома, соблюдение всех законодательных требований относительно нее;
- защита жизни и здоровья жильцов внутри дома;
- обеспечение доступности помещений, предназначенных для общего использования;
- поддержание в рабочем состоянии оборудования, инженерных систем, приборов учета, их своевременное обслуживание.
Управляющая компания берет на себя ответственность как за своевременное обеспечение жильцов коммунальными услугами, так и за их приостановку или прекращение.
Обязанности и права сторон
Обязанности УК сводятся к:
- управлению МКД, согласно действующим нормам, указанных в нормативных актах;
- предоставлению интересов застройщика в коммуникации с другими организациями, например, ресурсоснабжающими;
- работам по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
- уведомлению застройщика о проведенных работах и их результатах;
- контролю качества предоставляемых услуг;
- перерасчету платы за коммунальные услуги, если те были предоставлены некачественно или несвоевременно;
- регистрации и снятия с регистрационного учета жильцов;
- предъявлению застройщику или собственникам ежегодного отчета о проделанной работе (это актуально, если договор УК с застройщиком неоднократно пролонгируется и действует больше года).
Управляющая компания имеет право:
- нанимать подрядную организацию для выполнения отдельных работ без согласования с застройщиком;
- представлять интересы заказчика в различных учреждениях;
- требовать своевременной оплаты оказанных услуг.
Застройщик, в свою очередь, обязан предоставить УК все технические документы на МКД. Собственники помещений должны:
- использовать их по назначению;
- поддерживать в них чистоту, своевременно проводить ремонт;
- при проведении перепланировки – согласовывать ее;
- своевременно вносить плату за коммунальные услуги, а также за услуги УК;
- обеспечить доступ представителям УК в квартиру для проверки показаний учетных приборов;
- нести ответственность за недвижимость, предусмотренную законом.
Застройщик и собственники помещений имеют право на:
- требование от УК исполнения взятых на себя обязательств;
- получение информации и проводимых работах и предоставляемых услугах;
- перерасчет оплаты при необходимости;
- контроль деятельности УК.
Права, предоставляемые собственникам помещений в многоквартирном доме, которые закреплены в ЖК РФ, в том числе, что касается посещения и использования общего имущества, ни одна УК ограничить не может.
Порядок расчетов
В оплату включаются три основные статьи расходов:
- коммунальные услуги;
- вывоз мусора, а также его утилизация;
- услуги, предоставляемые управляющей компанией.
Основным плательщиком выступает застройщик. Если у помещений уже есть собственники, обязанность своевременно рассчитываться переходит к ним. С ними управляющая компания заключает договор напрямую. Основанием для заключения такого соглашения является акт приема-передачи квартиры.
Заключительные положения
В заключительных положениях договора управления многоквартирным домом с застройщиком указываются сведения о материальной ответственности за нарушение его условий, предусмотренной действующим законодательством. Также в них упоминаются все дополнения к соглашению.
Обязательно указывается, что договор становится действующим с момента подписания и прекращается, когда в ходе открытого конкурса будет выбрана постоянная управляющая компания. Если по истечению трех месяцев этого не произойдет, он автоматически будет продлен на такой же временной промежуток.
Как прекращается действие договора управления с застройщиком
После ввода дома в эксплуатацию у местной администрации есть 20 дней, чтобы официально объявить о конкурсе на управление новым МКД. Информация о предстоящем конкурсе размещается на сайте администрации в открытом доступе. С момента публикации этого объявления ей дается срок, чтобы данный конкурс провести и назначить УК. Когда управляющая компания выбрана, все собственники помещений в доме на протяжении 10 дней ставятся об этом в известность.
Новая УК перенимает у старой, с которой договор заключал застройщик, все права и обязанности по управлению домом. Соответствующие соглашения на оказание услуг со всеми владельцами квартир и нежилых помещений заключаются заново. Оформляются они уже не на основании акта приема-передачи, а после регистрации права собственности на квартиры.
Такие правила назначения управляющей компании были разработаны главным образом для того, чтобы не оставлять дом без управления, если нельзя провести полноценное собрание жильцов.
Впоследствии, когда истечет срок действия договора с выигравшей конкурс УК, собственники смогут выбрать новую, если работа прежней их чем-то не устраивает. Для смены управляющей компании требуется половина голосов всех владельцев плюс минимум еще один. Досрочно расторгнуть договор управления можно только в том случае, если со стороны УК будут грубые нарушения взятых обязательств.